Использование средств материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий накладывает на родителей строгое законное обязательство — выделить доли в праве общей долевой собственности не только себе, но и всем детям (в т.ч. тем, в связи с рождением (усыновлением) которых возникло право на получение сертификата). Данная статья подробно разбирает правовые основы, процедуру составления, обязательные реквизиты и предоставляет актуальный образец соглашения о определении размера долей на 2024–2026 годы.

Правовая основа: почему это обязательно?

Согласно статье 10 Федерального закона от № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а также пункту 8 Правил направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ от № 862), лицо, получившее сертификат, и его супруг(а) обязаны оформить приобретенное (построенное, реконструированное) жилое помещение в общую долевую собственность:

• своей;
• супруга (супруги);
• детей (всех, в т.ч. первого, второго, третьего и последующих).

Срок исполнения обязательства: в течение 6 месяцев со дня снятия обременения (ипотеки) или со дня государственной регистрации перехода права собственности (если ипотеки не было). Неисполнение обязательства влечет ответственность вплоть до взыскания использованных средств в судебном порядке (ст. 11 Закона № 256-ФЗ).

Форма и нотариальное удостоверение соглашения

Согласно Письму Минюста России от № 12/79244-МБ, соглашение об определении размеров долей в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала, является сделкой, подлежащей нотариальному удостоверению (ст. 163 ГК РФ, ст. 11 Закона № 256-ФЗ).

Важные нюансы:

• Соглашение заключается между всеми членами семьи (родителями и детьми).
• От имени несовершеннолетних детей (до 14 лет) действуют родители (попечители), от 14 до 18 лет — дети самостоятельно с письменного согласия родителей.
• Если дети несовершеннолетние, нотариус обязан направить копию соглашения в орган опеки и попечительства для выдачи заключения о соответствии сделки интересам ребенка (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона «Об опеке и попечительстве»).
• Нотариус проверяет законность размеров долей (они не должны быть нулевыми или ничтожно малыми).

Обязательные реквизиты соглашения (Чек-лист)

Хотя закон не устанавливает единой строгой формы (бланка), нотариальная практика и судебная практика требуют наличия следующих данных:

1. Наименование документа: «Соглашение о определении размера долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала».
2. Место и дата составления (город, число, месяц, год).
3. Сведения о сторонах (участниках):
   • ФИО полностью;
   • Дата и место рождения;
   • Паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения) — для совершеннолетних;
   • Свидетельство о рождении — для несовершеннолетних;
   • Адрес регистрации (прописки);
   • СНИЛС (часто требуется нотариусами для идентификации).
4. Сведения об объекте недвижимости:
   • Адрес (полный, по ЕГРН);
   • Кадастровый номер;
   • Площадь (общая, жилая);
   • Тип объекта (квартира, дом, комната);
   • Номер записи о праве в ЕГРН (если уже зарегистрировано).
5. Основание возникновения права: Договор купли-продажи №… от…, Договор ДДУ №…, Акт приема-передачи, Решение администрации о предоставлении земельного участка и т.д. Указать, что оплата производилась за счет средств МК (номер сертификата, дата выделения средств ПФР/СФР).
6. Размеры долей: Конкретные дроби или проценты для каждого участника (например: Мать — 1/2, Отец — 1/4, Ребенок 1 — 1/8, Ребенок 2 — 1/8). Сумма долей = 1 (целое).
7. Основание определения долей: «Доли определены по соглашению сторон с учетом вклада средств материнского капитала и личных средств родителей» (или иное обоснование).
8. Условия неразделого пользования (опционально): Соглашение о порядке пользования жилым помещением (кто в какой комнате живет), если доли малы.
9. Подписи всех участников (с расшифровкой). Для несовершеннолетних 14–18 лет — собственная подпись + подпись родителей (согласие).
10. Нотариальное удостоверение: Подпись нотариуса, печать, номер реестровой записи нотариального действия.

Как определить размер долей: подходы и риски

Закон не устанавливает минимальный размер доли, однако судебная практика и позиция органов опеки сходятся в следующем:

• Равные доли: Самый безопасный вариант (например, 1/4 каждому из 4-х членов семьи). Исключает риск оспаривания в суде и отказа опеки.
• Пропорционально вложениям: Если МК покрыл 50% стоимости, а 50% — личные средства родителей, доли могут быть распределены пропорционально. Но: детям все равно должна быть выделена доля, соответствующая хотя бы их «части» МК.
• Минимальные доли детям (например, 1/100 или 1 кв.м): Высокий риск. Орган опеки, как правило, не дает положительного заключения на такие сделки, считая, что это ущемляет права ребенка. Нотариус может отказать в удостоверении.

Рекомендация: Выделять детям доли, не менее чем пропорционально доле материнского капитала в стоимости объекта, либо равные доли всем членам семьи.

Особенности при ипотеке (МК + Ипотечный кредит)

Если жилье приобретено в заложенном состоянии (ипотека), обязательство выделить доли возникает после полного погашения кредита и снятия обременения (ипотеки) с ЕГРН.

Порядок действий:

1. Погасить ипотеку досрочно или по графику.
2. Получить от банка документы для снятия обременения (расписку, заявление).
3. Подать заявление в МФЦ/Росреестр на снятие обременения (ипотеки).
4. В течение 6 месяцев после снятия обременения заключить нотариальное соглашение о выделении долей.
5. Зарегистрировать переход долей в общую собственность в Росреестре (на основании нотариального соглашения).

Важно: До снятия обременения выделить доли детям нельзя (банк не даст согласие, Росреестр не зарегистрирует обременение доли несовершеннолетнего без согласия залогодержателя, что крайне сложно получить).

Образец соглашения (Шаблон для нотариуса)

Ниже приведен типовой образец. Текст в квадратных скобках [ ] подлежит замене на ваши данные. Окончательный текст готовит нотариус.

СОГЛАШЕНИЕ

об определении размера долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

[ФИО Отца полностью], родился [Дата рождения] г. в [Место рождения], паспорт серия [Серия] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи] г., код подразделения [Код], проживающий по адресу: [Адрес регистрации], СНИЛС № [Номер], именуемый в дальнейшем «Отец»,

[ФИО Матери полностью], родилась [Дата рождения] г. в [Место рождения], паспорт серия [Серия] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи] г., код подразделения [Код], проживающая по адресу: [Адрес регистрации], СНИЛС № [Номер], именуемая в дальнейшем «Мать»,

[ФИО Ребенка 1 полностью], родился [Дата рождения] г. в [Место рождения], свидетельство о рождении серия [Серия] № [Номер], выдано [Кем выдано] [Дата выдачи] г., проживающий по адресу: [Адрес регистрации], СНИЛС № [Номер], именуемый в дальнейшем «Ребенок 1», действующий через законного представителя, [Мать/Отец],

[ФИО Ребенка 2 полностью], родился [Дата рождения] г. в [Место рождения], свидетельство о рождении серия [Серия] № [Номер], выдано [Кем выдано] [Дата выдачи] г., проживающий по адресу: [Адрес регистрации], СНИЛС № [Номер], именуемый в дальнейшем «Ребенок 2», действующий через законного представителя — [Мать/Отец],

(при необходимости добавить строки для остальных детей/супруга)

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны определяют размеры долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение — [Квартира / Жилой дом / Комната], расположенное по адресу: [Полный адрес по ЕГРН].

Характеристики объекта: общая площадь [Площадь] кв.м, кадастровый номер [Кадастровый номер], этаж [Этаж], количество комнат [Кол-во].

Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН, номер записи о праве: [Номер записи ЕГРН].

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА

Жилое помещение приобретено [по Договору купли-продажи № [Номер] от [Дата] / по Договору участия в долевом строительстве № [Номер] от [Дата] / в порядке индивидуального жилищного строительства] за счет средств материнского (семейного) капитала и личных средств Сторон.

Средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий были направлены на основании Сертификата № [Номер сертификата] от [Дата выдачи], выданного [Наименование органа СФР/ПФР]. Сумма направленных средств: [Сумма в руб.] руб.

Обременение (ипотека) на данное жилое помещение снято записью в ЕГРН от [Дата снятия обременения] (если применимо).

РАЗМЕРЫ ДОЛЕЙ

Стороны договорились определить размеры долей в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение следующим образом:

• Отец: [Доля, напр. 1/2 (одна вторая)] часть;
• Мать: [Доля, напр. 1/4 (одна четвертая)] часть;
• Ребенок 1: [Доля, напр. 1/8 (одна восьмая)] часть;
• Ребенок 2: [Доля, напр. 1/8 (одна восьмая)] часть.

(Сумма долей должна составлять 1 (целое). Доли указываются дробью или процентами).

Размеры долей определены Сторонами с учетом доли средств материнского (семейного) капитала в общей стоимости жилого помещения и вклада личных средств родителей, а также в интересах несовершеннолетних детей.

ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (ОПЦИОНАЛЬНО)

Стороны согласовали порядок пользования жилым помещением: [Описание, например: Отец и Мать пользуются спальней №1, Ребенок 1, спальней №2, Ребенок 2, спальней №3, общие помещения — совместно].

Данное условие не влечет выделения комнат в натуре и не ограничивает права собственников на распоряжение своими долями в соответствии с законом.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ

Стороны подтверждают, что определенные доли не ущемляют права и законные интересы несовершеннолетних детей.

Законные представители детей (Отец и Мать) дают согласие на совершение настоящей сделки от имени детей.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение составлено в [Количество] экземплярах: по одному для каждой Стороны, один — для нотариуса, один, для регистрирующего органа (Росреестра/МФЦ).

Стороны обязуются в установленный законом срок обратиться в регистрирующий орган для внесения изменений в ЕГРН о переходе права общей долевой собственности в соответствии с определенными долями.

Расходы по нотариальному удостоверению и государственной регистрации несут [Кто несет расходы, напр. Отец и Мать поровну / пропорционально долям].

ПОДПИСИ СТОРОН:

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ (заполняет нотариус)

Удостоверяю подлинность подписей сторон, указанных в настоящем Соглашении, составленном на [Кол-во] листах, пронумерованных, сшитых, запечатанных и подписанных мною.

Нотариус [ФИО нотариуса], нотариальный округ [Название], свидетельство № [Номер].

Подпись _______________ / [ФИО] /

Печать

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Реестровый номер нотариального действия: № [Номер]

Порядок регистрации в Росреестре (после нотариуса)

После нотариального удостоверения соглашения пакет документов подаеться в МФЦ или через Госуслуги/Росреестр для внесения записей в ЕГРН:

1. Заявление по установленной форме (заполняет нотариус или заявитель).
2. Нотариальное соглашение (оригинал + копия).
3. Паспорта всех совершеннолетних участников / Свидетельства о рождении детей.
4. Квитанция об оплате госпошлины (с 2023 г. за регистрацию перехода доли в общей собственности по соглашению сторон пошлина не взимается для близких родственников — п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ, но уточняйте у нотариуса/МФЦ актуальность).

Срок регистрации: 7 рабочих дней (через МФЦ — 9 рабочих дней). Результат — Выписка из ЕГРН с отображением всех собственников и их долей.

Частые ошибки и как их избежать

Налоговые последствия

• НДФЛ при получении доли ребенком: Не удерживается, так как получение доли по обязательству закона (МК) не считается доходом в виде имущества, полученного безвозмездно (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Налог на имущество: Платит каждый собственник пропорционально своей доле. Несовершеннолетние дети — плательщики, но обязанность по уплате лежит на законных представителях (родителях).
• Вычет при продаже доли в будущем: Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже — 5 лет (если жилье приобретено за счет МК, срок может быть 3 года, если это единственное жилье и собственник проживает в нем более 3 лет — п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ, но для долей МК безопаснее ориентироваться на 5 лет).

Составление соглашения о распределении долей по материнскому капиталу — это обязательная юридическая процедура, игнорирование которой несет серьезные финансовые и правовые риски. Ключевые принципы успешного оформления:

1. Своевременность: Не ждите последнего дня 6-месячного срока.
2. Правомерность долей: Обеспечьте реальные доли детям, соответствующие вкладу МК или равные родителям.
3. Нотариальная форма: Только нотариус имеет право удостоверить такую сделку.
4. Взаимодействие с опекой: Подготовьте пакет документов для заключения органа опеки заранее (справки о доходах, жилье, состав семьи).

Использование приведенного выше образца как основы для работы с нотариусом значительно ускорит процесс и поможет избежать типовых ошибок. Помните, что нотариус не просто заверяет подписи, а дает правовое заключение о законности сделки, поэтому финальный текст всегда согласовывается с ним.

---

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться. Перед совершением сделки обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или юристом, специализирующимся на жилищном праве и материнском капитале.