Договор дарения, это один из самых распространенных способов безвозмездной передачи недвижимости. Однако с 13 января 2025 года вступили в силу существенные поправки в Гражданский кодекс РФ (ФЗ от № 389-ФЗ)‚ которые кардинально изменили процедуру оформления таких сделок. Главное нововведение — обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества‚ заключенного между гражданами.

В этой статье мы подробно разберем актуальный образец договора‚ обязательные условия‚ пакет документов и пошаговую инструкцию по оформлению с учетом последних законодательных изменений.

Ключевые изменения закона с 2025 года

До 2025 года нотариальное заверение договора дарения было обязательно только в случаях‚ прямо предусмотренных законом (например‚ дарение доли в праве общей долевой собственности)‚ либо по желанию сторон. Теперь‚ согласно измененной статье 574 ГК РФ и пункту 2 статьи 555 ГК РФ:

• Обязательная нотариальная форма: Договор дарения квартиры‚ дома‚ земли или иной недвижимости между физическими лицами подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
• Последствия несоблюдения формы: Договор‚ не удостоверенный нотариусом‚ считается ненужным (ничтожным)‚ то есть он не порождает правовых последствий с момента заключения. Право собственности не переходит к одаренному.
• Исключения: Нотариальная форма не требуется при дарении недвижимости:
  • Юридическим лицам (но коммерческим организациям дарить запрещено‚ ст. 575 ГК РФ);
  • Государству (РФ‚ субъектам РФ‚ муниципальным образованиям);
  • В рамках исполнения судебных актов.
• Роль нотариуса: Нотариус не просто ставит печать. Он проверяет дееспособность сторон‚ законность сделки‚ отсутствие обременений‚ объясняет права и обязанности‚ а с 2025 года часто сам подает документы на госрегистрацию в Росреестр в электронном виде.

Структура и обязательные условия договора

Согласно ст. 574 ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)‚ в договоре дарения обязательно должны быть указаны:

1. Предмет дарения: Точное описание квартиры (адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ количество комнат‚ этаж‚ тип дома) в соответствии с выпиской из ЕГРН.
2. Стороны: Полные паспортные данные дарителя и одаренного (ФИО‚ дата/место рождения‚ адрес регистрации‚ серия/номер паспорта). Если стороны супруги — указывается брачный статус.
3. Безвозмездность: Прямое указание‚ что передача осуществляется бесплатно‚ без каких-либо встречных обязательств или платежей.
4. Момент перехода права собственности: Обычно, с момента госрегистрации перехода права в Росреестре (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
5. Порядок передачи квартиры: Акт приема-передачи (подписывается при подписании договора у нотариуса или в день регистрации).
6. Гарантии дарителя: Квартира не в залоге‚ не арестована‚ не обременена сервитутами‚ в ней никто не прописан (или перечень прописанных с обязательством выписки)‚ нет споров по имуществу.
7. Расходы: Кто платит нотариальный тариф‚ госпошлину (если платится отдельно)‚ услуги нотариуса за подачу документов в Росреестр. Обычно расходы несет одаренный‚ но стороны могут договориться иначе.
8. Подписи сторон и нотариуса.

Актуальный образец договора дарения квартиры (2025 год)

Ниже приведен типовой образец. Внимание: Нотариус имеет право вносить изменения в текст‚ добавлять обязательные предупреждения и условия‚ требуемые законом. Окончательный текст готовит нотариус на основе ваших документов.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г. ________________ «___» _____________ 202_ г.

Нотариус _________________________________________________________ (ФИО нотариуса‚ наименование нотариальной конторы/учреждения)‚ действующий на основании лицензии № _____ от ___________‚ удостоверил настоящий договор.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Даритель, [ФИО дарителя полностью]‚ паспорт: [серия‚ номер‚ кем выдан‚ когда выдан‚ код подразделения]‚ адрес регистрации: [адрес]‚ именуемый в дальнейшем «Даритель»‚ безвозмездно передает в дарение Одаренному‚ а Одаренный — [ФИО одаренного полностью]‚ паспорт: [серия‚ номер‚ кем выдан‚ когда выдан‚ код подразделения]‚ адрес регистрации: [адрес]‚ именуемый в дальнейшем «Одаренный»‚ принимает в дарение принадлежащую Дарителю на праве собственности квартиру:

Адрес: [Полный адрес: область/край/город‚ район‚ улица‚ дом‚ корпус‚ квартира].
Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XXX].
Площадь общая: [XX‚XX] кв. м (жилая: [XX‚XX] кв; м‚ вспомогательная: [XX‚XX] кв. м).
Количество комнат: [X] изолированных комнат.
Этаж: [X] из [X] этажей дома. Тип дома: [кирпичный/панельный/монолитный и т.д.].
Документ-основание: [Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН № ______ от __________].

Передача права собственности на квартиру Одаренному производится безвозмездно. Одаренный не несет никаких имущественных обязательств перед Дарителем в связи с данным дарением.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Даритель гарантирует‚ что на момент подписания договора:

• Квартира находится в его исключительной собственности (или в совместной собственности с согласие второго супруга, см. п. 2.2).
• Квартира свободна от обременений (залога‚ аренды‚ сервитутов‚ арестов‚ запретов на отчуждение).
• В квартире не проживают и не прописаны посторонние лица (или: прописаны следующие лица: [ФИО]‚ которые обязательно выпишутся до момента регистрации перехода права / сохраняют право пользования на основании [договора пожизненного содержания с иждивением / иного основания]).
• Нет неисполненных судебных решений‚ затрагивающих данную квартиру.

[Если квартира в совместной собственности супругов] Даритель подтверждает‚ что имеет нотариально заверенное письменное согласие другого супруга(ги), [ФИО супруга] на дарение данной квартиры. Оригинал согласия приложен к договору.

Даритель обязуется передать квартиру Одаренному в срок до «___» _____________ 202_ г. (или в день госрегистрации перехода права) по Акту приема-передачи‚ который является неотъемлемым приложением к настоящему договору.

Одаренный обязуется принять квартиру в установленный срок и подписать Акт приема-передачи.

МОМЕНТ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности на квартиру переходит к Одаренному с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в соответствии со ст. 223 ГК РФ.

Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Одаренному с момента перехода права собственности (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

ПОРЯДОК РАСХОДОВ

Расходы‚ связанные с нотариальным удостоверением договора‚ оплатой нотариального тарифа за совершение нотариального действия‚ а также за подачу документов на госрегистрацию в электронном виде‚ несет [Даритель / Одаренный / Стороны пополам].

Госпошлина за государственную регистрацию перехода права собственности (при необходимости отдельной оплаты) несет Одаренный.

Налоги и сборы‚ связанные с получением имущества в дар (НДФЛ для нерезидентов РФ или если даритель/одаренный не являются близкими родственниками)‚ оплачивает Одаренный самостоятельно.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (ПРИ НАЛИЧИИ)

[Например: Даритель сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования квартирой (договор пожизненного содержания с иждивением) — оформляется отдельным договором/условием].

[Например: Одаренный обязуется не отчуждать квартиру в течение X лет]. Примечание: Условие об ограничении права распоряжения даренным имуществом допустимо только в случаях‚ предусмотренных законом (ст. 578 ГК РФ)‚ и требует тщательной проработки нотариусом.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

В случае выявления обременений или прав третьих лиц на квартиру‚ о которых Даритель не уведомил Одаренного‚ Даритель возмещает Одаренному причиненные убытки.

Споры‚ возникающие из настоящего договора‚ разрешаются в судебном порядке по месту нахождения недвижимости.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий договор составлен в [3/4] экземплярах: по одному для Дарителя‚ Одаренного‚ нотариуса (и для Росреестра — при бумажной подаче). Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН:

ПОДПИСЬ НОТАРИУСА: ____________________ / [ФИО] /
ПЕЧАТЬ НОТАРИУСА

Пакет документов для нотариуса (чек-лист 2025)

Для удостоверения договора нотариусу потребуются оригиналы следующих документов:

• Паспорта РФ дарителя и одаренного (при наличии, свидетельства о браке/разводе).
• Документ-основание права дарителя: Свидетельство о праве (старого образца) или свежая Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) на квартиру.
• Технический паспорт / Выписка из реестра помещений (для подтверждения планировки‚ отсутствия перепланировок) — часто запрашивает нотариус.
• Согласие супруга(и) дарителя (нотариально заверенное)‚ если квартира приобретена в браке и не разделена. Важно: Согласие второго супруга одаренного не требуеться.
• Согласие органов опеки и попечительства — если даритель или одаренный несовершеннолетние (до 18 лет) или ограниченно дееспособные‚ либо если в квартире есть доли несовершеннолетних детей (дарить долю ребенка без разрешения опеки нельзя).
• Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / Выписка из домовой книги / Госуслуги), для подтверждения отсутствия прописанных лиц.
• Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ (не всегда обязательна для нотариуса‚ но полезна для чистоты сделки).
• ИНН / СНИЛС сторон (для заполнения заявления на госрегистрацию).

Пошаговая процедура оформления в 2025 году

1. Подготовка документов: Соберите полный пакет (см. выше). Закажите свежую выписку из ЕГРН заранее.
2. Выбор нотариуса: Можно обратиться к любому нотариусу (частному или госнотариусу) по месту нахождения недвижимости или по месту жительства сторон.
3. Предварительная консультация (рекомендуется): Пришлите сканы документов нотариусу заранее для проверки на «подводные камни» (обременения‚ аресты‚ долги по ЖКХ‚ неуплаченные налоги).
4. Личный визит сторон: Даритель и Одаренный обязательно должны явиться к нотариусу лично. Доверенность на подписание договора дарения не допускается (личный характер сделки‚ ст. 182 ГК РФ).
5. Проверка нотариусом: Нотариус проверяет документы‚ дееспособность‚ волю сторон‚ отсутствие принуждения‚ объясняет последствия (в т.ч. налоговые).
6. Подписание и удостоверение: Стороны подписывают договор‚ нотариус заверяет подписи‚ проставляет печать‚ регистрирует в реестре нотариальных действий.
7. Подача в Росреестр: Нотариус обязан подать документы на госрегистрацию в электронном виде в течение 1 рабочего дня (ст. 16 № 218-ФЗ). Это исключает необходимость самостоятельного хождения в МФЦ.
8. Получение результата: Срок регистрации, 5 рабочих дней (при электронной подаче нотариусом). Нотариус получает электронную выписку из ЕГРН с записью об Одаренном как собственнике и передает её сторонам.

Налоговые последствия (НДФЛ)

С 2021 года налоговые правила унифицированы:

• Близкие родственники (супруги‚ родители/дети‚ бабушки/дедушки/внуки‚ полнородные/неполнородные братья/сестры) — освобождены от НДФЛ (п. 18.1 ст; 217 НК РФ). Одаренный не подает декларацию 3-НДФЛ.
• Иные лица (далекие родственники‚ друзья‚ третьи лица) — Одаренный платит НДФЛ 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты) от кадастровой стоиности квартиры (если она выше 1 млн руб.‚ иначе от дохода). Декларацию 3-НДФЛ сдают до 30 апреля след. года‚ налог платят до 15 июля.
• Имущественный налог: Одаренный начинает платить налог на имущество физических лиц с следующего налогового периода после регистрации права.

Типичные ошибки и риски

• Попытка оформить «простую письменную форму»: С это ведет к ничтожности сделки. Квартира останется у дарителя.
• Игнорирование доли супруга: Дарение квартиры‚ приобретенной в браке‚ без нотариального согласия второго супруга — основание для оспаривания сделки в суде (ст. 35 СК РФ‚ ст. 256 ГК РФ).
• Дарение с обременением: Если на квартире залог (ипотека)‚ дарение возможно только с письменного согласия банка-залогодержателя.
• Проживающие/зарегистрированные лица: Если в квартире прописаны люди‚ которые не выписываются добровольно‚ одаренный получит квартиру с «грузом» в виде зарегистрированных жильцов. Выселить их потом очень сложно.
• Обман нотариуса: Сокрытие факта принуждения‚ недееспособности‚ фиктивности сделки (например‚ скрытая куча-продажа) ведет к оспариванию и аннулированию договора судом.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли дарить квартиру по доверенности?

Нет. Дарение — сделка личного характера. Даритель и Одаренный должны явиться к нотариусу лично. Доверенность на подписание договора дарения недействительна.

Нужно ли платить госпошлину за регистрацию?

С 2023 года при электронной подаче документов нотариусом госпошлина за госрегистрацию перехода права не уплачивается (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ). Экономия — 2000 руб. Нотариус включает свою оплату за подачу в свой тариф/счет.

Можно ли отозвать дарение?

Общие основания (ст. 578 ГК РФ):

1. Попытка на жизнь/здоровье дарителя или его близких родственников одаренным.
2. Умышленное уничтожение/повреждение имущества одаренным.
3. Смерть одаренного при жизни дарителя (если договор не предусматривает переход права к наследникам одаренного).

Просто «передумать» или ухудшение отношений, основания для отзыва нет.

Что если даритель, пожилый человек / инвалид?

Нотариус обязан убедиться в дееспособности и воле дарителя. При сомнениях нотариус может потребовать справку от врача-психиатра/нарколога или вызвать врачей на место. Если даритель не может передвигаться‚ нотариус выезжает на дом/в больницу (доп. плата за выезд).

Оформление договора дарения квартиры в 2025 году стало строже и безопаснее благодаря обязательному участию нотариуса. Это минимизирует риски фиктивных сделок‚ обмана пожилых людей и ошибок в документах. Главное правило: не пытайтесь сэкономить на нотариусе‚ составляя «простой» договор, он не будет иметь юридической силы.

Рекомендуется заранее проконсультироваться с нотариусом‚ подготовить чистый пакет документов и четко понимать налоговые последствия для одаренного. Грамотное оформление — залог сохранения квартиры в семье и отсутствия судебных споров в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться. Для оформления конкретной сделки обязательно обратитесь к нотариусу.