Договор аренды земельного участка, это документ, на основании которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок за определённую плату. Правильно составленный договор защищает интересы обеих сторон и позволяет избежать споров в будущем. В этой статье мы подробно разберём структуру типового договора, правила его заполнения и важные нюансы.
Общие положения и правовая основа
Отношения сторон при аренде земельных участков регулируются:
- Гражданским кодексом РФ (глава 34 «Аренда», статьи 606–670);
- Земельным кодексом РФ (статьи 22, 39.7, 39;8 и другие);
- Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ) — в части регистрации договора, заключённого на срок более одного года.
Договор аренды земельного участка может заключаться между любыми субъектами: физическими лицами, юридическими лицами, а также с участием органов государственной власти и местного самоуправления.
Существенные условия договора
Без указания существенных условий договор считается незаключённым. К ним относятся:
Предмет договора
Договор должен содержать данные, позволяющие точно идентифицировать земельный участок:
- кадастровый номер участка;
- площадь (в квадратных метрах);
- местоположение (адрес);
- категория земель и вид разрешённого использования;
- сведения об объектах недвижимости, расположенных на участке (либо запись об их отсутствии).
Арендная плата
Необходимо указать размер арендной платы, порядок и сроки её внесения, а также условия пересмотра (индексации) платы. Обычно пересмотр допускается не чаще одного раза в год.
Срок аренды
Срок может быть определённым (например, 11 месяцев или 49 лет) либо неопределённым. Договор, заключённый на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Структура типового договора
Ниже представлена примерная структура типового договора аренды земельного участка.
Преамбула
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № ___
г. __________ «___» __________ 20___ г.
____________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ____________________, действующего на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________________, действующего на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Раздел 1. Предмет договора
Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять за плату во временное владение и пользование земельный участок:
- кадастровый номер: ____________________;
- площадь: ______ кв. м;
- расположенный по адресу: ____________________;
- категория земель: ____________________;
- вид разрешённого использования: ____________________.
На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: ____________________ (либо: «объекты недвижимости отсутствуют»).
Земельный участок передаётся по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
Раздел 2. Срок аренды
Договор заключён на срок с «___» __________ 20___ г. по «___» __________ 20___ г.
Договор подлежит государственной регистрации (если срок превышает один год).
Раздел 3. Арендная плата и порядок расчётов
Размер арендной платы составляет ______ (__________) рублей в месяц.
Арендная плата вносится не позднее ___ числа каждого месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя.
Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, уведомив Арендатора письменно не менее чем за ___ дней.
Раздел 4. Права и обязанности сторон
Арендодатель обязан:
- передать участок в состоянии, пригодном для использования по назначению;
- предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок;
- не чинить препятствий Арендатору в пользовании участком.
Арендатор обязан:
- своевременно вносить арендную плату;
- использовать участок в соответствии с его целевым назначением;
- не допускать ухудшения экологического состояния участка;
- вернуть участок Арендодателю по окончании срока договора в состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.
Арендатор вправе с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, если иное не предусмотрено законом.
Раздел 5. Ответственность сторон
За нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере ___% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
За неисполнение иных обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Раздел 6. Изменение и расторжение договора
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных статьёй 619 ГК РФ (использование участка не по назначению, существенное ухудшение участка, просрочка арендной платы более двух раз и др.).
Раздел 7. Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
Споры разрешаются путём переговоров, а при недостижении согласия — в арбитражном суде (суде общей юрисдикции).
Раздел 8. Реквизиты и подписи сторон
Указываются полные реквизиты сторон: наименование, ИНН, ОГРН, адреса, банковские реквизиты, подписи и печати (при наличии).
Особенности отдельных видов договоров
Аренда участка сельскохозяйственного назначения
Такой договор должен учитывать целевое назначение земель. Арендатор обязан использовать участок для сельскохозяйственного производства и соблюдать требования по охране плодородия почвы.
Аренда земельной доли
При аренде земельных долей может применяться многосторонний договор с приложением списка арендодателей (примерная форма утверждена Постановлением Правительства РФ от № 96).
Аренда участка у государства или муниципалитета
Заключается по результатам торгов либо в случаях, предусмотренных статьёй 39.6 ЗК РФ. Размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ.
Практические рекомендации
- Проверьте правоустанавливающие документы — выписку из ЕГРН, сведения об обременениях и арестах.
- Убедитесь в полномочиях подписанта — если договор подписывает представитель, потребуйте доверенность.
- Оформите акт приёма-передачи с описанием фактического состояния участка.
- Зарегистрируйте договор в Росреестре, если срок аренды превышает один год.
- Пропишите порядок возврата участка и судьбу улучшений, произведённых арендатором.
Типовой договор аренды земельного участка — удобная основа для оформления арендных отношений, однако каждый конкретный случай имеет свои особенности. Перед подписанием рекомендуется адаптировать шаблон под свою ситуацию и при необходимости проконсультироваться с юристом. Грамотно составленный договор — залог стабильных и безопасных отношений между арендодателем и арендатором.