В гражданском обороте часто возникает необходимость передать жилое помещение другому лицу для проживания без взимания платы. Юридически правильным основанием для таких отношений является не «договор аренды на безвозмездной основе» (так как аренда подразумевает плату), а договор безвозмездного пользования (коммодат), регулируемый статьей 689 ГК РФ.

Данная статья подробно разбирает правовую природу договора, обязательные условия, права и обязанности сторон, а также предоставляет рекомендуемый образец документа с пояснениями к каждому пункту.

Правовые основания и терминология

Согласно п. 1 ст; 609 ГК РФ, по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество во владение и пользование за плату. Следовательно, понятие «бесплатная аренда» правовой несостоятельно.

Правильный юридический инструмент — Договор безвозмездного пользования жилым помещением (ст. 689 ГК РФ). По нему одна сторона (займодатель) передает или обязуется передать другую сторону (займополучателя) во владение и пользование жилое помещение бесплатно.

Ключевые отличия от договора найма (аренды):

• Отсутствие платы: Займополучатель не платит арендную плату.
• Основание возникновения: Часто заключается между родственниками, друзьями или по решению органа опеки/попечительства.
• Срок действия: Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ по ссылке ст. 689 ГК РФ).
• Расторжение: Займодатель может потребовать возврата помещения в любое время, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Обязательные и существенные условия договора

Для признания договора действительным и защиты интересов сторон в документе должны быть зафиксированы следующие условия:

1. Предмет договора (Описание помещения): Точный адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат, инвентаризационный номер (если есть), ссылка на правоустанавливающий документ (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН).
2. Стороны (Заемодатель и Займополучатель): Полные паспортные данные (ФИО, серия/номер, кем выдан, когда, код подразделения, адрес регистрации), ИНН (желательно), контактные телефоны.
3. Срок действия: Конкретная дата начала и окончания, или условие «на неопределенный срок». Важно: если срок не указан, любой из сторон может расторгнуть его в любой момент с уведомлением другой стороны за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
4. Цель использования: Исключительно для проживания (жилых нужд). Запрет на субаренду, передачу третьим лицам, ведение производственной/коммерческой деятельности без согласия.
5. Условие безвозмездности: Прямая формулировка: «Помещение передается бесплатно, арендная плата не взимается».
6. Коммунальные платежи: Кто и в каком порядке оплачивает ЖКХ, электричество, газ, воду, интернет (займодатель или займополучатель). Это критически важный пункт для избежания долгов.
7. Текущий ремонт и содержание: Кто несет расходы на мелкий/текущий ремонт, замену сантехники, приборов учета.
8. Акт приема-передачи: Обязательный приложение к договору. Фиксирует состояние помещения, показания счетчиков, перечень мебели/техники (если передается с мебелью), существующие дефекты. Подписывается двумя сторонами.
9. Порядок расторжения: Условия досрочного расторжения (нарушение условий, порча имущества, собственная нужда заемодателя), сроки уведомления.
10. Ответственность сторон: Штрафы/пени за просрочку оплаты коммунальных услуг, возмещение ущерба при порче имущества.
11. Регистрация (прописка): Условие о временной регистрации займополучателя (или обязательство заемодателя не препятствовать ей). По ст. 70 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника имеют право на пользование жилым помещением на общих основаниях, для третьих лиц — по договору.

Права и обязанности сторон

Обязанности Займодателя (Собственника):

• Передать помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 690 ГК РФ).
• Не препятствовать законному пользованию займополучителем.
• Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено), если он необходим для сохранения пригодности жилья.
• Уведомить займополучателя о необходимости освобождения помещения за разумный срок (если срок не определен).

Права Займодателя:

• Требовать возврата помещения при истечении срока или при нарушении условий договора (портча имущества, субаренда без согласия, использование не по назначению).
• Проверять состояние помещения (с уведомлением заранее, в рабочее время).

Обязанности Займополучателя:

• Пользоваться помещением по назначению (только для проживания).
• Содержать помещение в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт (если оговорено).
• Своевременно оплачивать коммунальные услуги (если взял на себя это обязательство).
• Не допускать порчи имущества, не субарендовать без письменного согласия.
• Вернуть помещение при расторжении договора в том же состоянии (с учете естественного износа).

Права Займополучателя:

• Беспрепятственное проживание на протяжении всего срока договора.
• Возмещение необходимых расходов, сделанных по согласованию с заемодателем (например, капитальный ремонт, замена труб), если это было оговорено.
• Привлечение к совместному проживанию членов своей семьи (если не запрещено договором).

Особенности налогового учета и регистрации

НДФЛ: Поскольку дохода (арендной платы) нет, заемодатель не платит НДФЛ по данному договору. Займополучатель также не получает дохода, подлежащего обложению.

Регистрация в Росреестре: Договор безвозмездного пользования жиловым помещением не подлежит государственной регистрации в ЕГРН (в отличие от договора аренды на срок 1 год и более, ст. 609, 674 ГК РФ). Он вступает в силу с момента подписания сторон (или с момента передачи помещения по акту).

Временная регистрация (прописка): Для оформления временной регистрации у МФЦ/МВД достаточно presentarть:

1. Заявление (форма № 6).
2. Паспорт заявителя и паспорт собственника (займодателя).
3. Договор безвозмездного пользования (оригинал + копия).
4. Согласие собственника (часто встроено в договор или отдельным заявлением).
5. Правоустанавливающий документ на жилье (выписка ЕГРН/свидетельство).

Типовые риски и как их минимизировать

Рекомендуемый образец договора (Форма)

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках […] подлежит замене на конкретные данные. Рекомендуется составлять в 2 экземплярах (по одному на сторону) + 2 экземпляра Акта приема-передачи.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

г. [Город] «[День]» [Месяц] 20[Год] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Заемодатель: [ФИО полностью], паспорт серии [Серия] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации], ИНН [ИНН], телефон [Телефон], действующий на основании [Свидетельства о праве собственности / Выписки из ЕГРН № ;.. от …], в лице собственника жилого помещения, с одной стороны,

и

Займополучатель: [ФИО полностью], паспорт серии [Серия] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации], ИНН [ИНН], телефон [Телефон], с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Заемодатель передает Займополучателю во владение и пользование на безвозмездной основе жилое помещение (квартира/комната/дом), расположенное по адресу: [Полный адрес: область, район, город, улица, дом, корпус, квартира].

Характеристики помещения: общая площадь [XX] кв. м, жилая площадь [XX] кв. м, количество комнат [X], этаж [X], этажность дома [X], год постройки [XXXX], материал стен [кирпич/панель/дерево].

Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX]. Инвентаризационный номер: [Номер] (при наличии).

Помещение передается [с мебелью и техникой / без мебели и техники]. Перечень имущества, передаваемого вместе с помещением, указан в Акте приема-передачи (Приложение № 1).

Заемодатель гарантирует, что помещение не обременено обременениями (залог, арест, сервитуты), не сдано в аренду/найм третьим лицам, по нему нет задолженностей по ЖКХ.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и передачи помещения по Акту приема-передачи.

Срок действия Договора: [с «ДД» ММММ 20ГГ г. по «ДД» ММММ 20ГГ г. / неопределенный срок].

В случае истечения срока Договора Займополучатель обязан освободить помещение и вернуть его Заемодателю не позднее дня окончания срока.

УСЛОВИЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОСТИ И РАСХОДОВ

Пользование помещением предоставляется БЕСПЛАТНО. Арендная плата (плата за пользование) не взимается.

Оплата коммунальных услуг: Расходы по оплате коммунальных услуг (электроэнергия, холодное/горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газ, вывоз ТКО, содержание жилья, капремонт) несет [Заемодатель / Займополучатель].

Вариант А (платит Займополучатель): Займополучатель обязуется ежемесячно не позднее [числа] текущего месяца оплачивать квитанции/ПД и предоставлять Заемодателю копии квитанций/чеков об оплате (в мессенджер/на почту/лично под роспись).

Вариант Б (платит Заемодатель): Заемодатель оплачивает ЖКХ самостоятельно. Займополучатель передает Заемодателю денежные средства в счет возмещения расходов на ЖКХ в размере [Сумма/Порядок расчета] ежемесячно до [числа].

Расходы по телефонной связи, интернету, кабельному ТВ несет [Заемодатель / Займополучатель].

Налоги на имущество (налог на имущество физических лиц) платит Заемодатель как собственник.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Заемодатель обязуется:

• Передать помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания, согласно Акту приема-передачи.
• Обеспечить Займополучителю беспрепятственный доступ в помещение.
• Производить капитальный ремонт общих элементов здания (крыша, несущие стены, инженерные сети общедомового назначения) за свой счет, если иное не оговорено доп. соглашением.
• Своевременно уведомлять Займополучателя о необходимости предоставления доступа для осмотра/ремонта (не позднее чем за 3 дня).

Заемодатель имеет право:

• Требовать возврата помещения при нарушении Займополучителем условий Договора (п. 5.2).
• Осуществлять осмотр состояния помещения 1 раз в [3/6] месяцев по предварительному уведомлению.

Займополучатель обязуется:

• Пользоваться помещением исключительно в жилых целях (для проживания себя и членов своей семьи: [Перечислить ФИО проживающих]).
• Содержать помещение в чистоте и надлежащем состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности и правилам пользования жилыми помещениями.
• Своевременно оплачивать коммунальные услуги в соответствии с п. 3.2.
• Не допускать порчи имущества Заемодателя. В случае порчи, возместить ущерб в полной величине в течение [14] дней.
• Не сдавать помещение в субаренду, не передавать во временное пользование третьим лицам без письменного согласия Заемодателя.
• Не производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт без письменного согласия Заемодателя.
• При окончании срока Договора или его расторжении освободить помещение, вернуть его Заемодателю в состоянии, соответствующем Акту приема-передачи (с учетом естественного износа), сдать показания приборов учета, расплатиться по всем квитанциям.
• Обеспечить доступ Заемодателю для осмотра/ремонта по согласованному времени.

Займополучатель имеет право:

• На беспрепятственное проживание в помещении на протяжении всего срока Договора.
• На временную регистрацию (учет) по адресу помещения на срок действия Договора. Заемодатель обязуется предоставить необходимое согласие/документы для регистрации в течение [5] рабочих дней после запроса.
• На возмещение Заемодателем стоимости неразделимых улучшений, сделанных с письменного согласия Заемодателя (ст. 691 ГК РФ).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и настоящим Договором.

Заемодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия в случаях:

• Систематической (более [2] раз подряд) несвоевременной оплаты Займополучателем коммунальных услуг (если это его обязанность по п. 3.2).
• Использования помещения не по назначению.
• Порчи имущества Заемодателя.
• Сдачи помещения в субаренду/передаче третьим лицам без согласия.
• Появления собственной острой нужды в помещении (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Для расторжения Договора Заемодатель направляет Займополучателю письменное уведомление заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении на адрес регистрации/фактического проживания Займополучателя не позднее чем за [30] календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Займополучатель имеет право расторгнуть Договор в любое время, уведомив Заемодателя об этом за [30] календарных дней.

В случае расторжения Договора Займополучатель обязан освободить помещение и вернуть его Заемодателю в срок, указанный в уведомлении о расторжении, оформив Акт возврата приема-передачи.

Неустойка (штраф) за просрочку оплаты ЖКХ (если платит Займополучатель): [0,1%] от суммы долга за каждый день просрочки, но не более [10%] от суммы долга.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Все споры решаются путем переговоров. Досудебный претензионный порядок обязателен. Претензия рассматривается в течение [10] рабочих дней.

При неразрешимости спора он передается в суд по месту нахождения жилого помещения (общая юрисдикция).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

К Договору являются неотъемлемыми частями:

• Приложение № 1 — Акт приема-передажи жилого помещения (с описанием состояния, показаниями счетчиков, фото).
• Приложение № 2 — Копии паспортов Сторон.
• Приложение № 3 — Копия правоустанавливающего документа на помещение (Выписка ЕГРН / Свидетельство).

Изменения и дополнения в Договор возможны только в письменной форме путем подписания Дополнительного соглашения.

Договор прекращается при смерти любой из Сторон. Наследники Займополучателя обязаны освободить помещение в течение [30] дней со дня открытия наследства.

Адреса и реквизиты Сторон для направления уведомлений:

Заемодатель: Адрес: [Адрес для почты]. Тел.: [Тел.]. Email: [Email].

Займополучатель: Адрес: [Адрес для почты / Адрес квартиры]. Тел.: [Тел.]; Email: [Email].

ПОДПИСИ СТОРОН

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К ДОГОВОРУ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. [Город] «[День]» [Месяц] 20[Год] г.

Мы, Заемодатель [ФИО] и Займополучатель [ФИО], действующие на основании Договора безвозмездного пользования жиловым помещением № [Номер] от [Дата], составили настоящий Акт о том, что Заемодатель передает, а Займополучатель принимает жиловое помещение по адресу: [Адрес] в следующем состоянии:

Состояние помещения:

• Стены/потолок: [хорошее/требует косметического ремонта/есть следы течи и т.д.]
• Полы: [ламинат/паркет/линолеум, состояние]
• Окна/двери: [ПВХ/деревянные, состояние, наличие москитных сеток]
• Сантехника: [описание состояния ванны, унитаза, раковины, труб]
• Электропроводка/розетки/выключатели: [исправны/требуют замены]
• Отопление (батареи): [исправны/протекают]

Примечание: К Акту прилагаются фотографии помещения ([Количество] шт.), сделанные [Дата], подтверждающие указанное состояние.

Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) на момент передачи:

Перечень имущества (мебель, техника), передаваемого вместе с помещением:

1. [Наименование, бренд, модель, цвет, состояние, инв. номер]
2. [Наименование…]
3. Имущества не передается (помещение свободное), зачеркнуть ненужное.

Состояние имущества: [новое/хорошее/имеются царапины/дефекты — описать].

Ключи и доступы:

Передано комплект ключей: [входная дверь: X шт., межкомнатные: X шт., почтовый ящик: X шт., домофон/ключ-карта: X шт.].

Претензий по качеству, комплектации и состоянию помещения/имущества Стороны не имеют. О правах и обязанностях по содержанию и ремонту проинформированы.

ПОДПИСИ

Чек-лист перед подписанием (что проверить)

1. Право собственности: Проверьте выписку из ЕГРН (не старше 1 месяца), совпадает ли ФИО заемодателя, нет ли обременений (ипотека, арест, сервитут). Если квартира в ипотеке — нужно согласие банка.
2. Собственники: Если собственников несколько — договор должен быть подписан всеми (или иметь нотариальную доверенность от остальных).
3. Акт приема-передачи: Обязательно составьте его. Сфотографируйте каждый угол, счетчики, дефекты. Это главное доказательство в суде.
4. Показания счетчиков: Снимите видео процесса снятия показаний или сделайте фото с датой/временем (EXIF данные).
5. Коммунальные долги: Перед подписанием получите справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ (или зафиксируйте в Акте текущий долг и кто его погасит).
6. Паспортные данные: Проверьте подлинность паспортов (фото, подпись, штампы прописки).
7. Прописка: Обсудите вопрос временной регистрации заранее. Если заемодатель против — зафиксируйте в договоре: «Займополучатель не приобретает право на временную регистрацию» (хотя суды часто встают на сторону жильца по ст. 70 ЖК РФ, если он фактически проживает).

Грамотно составленный договор безвозмездного пользования жилым помещением, это гарантия спокойствия и для собственника, и для жильца. Он четко разграничивает финансовые потоки (кто платит за свет/воду/капремонт), фиксирует состояние имущества и устанавливает понятные правила «игры» на случай конфликта или досрочного ухода.

Важно: Данный образец носит рекомендательный характер. Жилищное законодательство (ЖК РФ, ГК РФ) имеет императивные нормы, которые нельзя изменить договором (например, право на капитальный ремонт за счет собственника, правила выселения). В сложных ситуациях (доля в праве, ипотека, споры с опекой, приватизация) настоятельно рекомендуется консультация с юристом-жилищником для адаптации текста под конкретную жизненную ситуацию.

Используйте предоставленную форму, заполняйте все поля внимательно, составляйте подробный Акт приема-передачи — и ваши отношения будут построены на четкой правовой основе.