Договор, удостоверенный нотариусом, — это сделка в письменной форме, которая получила нотариальное свидетельство. Согласно статье 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение договоров обязательно в случаях, прямо предусмотренных законом (например, договор ренты, брачный договор, договор об отчуждении доли в уставном капитале ООО и др.), а также по желанию сторон.

Ниже представлена подробная статья о структуре такого договора, обязательных реквизитах, типовом образце и процедуре нотариального удостоверения.

Когда требуется нотариальное удостоверение?

Закон устанавливает обязательную нотариальную форму для следующих основных сделок (перечень неисчерпывающий):

• Брачный договор (ст. 41 СК РФ);
• Договор ренты (ст. 583 ГК РФ);
• Договор пожизненного содержания с зависимостью (ст. 588 ГК РФ);
• Договор об отчуждении доли в уставном капитале ООО третьим лицам (ст. 21 Закона «Об ООО»);
• Договор доверительного управления имуществом, если имущество подлежит госрегистрации (недвижимость);
• Договор завета (завещание, ст. 1124 ГК РФ);
• Сделки с недвижимостью, если стороны хотят избежать рисков оспаривания (добровольное удостоверение).

Важно: Даже если закон не требует обязательной нотариальной формы, стороны имеют право обратиться к нотариусу для удостоверения любого договора (ст. 163 ГК РФ). Это придает сделке повышенную доказательственную силу и затрудняет ее оспаривание в суде.

Преимущества нотариально удостоверенного договора

1. Повышенная доказательственная сила: Нотариус проверяет дееспособность сторон, законность содержания договора и волю сторон. Суды крайне редко отменяют такие сделки.
2. Исполнительная надпись: Для денежных обязательств нотариус может сделать исполнительную надпись, позволяя взыскать долг через ФССП без суда (ст. 46 Закона «О нотариате»).
3. Проверка чистоты сделки: Нотариус запрашивает выписки из ЕГРН, проверяет обременения, аресты, права третьих лиц.
4. Хранение копии: Один экземпляр договора хранится в нотариальном архиве, что защищает от потери документа.

Обязательная структура договора (реквизиты)

Любой договор, подлежащий нотариальному удостоверению, должен содержать реквизиты, предусмотренные ст. 160 ГК РФ и Фундаментальными началами законодательства РФ о нотариате:

• Наименование документа (например, «Договор купли-продажи жилого дома», «Брачный договор»).
• Место и дата составления (город, населенный пункт, число, месяц, год).
• Сведения о сторонах:
  • Для физлиц: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации/проживания, ИНСН (если есть), семейное положение.
  • Для юрлиц: Полное наименование, ОГРН, ИНН, адрес, ФИО представителя, основание полномочий (устав, доверенность).
• Предмет договора (подробное описание имущества, прав, работ, услуг). Для недвижимости — кадастровый номер, адрес, площадь, вид права.
• Цена и порядок расчетов (сумма, валюта, сроки, способ оплаты, подтверждение факта оплаты, квитанция, акту приема-передачи денежных средств).
• Права и обязанности сторон (сроки передачи, гарантии отсутствия обременений, ответственность за скрытые дефекты).
• Ответственность сторон (штрафы, неустойки, убытки).
• Срок действия договора и порядок расторжения.
• Порядок разрешения споров (суд, арбитраж, претензионный порядок).
• Адреса и реквизиты сторон для направления уведомлений.
• Подписи сторон (расшифровка подписи).

Типовой образец договора (Купля-продажа недвижимости)

Приведенный ниже образец является ознакомительным. Текст договора составляется нотариусом индивидуально под конкретную сделку с учетом воли сторон и требований закона.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

г. Москва «15» октября 2023 г.

Настоящий Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Договор) составлен в г. Москве в три экземпляра: по одному для Продавца, Покупателя и для нотариуса, удостоверяющего сделку.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующий недвижимый имущественный комплекс:

• Жилой дом: расположенный по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. ###, д. 10. Кадастровый номер: 50:20:0010203:405. Площадь общая 120,5 кв.м. Материал стен: кирпич. Капитальное строение. Право собственности: свидетельство о праве № 50-АА 123456 от г.
• Земельный участок: расположенный по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. ###, д. 10. Кадастровый номер: 50:20:0010203:15. Площадь 600 кв.м. Категория земель: земли поселений. Разрешенное использование: для ведения личностного подсобного хозяйства. Право собственности: свидетельство о праве № 50-АА 123457 от г.

Передача имущества осуществляется по Акту приема-передачи, составляемому в три экземпляра, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору.

ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Цена Договора составляет 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей 00 копеек.

Расчеты между Сторонами производятся в безналичной форме путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца (реквизиты указаны в п. 9 Договора) в следующем порядке:

1. Предварительный платеж (залог) в размере 500 000 руб. внесен Покупателем до подписания Договора, квитанция № 1 от г. приложена.
2. Основная сумма — 14 500 000 руб. — перечисляется Покупателем на счет Продавца в день подписания Договора у нотариуса до момента применения нотариального удостоверения. Факт оплаты подтверждается банковской квитанцией/чеком, который Покупатель передает Продавцу и нотариусу.

Риск случайной гибели или повреждения имущества переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА

Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора:

• Имущество находится в его исключительной собственности;
• Имущество не обременено залогом, арендой, судебными исками, арестами, обременениями по ст. 23 Закона «Об обязательном страховании ответственности владельцев транспортных средств» и иными правами третьих лиц;
• В имуществе не проживают и не зарегистрированы по месту жительства/пребывания третьи лица (кроме Продавца);
• Нет задолженностей по коммунальным платежам, налогам, взносам ТСЖ/ЖСК (справка приложена).

Продавец несет полную ответственность за все претензии третьих лиц, возникшие до момента перехода права собственности Покупателю.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Стороны обязуются но обратиться в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде через нотариуса) для государственной регистрации перехода права собственности в течение 3 (трех) рабочих дней со дня подписания Договора.

Расходы по нотариальному удостоверению Договора, государственной регистрации и получению выписки из ЕГРН распределяются поровну между Сторонами, если иное не установлено законом.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За нарушение сроков оплаты Покупатель выплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

За нарушение сроков передачи имущества/документов Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.

В случае расторжения Договора по вине одной из сторон виновная сторона возмещает невиновной стороне реальные убытки, включая нотариальные издержки и судебные издержки.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Все споры решаются путем переговоров. Претензионный порядок обязателен (срок ответа — 30 календарных дней).

При недостижении согласия спор передается в суд по месту нахождения недвижимости (Одинцовский городской суд Московской области).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор вступает в силу с момента нотариального удостоверения.

Изменения и дополнения в Договор возможны только в письменной форме с нотариальным удостоверением.

Договор составлен на русском языке.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ:
Иванов Иван Иванович
Паспорт 4500 123456, выдан Отделом УФМС по г. Москве г., код подразделения 770-010
Проживает: г. Москва, ул. ###, д. 1, кв. 5
Тел.: +7 (9XX) XXX-XX-XX
E-mail: ivanov@email.ru
ИНН: ###8

ПОКУПАТЕЛЬ:
Петров Петр Петрович
Паспорт 4500 654321, выдан Отделом УФМС по г. Москве г., код подразделения 770-015
Проживает: г. Москва, ул. ###, д. 10, кв. 20
Тел.: +7 (9XX) XXX-XX-XX
E-mail: petrov@email.ru
ИНН: ###1

БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ ПРОДАВЦА ДЛЯ РАСЧЕТОВ

Банк: ПАО Сбербанк
БИК: 044525225
К/с: 30101###0225
Р/с: 40###1234567
Получатель: Иванов Иван Иванович

ПОДПИСИ СТОРОН:

Нотариальное удостоверение: процедура и надпись

После проверки документов, опроса сторон и составления (или проверки) текста договора нотариус производит удостоверение. На последней странице договора (или на отдельном листе, сшитом к договору) нотариус ставит нотариальную надпись установленного образца.

Образец нотариальной надписи:

Пакет документов для нотариуса (чек-лист)

Для удостоверения договора купли-продажи недвижимости (примерный список):

• Паспорта сторон (оригиналы).
• Свидетельства о праве собственности на недвижимость (оригиналы).
• Выписка из ЕГРН на недвижимость (свежая, не старше 30 дней, нотариус часто запрашивает сам).
• Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9/Выписка из домовой книги), оригинал.
• Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ/ТСЖ — оригинал.
• Согласие супруга(и) Продавца на продажу (нотариально удостоверенное) — если имущество приобретено в браке.
• Согласие органов опеки — если в сделке участвуют несовершеннолетние или нетрудоспособные лица.
• Технический паспорт БТИ / План помещения (для старых объектов).
• Доверенности (если действуют представители) — оригиналы.
• Квитанции об оплате нотариального тарифа и госпошлины.

Типичные ошибки при составлении

1. Неполное описание предмета: Отсутствие кадастровых номеров, неточности в адресе, площади.
2. Игнорирование супружеского согласия: Продажа общей имущества без нотариального согласия второго супруга ведет к оспоримости сделки (ст. 35 СК РФ).
3. Наличные расчеты без подтверждения: Передача денег «на руки» без квитанции/акта приема-передачи денежных средств создает риски для Покупателя.
4. Отсутствие акта приема-передачи: Договор переводит право собственности с момента регистрации, но фактическая передача и риски фиксируются Актом.
5. Несоответствие паспортных данных: Опечатки в ФИО, серии/номере паспорта, коде подразделения.

Электронное нотариальное удостоверение

С 2023 года развивается практика дистанционного нотариального удостоверения (видеоконференцсвязь) и использования электронных подписей (КЭП) сторон при участии нотариуса. Это позволяет подписать договор, находясь в разных городах. Нотариус идентифицирует стороны через ЕСИА/Госуслуги или по видеосвязи, проверяет документы в электронном виде и ставит свою усиленную квалифицированную электронную подпись на файле договора (XML/PDF). Такой документ имеет полную юридическую силу.

Образец договора, удостоверенного нотариусом,, это не просто шаблон для заполнения, а результат профессиональной правовой работы. Нотариус адаптирует стандартные условия под конкретную жизненную ситуацию: учитывает налоговые последствия, риски оспаривания, особенности ипотеки, матерниного капитала, долевого строительства и т.д.

Рекомендация: Никогда не используйте скачанные из интернета шаблоны для сложных сделок (недвижимость, бизнес, наследство) без проверки нотариусом. Экономия на консультации может стоить потери имущества или долгих судебных споров. Обратитесь к нотариусу до подписания любых документов и перевода денег.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для подготовки конкретного договора обратитесь к нотариусу.