Договор между ресурсоснабжающей организацией (РСО) и управляющей компанией (УК) на поставку коммунальных ресурсов, используемых для содержания общего имущества многоквартирного дома (ранее — общедомовые нужды, ОДН), является одним из ключевых документов в сфере жилищно-коммунального хозяйства․ В данной статье рассмотрим, как правильно составить такой договор, какие условия в нём должны быть отражены и какие нормы законодательства регулируют эти отношения;
Правовая основа договорных отношений между РСО и УК
Взаимоотношения между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией регулируются следующими нормативными актами:
- Жилищный кодекс РФ (статьи 153–157․2);
- Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ № 416);
- Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354);
- Правила, обязательные при заключении договоров ресурсоснабжения (Постановление Правительства РФ № 124);
- Гражданский кодекс РФ (глава 30 — купля-продажа, § 6 — энергоснабжение)․
Управляющая компания, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана заключить с РСО договоры на поставку коммунальных ресурсов (холодная и горячая вода, тепловая энергия, электроэнергия, газ, отведение сточных вод)․ Эти ресурсы используются как для предоставления коммунальных услуг собственникам, так и для содержания общего имущества дома․
Что такое ОДН и как изменился порядок расчётов
С 2017 года понятие «общедомовые нужды» как отдельная коммунальная услуга было исключено из платёжных документов․ Расходы на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (КР на СОИ), были включены в состав платы за содержание жилого помещения․ Однако обязанность УК приобретать эти ресурсы у РСО сохранилась․
Важно отметить позицию Верховного Суда РФ: управляющая компания обязана оплачивать ресурсы для общедомовых нужд, даже если у неё нет подписанного договора с РСО, а все собственники помещений платят напрямую․ Если УК фактически управляет общим имуществом МКД, собственники вносят ей плату, а РСО выставляет счета за поставку ресурса, то отношения между УК и РСО квалифицируются как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединённой схеме․
Структура договора между РСО и УК
Типовой договор ресурсоснабжения (теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения) между РСО и УК должен содержать следующие разделы:
Преамбула
Указываются наименования сторон: ресурсоснабжающая организация (полное наименование юридического лица, должность и Ф․И․О․ представителя, документ, подтверждающий полномочия) и управляющая организация (наименование, данные лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД — номер, дата выдачи, наименование лицензирующего органа)․
Предмет договора
Определяется, что РСО обязуется поставлять коммунальный ресурс (тепловую энергию, воду, электроэнергию) через присоединённую сеть, а УК обязуется принимать и оплачивать его․ Указывается адрес многоквартирного дома (или перечень домов в приложении), а также цели использования ресурса: предоставление коммунальных услуг и содержание общего имущества․
Объём поставки и порядок учёта
- порядок определения объёма ресурса — по общедомовому прибору учёта (ОДПУ), а при его отсутствии — по нормативам или расчётным методом;
- порядок снятия показаний ОДПУ и сроки их передачи;
- порядок учёта объёмов, поставленных собственникам нежилых помещений, имеющим прямые договоры с РСО;
- обязанность УК предоставлять РСО сведения о собственниках нежилых помещений․
Цена и порядок расчётов
Устанавливается тариф, утверждённый в соответствии с законодательством, сроки выставления счетов (как правило, до определённого числа месяца, следующего за расчётным) и сроки оплаты (обычно до 10-го числа)․ Прописывается ответственность за несвоевременную оплату․
Права и обязанности сторон
РСО обязуется:
- обеспечивать бесперебойную поставку ресурса надлежащего качества;
- своевременно уведомлять УК о плановых и аварийных отключениях;
- проводить проверки приборов учёта․
УК обязуется:
- своевременно оплачивать поставленный ресурс;
- обеспечивать сохранность и эксплуатацию внутридомовых инженерных систем и приборов учёта;
- предоставлять доступ представителям РСО к узлам учёта;
- передавать показания ОДПУ в установленные сроки․
Ответственность сторон
Определяются санкции за нарушение условий договора: неустойка за просрочку оплаты, ответственность за поставку ресурса ненадлежащего качества, порядок составления актов о нарушениях․
Срок действия и порядок расторжения
Договор, как правило, заключается на срок действия договора управления МКД․ Указываются основания и порядок одностороннего отказа от исполнения договора․
Заключительные положения и реквизиты сторон
Порядок разрешения споров (арбитражный суд), реквизиты, банковские данные и подписи сторон․
Приложения к договору
- Перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении УК;
- Сведения об общедомовых приборах учёта (тип, номер, дата поверки);
- Перечень нежилых помещений с собственниками, заключившими прямые договоры с РСО;
- Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности;
- Расчёт объёмов потребления ресурса․
Особенности и практические рекомендации
Прямые договоры собственников с РСО․ Если общее собрание собственников приняло решение о заключении прямых договоров с РСО (ст․ 157;2 ЖК РФ), то УК сохраняет обязанность приобретать ресурсы только для содержания общего имущества․ Договор между УК и РСО в этом случае заключается исключительно на объём КР на СОИ․
Сведения о собственниках нежилых помещений․ Судебная практика показывает: для исключения объёма ресурса, поставленного собственникам нежилых помещений, из общего объёма, полученного УК, управляющая компания обязана доказать, что она предоставила РСО соответствующие сведения․ Поэтому данный пункт необходимо детально прописать в договоре․
Фактические отношения․ Даже при отсутствии подписанного договора УК не освобождается от оплаты поставленного ресурса․ Органы жилищного надзора вправе выдать предписание об обязании заключить договор с РСО․
Проверка актуальности формы․ Перед подписанием рекомендуется использовать актуальные бланки из справочных правовых систем (Гарант, КонсультантПлюс) и учитывать последние изменения законодательства․
Договор между РСО и УК на поставку коммунальных ресурсов для содержания общего имущества — обязательный документ, защищающий интересы обеих сторон и жильцов дома․ Грамотно составленный договор с чётким определением объёмов поставки, порядка учёта и расчётов позволяет избежать споров, переплат и претензий со стороны надзорных органов․ При составлении документа рекомендуется опираться на типовые формы, актуальное законодательство и, при необходимости, привлекать юриста, специализирующегося в сфере ЖКХ․