Управление многоквартирным домом (МКД) — одна из ключевых тем жилищного законодательства Российской Федерации. От того, каким образом организовано управление домом и заключён ли соответствующий договор, зависят качество содержания общего имущества, размер платы за жилищно-коммунальные услуги и комфорт проживания собственников. В настоящей статье подробно рассматривается вопрос об обязании (обязанности) заключить договор управления многоквартирным домом, правовые основания, порядок заключения и последствия уклонения.

Понятие договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом — это соглашение, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Правовое регулирование данного договора осуществляется прежде всего статьёй 162 Жилищного кодекса РФ, а также Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждёнными Постановлением Правительства РФ № 416.

Кто обязан заключить договор управления

Обязанность заключить договор управления возникает в следующих случаях:

• Собственники помещений, выбравшие на общем собрании способ управления — управление управляющей организацией. Каждый собственник заключает договор в письменной форме на условиях, утверждённых общим собранием;
• ТСЖ, ЖК, ЖСК — при передаче управления домом управляющей организации договор заключается от имени товарищества или кооператива;
• Застройщик — до выбора собственниками способа управления застройщик обязан заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления;
• Собственники, не выбравшие способ управления, — в этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, и собственники обязаны заключить договор с победителем конкурса.

Обязательность заключения договора: позиция Минстроя России

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации неоднократно разъяснял вопросы, связанные с обязанностью заключения договора управления. Согласно позиции ведомства:

1. Если общим собранием собственников выбран способ управления управляющей организацией и утверждены условия договора, то каждый собственник обязан заключить договор на утверждённых условиях. Отказ отдельного собственника от подписания договора не освобождает его от обязанности нести расходы на содержание и ремонт общего имущества;
2. Собственник, не подписавший договор, тем не менее считается присоединившимся к нему в силу закона, поскольку решение общего собрания обязательно для всех собственников, включая голосовавших против или не участвовавших в голосовании;
3. Управляющая организация, с которой заключён договор, обязана исполнять его надлежащим образом в отношении всего дома, а не только в отношении помещений собственников, подписавших договор.

Существенные условия договора управления

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления должны быть указаны:

• состав общего имущества дома, в отношении которого осуществляется управление, и адрес дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
• перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, порядок внесения платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств.

Срок действия договора

Договор управления заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Если стороны не заявили о прекращении договора по истечении срока, он считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Договор, заключённый по результатам открытого конкурса, заключается на срок не менее одного года и не более трёх лет.

Последствия уклонения от заключения договора

Уклонение собственника от подписания договора управления не влечёт для него правовых преимуществ:

• обязанность оплачивать услуги и работы по содержанию дома сохраняется в полном объёме;
• управляющая организация вправе взыскать задолженность в судебном порядке, включая неустойку (пени);
• собственник не вправе ссылаться на отсутствие договорных отношений как основание для неоплаты.

Для управляющей организации осуществление деятельности по управлению домом без лицензии или без заключённого договора влечёт административную ответственность по статье 14.1.3 КоАП РФ.

Изменение и расторжение договора

Собственники вправе в любое время принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условия договора, и выбрать иную организацию. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по иным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Обязание заключить договор управления многоквартирным домом вытекает непосредственно из жилищного законодательства и решения общего собрания собственников. Договор управления является основным документом, определяющим взаимоотношения жильцов и управляющей организации, поэтому его заключение — не формальность, а гарантия надлежащего содержания дома и защиты прав собственников. Разъяснения Минстроя России подтверждают: отказ от подписания договора не освобождает собственника от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества.