Участие в торгах по праву аренды или покупки земельного участка — процедура, требующая строгого соблюдения законодательства. Если заинтересованное лицо не может лично присутствовать на аукционе или подать заявку через электронную торговую площадку (ЭТП), оно вправе действовать через представителя. Основным документом, подтверждающим полномочия такого представителя, является доверенность.

В данной статье подробно разбираются виды доверенностей, обязательные реквизиты, особенности оформления для электронных торгов, а также предоставлен подробный образец заполнения на основе актуальной судебной практики и требований Земельного кодекса РФ.

Нормативная база и виды доверенностей

Правовое регулирование вопроса осуществляется:

• Гражданским кодексом РФ (ст. 185–189), общие правила выдачи, срока действия и формы доверенностей.
• Земельным кодексом РФ (ст. 39.12, 39.16, 44.1 и др.) — специфические требования к участию в торгах по земельным участкам.
• Федеральным законом № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (ст. 17.2, 17.3, 17.5), требования к машиночитаемым доверенностям (МЧД) для работы на ЭТП.
• Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ — разъяснения судебной практики по спорам о признании торгов несостоявшимися из-за недопущений в оформлении доверенностей.

Основные виды доверенностей для участия в торгах:

1. Нотариально заверенная доверенность (бумажная). Классический вариант для физических лиц. Обязательна, если доверенность выдается на подпользование имущества, подлежащего государственной регистрации (хотя для участия в торгах часто достаточно простой письменной формы, организаторы и нотариусы рекомендуют нотариальную форму для исключения рисков).
2. Доверенность в простой письменной форме. Допускается для представителей юридических лиц (действующих на основании устава или доверенности органа управления) и ИП. Важно: Согласно позиции ФАС (например, Управления ФАС по Краснодарскому краю, 2018 г.), доверенность в письменном виде не может быть представлена в виде копии — требуется оригинал или нотариально заверенная копия.
3. Машиночитаемая доверенность (МЧД) / Электронная доверенность. Обязательна для представителей, которые будут подписывать заявку и документы на ЭТП своей квалифицированной электронной подписью (КЭП). Оформляется в установленном ФНС России формате (XML) и подписывается КЭП доверителя.

Обязательные реквизиты доверенности (ст. 185 ГК РФ)

Отсутствие хотя бы одного обязательного реквизита делает доверенность недействительной (ничтожной). К ним относятся:

• Место и дата выдачи (без даты доверенность недействительна).
• Сведения о доверителе:
  • Для ЮЛ: полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, адрес места нахождения.
  • Для ИП: ФИО, ИНН, ОГРНИП, паспортные данные, адрес регистрации.
  • Для физлица: ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения), адрес регистрации, ИНН (желательно).
• Сведения о представителе (доверенном лице): ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, ИНН, СНИЛС (для МЧД).
• Основание действий доверителя (для ЮЛ/ИП): Устав, Положение о директоре, доверенность на руководителя, если доверенность подписывает не единоличный исполнитель.
• Перечень полномочий: четкий и исчерпывающий список действий (см. раздел 4).
• Срок действия: если не указан, доверенность действует 1 год со дня выдачи (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Максимальный срок не ограничен законом, но для торгов обычно ставят срок с запасом (например, до окончания срока действия КЭП или на 1–3 года).
• Подпись доверителя (с расшифровкой) и печать (при наличии у ЮЛ/ИП).
• Право субпоручения: явно указывается, разрешено ли субпоручение (по умолчанию запрещено, если не указано иное).

Особенности оформления для электронных торговых площадок (ЭТП)

С 2020 года и окончательно с 2023–2024 гг. подача заявок на участие в торгах по земельным участкам осуществляется преимущественно в электронном виде. Это накладывает специфические требования:

Машиночитаемая доверенность (МЧД)

Если представитель подписывает заявку своей КЭП, бумажная доверенность (даже нотариальная) не подходит для идентификации на площадке. Необходимо сформировать МЧД в формате XML по стандарту ФНС (Приказ ФНС от № ЕД-7-26/136@ и поздних редакциях).

Ключевые моменты МЧД:

• Формируется в личном кабинете налогоплательщика (ЛК ФНС) или через специализированные сервисы (Контур, СБИС, Тензор и др.).
• Подписывается КЭП доверителя (руководителя ЮЛ или ИП/физлица).
• Содержит ОГРН/ОГРНИП/СНИЛС доверителя и представителя.
• Имеет уникальный идентификатор (UID).
• Действует до отзыва или истечения срока (указывается в атрибутах XML).

Бумажная доверенность для ЭТП

Если представитель действует на площадке под КЭП доверителя (что встречается реже, но допускается для физлиц), либо если организатор торгов требует загрузку скана доверенности в заявку (хотя ст. 39.12 ЗК РФ не требует копии доверенности в составе заявки, некоторые извещения могут содержать такое требование — суды часто признают его противоречащим ЗК РФ, см. обзор КонсультантПлюс), загружается скан нотариальной доверенности или оригинала простой письменной доверенности.

Перечень полномочий: что обязательно включить

Формулировка полномочий должна быть максимально конкретной. Общие фразы вроде «представлять интересы» могут быть признаны недостаточными организатором торгов или судом. Рекомендуемый перечень:

1. Подготовка и подписание заявки на участие в торгах (аукционе).
2. Подача заявки на ЭТП (в т.ч. с использованием КЭП представителя / доверителя).
3. Внесение изменений в заявку, отзыв заявки.
4. Оплата вступительного взноса (перевод средств, получение квитанций/справок).
5. Участие в проведении аукциона (подача ценовых предложений, участие в переманивании).
6. Подписание протокола определения победителя / протокола о признании торгов несостоявшимися / неудачными.
7. Подписание договора аренды / купли-продажи земельного участка (если доверителю не требуется личное присутствие при регистрации Росреестром).
8. Получение копий протоколов, извещений, заключенных договоров.
9. Представление интересов в уполномоченном органе (администрации, Росреестре) по вопросам, связанным с торгами.
10. Право субпоручения (если планируется привлечение юриста/консультанта) — с указанием срока и нотариального заверения субпоручения.

Подробный образец доверенности (простая письменная форма / нотариальная)

Ниже приведен универсальный образец, пригодный для заполнения от руки или на компьютере для последующего нотариального заверения (или использования в простой письменной форме для представителя ЮЛ/ИП).

Типичные ошибки и риски (судебная практика)

Анализ судебной практики (в т.ч. материалов КонсультантПлюс) выявляет частые основания для отказа в допуске к торгам или признания их результатов недействительными:

• Отсутствие даты выдачи. Доверенность ничтожна (п. 1 ст. 185 ГК РФ).
• Неполные паспортные данные представителя. Отсутствие кода подразделения, даты выдачи или адреса регистрации делает невозможной идентификацию лица.
• Отсутствие основания у подписанта (для ЮЛ). Если подписывает не генеральный директор (не указан в ЕГРЮЛ как единоличный исполнитель), а другой сотрудник, обязательно приложение копии доверенности на него или положения о филиале/представительстве.
• Представление копии вместо оригинала (простая письменная форма). Позиция ФАС: копия простой доверенности не имеет юридической силы. Нужен оригинал или нотариально заверенная копия.
• Несоответствие полномочий извещению. Если в извещении требуется «подписание договора», а в доверенности только «участие в аукционе», победитель не сможет подписать договор без новой доверенности (риск утери задатка/вступительного взноса).
• Использование бумажной доверенности для КЭП представителя на ЭТП. Технически площадка не примет подпись чужой КЭП без загруженной МЧД.
• Истечение срока действия КЭП доверителя/представителя. МЧД перестает действовать при отзыве или истечении срока КЭП, которой она подписана.

Пошаговая инструкция по подготовке пакета документов

1. Определите форму участия: представитель будет использовать свою КЭП (нужна МЧД через ЛК ФНС/оператора ЭДО) или КЭП доверителя / бумажный документ (нужна нотариальная или простая письменная доверенность).
2. Соберите данные: паспортные данные представителя (оригинал паспорта для нотариуса), реквизиты доверителя, кадастровый номер участка, название ЭТП/организатора.
3. Сформулируйте полномочия: используйте чек-лист из раздела 4; Лучше дать чуть более широкие полномочия (с запасом), чем упустить критичное действие (например, получение договора).
4. Оформите документ:
   • МЧД: заполните в сервисе оператора ЭДО/ЛК ФНС, подпишите КЭП руководителя/ИП/физлица. Сохраните XML-файл.
   • Бумажная: заполните образец (раздел 5), распечатайте в 2 экз. (доверителю и представителю).
5. Заверение (если нужно): обратитесь к нотариусу (для физлиц — обязательно для надежности; для ЮЛ/ИП — по желанию, но часто требуется организаторами). Нотариус проверит дееспособность, идентичность паспорта и законность полномочий.
6. Проверка перед подачей: убедитесь, что срок действия доверенности покрывает весь период: от подачи заявки до получения готового договора из Росреестра (обычно 3–6 месяцев). Проверьте действующую КЭП у того, кто будет подписывать на площадке.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариальное заверение доверенности для участия в торгах по земеле?

Для физических лиц — настоятельно рекомендуется (гарантия идентичности воли). Для ЮЛ и ИП — допускается простая письменная форма (под подписью руководителя и печатью), но организатор торгов в извещении может потребовать нотариальную форму (хотя это оспаривается в ФАС/суде). Для МЧД нотариус не нужен — подпись КЭП доверителя эквивалентна нотариальному заверению.

Можно ли выдать доверенность на участие в торгах за границей?

Да. Оформляется в консульском учреждении РФ (консульский сбор) или у местного нотариуса с апостилем/легализацией и переводом. Для МЧД, только через ЛК ФНС с действующей российской КЭП.

Что такое «вступительный взнос» и может ли представитель его вернуть?

Вступительный взнос — гарантия серьезности намерений. Если торги несостоялись/неудачны, возврат производится организатором на счет доверителя. Полномочия на получение возврата нужно прописать в доверенности явно («получение возврата вступительного взноса»).

Может ли один представитель действовать от нескольких доверителей на одних торгах?

Закон не запрещает, но это высокий риск признавания сговора участников (ст. 178 ГК РФ, ст. 39.12 ЗК РФ). Организатор торгов и ФАС будут внимательно проверять связь участников. Лучше избегать такой схемы.

Как отозвать доверенность?

В любое время односторонне (ст. 188 ГК РФ). Для МЧД — формируется МЧД об отзыве в том же сервисе и отправляеться на ЭТП/в реестр ФНС. Для бумажной — уведомить представителя под роспись/почтой и уведомить организатор торгов/ЭТП.

Грамотно оформленная доверенность — залог успешного участия в торгах по земельному участку. Главные принципы: точность реквизитов, полнота полномочий, соответствие форме участия (МЧД или бумага) и соблюдение сроков действия. Рекомендуется перед финальной подачей заявки проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельном праве и закупках, для проверки пакета документов на соответствие конкретному извещению о торгах.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться, при подготовке документов обращайтесь к актуальным нормативным актам и специалистам.