Акт обследования крыши — это основной технический документ, фиксирующий состояние кровли на момент проверки. Он составляется при приемке-сдаче объекта, перед капитальным ремонтом, после стихийных бедствий, при обнаружении течей или спорах между заказчиком и подрядчиком. Грамотно заполненный акт является юридически значимым доказательством в суде и основой для составления дефектной ведомости и сметы на ремонт.

Нормативная база и назначение документа

Заполнение акта регламентируется следующими документами:

• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила приемки и сдачи выполненных строительно-монтажных работ»;
• СП 17.13330.2017 «Кровли» (актуализированная редакция СНИП II-26-76);
• ГОСТ Р 56764-2015 «Техническое обслуживание и ремонт зданий. Общие требования»;
• Внутренние технологические карты и регламенты обслуживающей организации (УК, ТСЖ, ЖСК, специализированные кровельные компании).

Основные цели акта:

1. Фиксация фактического состояния кровельного пирога (покрытия, гидро/пароизоляции, системы водосточной, коньков, пристеночных деталей).
2. Выявление дефектов: течи, механических повреждений, нарушений технологии укладки, износа материалов.
3. Определение категории технического состояния (нормальное, эксплуатационное, аварийное).
4. Формирование перечня необходимых работ (текущий/капитальный ремонт) и материалов.

Структура акта обследования крыши

Единой утвержденной государством формы (как раньше форма КС-11 или КС-14) для именно обследования (в отличие от приемки работ) не существует. Организации используют собственные бланки, разработанные в соответствии с ГОСТ Р 7.0.97-2016 «Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Документы административно-делового назначения. Общие требования к исполнению».

Обязательные реквизиты бланка:

• Наименование документа: «Акт обследования крыши» / «Акт технического состояния кровли».
• Номер и дата составления.
• Место составления (город, объект).
• Основание для обследования (договор №, заявка собственника, план ППР, акт стихийного бедствия).
• Состав комиссии (ФИО, должности, подписи, расшифровка подписей).
• Технические характеристики крыши (тип, площадь, материал покрытия, год постройки/последнего ремонта).
• Погодные условия на момент осмотра (температура, осадки, ветер, наличие снежного покрова).
• Описательная часть (перечень осматриваемых элементов и выявленных дефектов).
• Приложения (фотофиксация, схемы дефектов, дефектная ведомость, тепловизионный отчет).

Пошаговая инструкция по заполнению (с примерами)

Шаг 1. Шапка документа

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ КРЫШИ № 12-КР от 15 октября 2023 г.
г. Москва

Основание: Договор на техническое обслуживание здания № 45/ТО от г., план профилактического осмотра на III квартал.

Объект: Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 10, корп. 2.
Кадастровый номер: 77:01:0001001:1234

Шаг 2. Состав комиссии

Комиссия должна включать представителей заказчика (собственника/УК), подрядчика (кровельщиков) и, при необходимости, проектировщика или эксперта.

Шаг 3. Технический паспорт крыши (Вводные данные)

Заполняется на основании проектной документации или предыдущих актов.

• Тип крыши: Плоская, эксплуатируемая, инвертированная.
• Площадь кровли: 1250 кв.м.
• Кровельное покрытие: Полимерно-битумный материал (ПБМ) марка ЭПП, верхнее покрытие — хрустальная крошка, нижнее — полимерная пленка. Количество слоев: 2 (подкладка + покровка).
• Гидроизоляция: Рулонная (ПБМ), приклеенная на мастике/газобурнере.
• Пароизоляция: Пленка полиэтиленовая перфорированная.
• Утеплитель: Минеральная вата плотностью 150 кг/м³, толщина 200 мм (2 слоя по 100 мм).
• Носность основания: Железобетонные плиты ПТ.
• Водосточная система: Внутренняя (водоприемники, стояки, приводы), паропропускатели (аэраторы), 12 шт., коньковые элементы — 45 п.м.
• Год постройки / последнего кап. ремонта: 2015 г. / 2020 г. (частичный ремонт участка №3).

Шаг 4. Условия проведения обследования

Важно: Обследование проводится при сухой погоде (если цель, поиск течей, лучше после дождя или с использованием увлажнения), днем, при достаточном освещении.

• Дата и время: , 10:00–14:30.
• Температура воздуха: +12 °C.
• Осадки: Отсутствуют (последние осадки были ).
• Снежный покров: Отсутствует.
• Ветра: 2–3 м/с.
• Доступность: Полный доступ к кровле, люкам, парапетам предоставлен. Лесозаготовки не требуются.

Шаг 5. Описательная часть (Протокол осмотра) — Самый важный раздел

Описание ведется по элементам конструкции. Рекомендуется использовать табличный формат: «Элемент», «Состояние» — «Выявленные дефекты» — «Местоположение (ось/сектор)» — «Фото №».

Пример заполнения таблицы дефектов:

№ п/п	Элемент кровли	Характер дефекта / Нарушение	Локализация (сектор, ось, метраж)	Примерная площадь / Объем	Фото №
1	Кровельное покрытие (покровка ПБМ)	Множественные проколы и разрезы (диаметром 5–20 мм), вероятно, механические повреждения при укладке оборудования кондиционеров. Наличие пузырей (отслоений) диаметром до 300 мм.	Сектор А (осевые 1–5 / А–В), участок у вентиляционных шахт	~ 15 м² (пузыри), 7 проколов	1–5
2	Пристенные детали (смежка с парапетом)	Отслоение верхнего слоя покрытия от вертикальной поверхности парапета на высоте 150–200 мм. Отсутствие/повреждение металлической обрешетки (планки) закрепления.	Периметр крыши: участок осевых В–Г / 5–10	25 п.м.	6–8
3	Водоприемники (внутренние)	Водоприемники № 2, 4, 7, 8 (по схеме)	4 шт.	9–12
4	Коньковые элементы	Расхождение стыков коньковой планки, коррозия саморезов крепления, отсутствие уплотнителя под коньком.	Коньок 1 (осевые А–Д / 1), Коньок 3	12 п.м.	13–14
5	Аэраторы (паропропускатели)	2 шт. неисправны (забиты битюмом, не выполняют функцию вентиляции подкровельного пространства).	Сектор Б, С	2 шт.	15
6	Разделочный слой / Утеплитель (по данным тепловизора / пробным вскрытиям)	Влажность минеральной ваты в зоне водоприемника №7 превышает норму (массовая влажность > 5%). Обнаружены следы подтеков на нижней стороне плиты перекрытия в помещении технического этажа (квартира № 45).	Зона водоприемника №7 (осевые Г /	~ 4 м² (зона размокания)	16–18 (тепловизор), 19 (помещение)

Шаг 6. Инструментальный контроль (если проводился)

Если обследование включало не только визуальный осмотр, фиксируются результаты:

• Тепловизионный контроль: Приложен термограммы (файлы № ТВ-01…ТВ-05). Выявлены аномалии тепла в зонах № 1, 3, 6 (см. таблицу выше).
• Пробные вскрытия (каротажи): Проведено 3 вскрытия (д. 100 мм) в секторах А, Б, В. Состав кровельного пирога соответствует проекту, утеплитель во влаге в секторе А (у вскрытия №1).
• Проверка на водонепроницаемость (метод «водяной пробой» / электроимпульсный метод): Проводился электроимпульсный метод (метод «сухой» проверки). Выявлены 3 точки пробоя в секторе А.

На основании ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 определяется категория:

• Категория 1 (Нормальное): Дефектов нет, эксплуатация без ограничений.
• Категория 2 (Эксплуатационное): Есть незначительные дефекты, не влияющие на несущую способность и водонепроницаемость в целом (требуется текущий ремонт).
• Категория 3 (Ограниченно эксплуатационное): Есть дефекты, требующие срочного устранения для предотвращения аварий (течи, локальные разрушения).
• Категория 4 (Аварийное): Критические повреждения, угрожающие обрушению или массовым течам, требующие немедленного прекращения эксплуатации зоны/здания.

Пример заключения:

По результатам обследования крыша МЖД по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 10, корп. 2 относится к 3-й категории технического состояния (ограниченно эксплуатационное).

Выявлены дефекты, приводящие к протечкам в жиловые помещения (кв. 45, 46) и накоплению влаги в утеплителе, что ведет к снижению теплосберегающих свойств и риску коррозии арматуры плит перекрытия.

Требуется выполнение капитального ремонта кровли на участках Сектор А и пристенных смежках (п.п. 1, 2, 4 таблицы дефектов) и текущего ремонта водосточной системы и аэраторов (п.п. 3, 5).

Рекомендуется выполнить работы до начала зимнего периода (до ).

Шаг 8. Рекомендации и план мероприятий

1. Согласовать смету на капитальный ремонт участка Сектор А (замена покровки, частичная замена утеплителя, устройство новых пристенных смежок с металлическими планками).
2. Провести чистку водоприемников и приводов гидродинамическим способом.
3. Установить недостающие защитные колпаки на водоприемники (8 шт.).
4. Заменить неисправные аэраторы на новые (модель ТЭКНОНИКОЛ или аналог), 2 шт.
5. Устранить дефекты конька: демонтаж, укладка новой коньковой планки на мастику/прокладку с механическим креплением.
6. После выполнения работ провести контрольное обследование и составить Акт приемки-сдачи выполненных работ (КС-11/14).

Шаг 9. Приложения (неотъемлемая часть акта)

Без приложений акт теряет доказательную силу.

• Приложение № 1: Фотографический отчет (25 сн.) — общие виды, крупный план каждого дефекта с указанием масштаба (рулетка/маркер).
• Приложение № 2: Схема кровли с нанесением дефектов (план 1:100/1:200).
• Приложение № 3: Протокол тепловизионного обследования (если проводился).
• Приложение № 4: Акт пробных вскрытий (каротажей).
• Приложение № 5: Дефектная ведомость (ведомость объемов работ для сметы).

Типичные ошибки при заполнении (Чек-лист «Чего НЕ делать»)

• Общие фразы: «Крыша в плохом состоянии», «Много течей». Неправильно. Правильно: «В секторе А выявлено 7 механических повреждений покровки…».
• Отсутствие привязки к осям/секторам: Невозможно найти дефект при ремонте.
• Нет фотофиксации: Слово против слова в суде. Фото обязательны с геотегами и таймстемпами (EXIF-данные).
• Игнорирование погоды: Осмотр в сильный дождь (не видно повреждений покрытия) или на глубоком снеге (не видно ничего).
• Неполный состав комиссии: Нет представителя собственника/УК — акт может быть оспорен подрядчиком. Нет специалиста-кровельщика — дефекты могут быть неверно диагностированы.
• Отсутствие категории состояния: Акт становится просто «листом бумаги» без вывода.
• Заполнение от руки с исправлениями: Только печатный вид или четкое почерк без зачеркиваний (зачеркивания должны быть заверены подписями всех членов комиссии).

Электронный документооборот (ЭДО) и хранение

В современных условиях акты часто формируются в специализированном ПО (1С:Строительство, ПланРАД, АСУПР, мобильные приложения типа «Мой Дом», «Домофон», профильные CRM кровельных компаний).

• Электронный акт подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) всех членов комиссии.
• Хранится в архиве организации не менее 50 лет (согласно Листку учета документов по строительству) или до следующего капитального ремонта + 10 лет.
• Копия передается заказчику (УК/ТСЖ/Собственнику) в срок не позднее 3 рабочих дней.

Образец бланка для скачивания (структура файла)

Рекомендуемая структура Excel/Word-шаблона для автоматизации:

1. Лист 1 «Титул и Комиссия», реквизиты, подписи.
2. Лист 2 «Характеристики крыши» — справочник объекта (заполняется 1 раз, обновляется при ремонте).
3. Лист 3 «Протокол осмотра (Дефекты)» — основная таблица с выпадающими списками типов дефектов (классификатор).
4. Лист 5 «Фотофиксация» — ссылки на облачное хранилище или встроенные миниатюры.
5. Лист 6 «Дефектная ведомость для сметы» — автоматический перенос позиций из протокола с расчетом объемов (площадь, погонные метры, штуки).

Акт обследования крыши — это не формальность, а инженерный документ, от качества которого зависит целевое расходование средств на ремонт и сохранность здания. Ключ к правильному заполнению — объективность, детализация, фотофиксация и привязка к конструктивной схеме; Использование единого стандартизированного бланка внутри организации исключает пропуски важных параметров и ускоряет процесс подготовки сметной документации.

Данная статья носит информационный характер. Для составления акта на конкретном объекте рекомендуется привлечь квалифицированного специалиста (кровельника, строительного эксперта) и руководствоваться актуальными редакциями нормативных документов.