Снос здания или сооружения, это сложная юридическая и техническая процедура, которая не ограничивается только демонтажными работами. Ключевым этапом, фиксирующим факт прекращения существования объекта недвижимости и необходимый для внесения изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), является составление акта о сносе (ликвидации) объекта капитального строительства; В данной статье подробно разбираются виды актов, нормативная база, порядок заполнения бланков по Приказу Росреестра № П/0217, а также приводятся рекомендации по подготовке пакета документов для администрации и Росреестра.

Нормативная правовая база сноса объектов капитального строительства

Процедура сноса регулируется рядом нормативных актов. Главными из них являются:

• Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) — ст. 29 (уведомление о планируемом сносе), ст. 55 (согласование сноса), ст. 56 (уведомление о завершении сноса).
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 23 (прекращение права на объект в связи с его гибелью/сносом), ст. 51 (документы для внесения сведений в ЕГРН).
• Приказ Росреестра от № П/0217 — утверждает единую форму уведомления о планируемом сносе, уведомления о завершении сноса и акта обследования объекта о сносе, а также требования к их заполнению. Это основной документ, регламентирующий бланки на 2024–2026 годы.
• Постановление Правительства РФ от № 1260, правила проведения работ по сносу (демонтажу) объектов капитального строительства.
• ГОСТ 22270-2016 — форма акта КС-10 (для оценки стоимости сносимых объектов в рамках строительно-монтажных работ).

Основные виды документов, оформляемых при сносе

Часто под понятием «акт снесенного дома» подразумевают несколько разных документов, выполняющих разные функции. Необходимо четко их различать:

Акт обследования объекта о сносе (Форма по Приказу № П/0217)

Назначение: Подготавливается ДО начала сноса. Является основанием для принятия решения администрацией о возможности сноса (если требуется согласование) и для составления уведомления о планируемом сносе.

Кто составляет: Кадастровый инженер (при наличии объекта в ЕГРН) или специалист с соответствующей квалификацией/лицензией СРО (если объект не зарегистрирован или это нежилое сооружение).

Содержание: Результаты выездного осмотра: физическое состояние (аварийность, износ), соответствие параметрам ЕГРН, наличие/отсутствие признаков незаконного строительства, вывод о возможности/невозможности сноса.

Уведомление о планируемом сносе ОКС (Форма по Приказу № П/0217)

Назначение: Направляется в администрацию муниципального образования не позднее чем за 10 дней до начала работ (согласно ст. 29 ГК РФ).

Кто подает: Собственник объекта или уполномоченное лицо.

Приложения: Копия решения о сносе, акт обследования, копия права на земельный участок.

Акт о сносе (ликвидации) объекта капитального строительства / Уведомление о завершении сноса (Форма по Приказу № П/0217)

Назначение: Основной документ, фиксирующий факт завершения демонтажных работ. Именно этот документ (в составе уведомления о завершении сноса) подается в Росреестр для снятия объекта с кадастрового учета и прекращения права собственности.

Срок подачи: В течение 10 рабочих дней после завершения работ (ст. 56 ГК РФ).

Кто подписывает: Собственник (заявитель) и подрядчик (организация, произвевшая снос), при необходимости — кадастровый инженер (если требуется уточнение границ участка после сноса).

Акт приема-сдачи выполненных работ по форме КС-10 (ГОСТ 22270-2016)

Назначение: Внутренний строительно-монтажный документ. Используется для расчетов между заказчиком и подрядчиком, подтверждения стоимости сноса, списания материалов (если они сохранены) и налогового учета.

Особенность: В Росреестр для снятия с учета НЕ подается. Нужен для бухгалтерии, налоговой инспекции и судебных споров с подрядчиком.

Подробная структура и образец заполнения Акта обследования о сносе (по Приказу П/0217)

Данный акт является экспертным заключением. Ниже приведена структура полей бланка с пояснениями к заполнению (основано на Приложении к Приказу Росреестра № П/0217).

Раздел 1. Сведения об объекте капитального строительства

• Кадастровый номер ОКС: Обязательно, если объект на учете. Если нет, прочерк или «Не присвоен».
• Адрес (местоположение): Полный адрес по ФИАС или описание местоположения (СНТ, квартал, координаты).
• Вид объекта: Жилой дом, гараж, баня, производственное здание, забор и т.д.
• Назначение: Жилой, нежилое, вспомогательное.
• Количество этажей (подземных/наземных): Указывается фактическое.
• Площадь общая/жилая/полезная: По данным ЕГРН или замеров на месте.
• Год постройки (при наличии данных): Год или «Данные отсутствуют».

Раздел 2. Сведения о земельном участке

• Кадастровый номер ЗУ.
• Вид разрешенного использования (ВРИ).
• Категория земель.
• Наличие ограничений (охранные зоны, ЗОУИТ, красные линии) — критически важный пункт. Если объект находится в охранной зоне ЛЭП, газопровода, зоне санитарной защиты, снос может быть обязательным или запрещенным без согласования.

Раздел 3. Результаты выездного осмотра (Визуальный осмотр)

Заполняется кадастровым инженером/специалистом на месте:

• Фактическое состояние: «Существует», «Частично разрушен», «Снесен», «Следы фундамента отсутствуют».
• Степень износа/аварийность: В % или категория (аварийное, ветхое, удовлетворительное).
• Соответствие ЕГРН: Совпадают ли фактические параметры (контуры, площадь, этажность) с реестровыми. Если нет — описываются расхождения.
• Признаки самостроя: Есть ли признаки возведения без разрешения (для домов, построенных после 2006 г.).
• Наличие подключений: Газ, вода, электричество, канализация (необходимо оформить акты отключения ДО сноса).

• Рекомендации: Необходимость разбора вручную/механизированно, меры безопасности, утилизация отходов.

Раздел 5. Подписи и приложения

• Подпись специалиста (кадастрового инженера) с указанием номера квалификационного аттестата/членства в СРО.
• Дата осмотра.
• Обязательные приложения: Фотографии объекта (фасад, внутренние помещения, фундамент, контекст на участке), схема расположения на участке (привязка к границам), копия выписки из ЕГРН (если есть).

Образец заполнения Уведомления о завершении сноса (Акта факта сноса)

Это документ, который в конечном итоге попадает в Росреестр. Форма утверждена Приказом № П/0217 (Форма № 2 «Уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства»).

Ключевые блоки для заполнения:

1. Сведения о заявителе: ФИО/Наименование, ИНН, ОГРН/ОГРНИП, адрес, контакты. Если представитель, данные доверенности.
2. Сведения об объекте капитального строительства: Кадастровый номер (если был), адрес, вид, назначение, площадь, материал стен/перекрытий.
3. Сведения о выполнении работ по сносу:
   • Дата начала сноса.
   • Дата окончания сноса (фактическая).
   • Способ сноса: механизированный, ручной, комбинированный, взрывной (редко, требует спец. разрешения).
   • Наименование подрядчика (организации, выполнившей работы), ИНН, ОГРН, номер лицензии/членства в СРО (если работы выполняла организация).
4. Сведения об утилизации/размещении строительных отходов: Наименование полигона/пункта приема, номер договора, объем вывезенных отходов (в тоннах/м³). Без подтверждения утилизации администрация может не принять уведомление.
5. Сведения о земельном участке после сноса: Кадастровый номер ЗУ, изменение площади ЗУ (обычно не меняется), наличие остаточных конструкций (фундамент, подвал — если оставлены, их нужно зарегистрировать отдельно).
6. Приложения (обязательные для Росреестра):
   • Решение собственника о сносе (в свободной форме, но с реквизитами: дата, номер, ФИО собственника, адрес объекта, фраза «Решаю: Снести объект…»).
   • Акт обследования (если не подавался ранее).
   • Документы на право собственности (копия свидетельства/выписки ЕГРН).
   • Договор на снос / Акт приема-сдачи работ (КС-11 или КС-10/КС-14) с подрядчиком.
   • Документы об утилизации отходов (весовые талоны, акты приема отходов, договор).
   • Фотографии участка ПОСЛЕ сноса (чистый участок, отсутствие руин).

Акт КС-10: Образец и бланк для оценки сносимых зданий (2025–2026 гг.)

Форма КС-10 «Акт об оценке подлежащих сносу зданий, сооружений и насаждений» используется в строительном производстве для оценки стоимости объектов, подлежащих демонтажу, либо для списания остаточной стоимости с баланса организации.

Структура бланка КС-10 (табличная часть):

Кто подписывает: Комиссия заказчика (представитель собственника, главный инженер, экономист) и представитель подрядчика/оценщика.

Для чего нужен: Налоговый учет (списание ОС), расчеты с подрядчиком (если снос оплачивается за счет стоимости материалов), судебные споры о стоимости имущества.

Порядок действий: Пошаговый алгоритм оформления сноса в 2024–2026 гг.

1. Принятие решения. Собственник составляет «Решение о сносе жилого дома/объекта» в свободной форме (2 экз.).
2. Отключение инженерных сетей. Обращение в газовую службу, водоканал, энергосбыт, теплосеть. Получение актов об отключении/переустройстве. Без актов отключения газ/электричество сносить запрещено (ПБ).
3. Заказ акта обследования; Вызов кадастрового инженера (если дом в ЕГРН) или эксперта СРО для заполнения «Акта обследования объекта о сносе».
4. Подача уведомления о планируемом сносе. В администрацию МО (лично, по почте или через Госуслуги/МФЦ) за 10 дней до начала. Приложить: решение, акт обследования, копии прав на дом и землю, договор с подрядчиком.
5. Проведение работ по сносу. В сроки, указанные в уведомлении. Обеспечение безопасности, ограждение зоны.
6. Утилизация отходов. Вывоз на лицензированный полигон. Получение весовых талонов и акта приема отходов.
7. Подписание акта приема-сдачи (КС-11/КС-14) и КС-10. Взаиморасчеты с подрядчиком.
8. Подача уведомления о завершении сноса (с актом факта сноса). В Росреестр (через МФЦ, Госуслуги или почту) в течение 10 рабочих дней после окончания работ. Пакет: уведомление (форма П/0217), решение о сносе, акты отключения сетей, документы об утилизации, фото после сноса, договор/акт с подрядчиком.
9. Получение выписки из ЕГРН. Со статусом «Прекращено» по объекту. Право собственности на дом аннулировано, земельный участок остается в собственности.

Типичные ошибки и риски при оформлении документов

• Использование устаревших бланков. Многие администрации до сих пор выдают старые образцы 2018–2019 гг. Для Росреестра действительны ТОЛЬКО формы Приказа № П/0217 (ред. 2021 г. и позднее).
• Отсутствие актов отключения коммуникаций. Главная причина отказа в приеме уведомления о завершении сноса.
• Неполный пакет по утилизации. «Самовывоз» на свалку без весовых талонов и договора с полигоном не засчитывается.
• Расхождения с ЕГРН. Если в акте обследования указано, что дом 2-этажный, а в ЕГРН 1-этажный — Росреестр приостановит регистрацию до устранения несоответствия (нужен технический план на уточнение).
• Снос без уведомления (самострой/незаконный снос). Штрафы по КоАП РФ (ст. 7.22 — до 1 млн руб. для юрлиц), обязанность восстановить объект (если снес чужой) или оформить как незаконную постройку (если свой).
• Игнорирование охранных зон. Если дом в зоне ЛЭП/газопровода — снос может требовать согласования с владельцем зоны, а не просто уведомления администрации.

Особенности сноса незаконных строений (самостроев)

Если по результатам акта обследования установлено, что объект построен с нарушением требований градостроительного законодательства (после без разрешения/уведомления, в нарушении красных линий и т.д.), процедура меняется:

1. Акт обследования фиксирует признаки незаконного строительства.
2. Администрация выдает предписание о сносе (в судебном или внесудебном порядке).
3. Снос производится за счет собственника (или за счет бюджета с последующим взысканием).
4. Уведомление о завершении сноса подается на основании предписания/решения суда.
5. В ЕГРН вносится запись о прекращении права (если право было зарегистрировано ошибочно) или просто фиксируется отсутствие объекта.

Электронное оформление через Госуслуги и МФЦ

На 2024–2026 годы максимально удобным способом является подача уведомлений в электронном виде:

• Портал Госуслуг (ЕПГУ): Услуга «Уведомление о планируемом сносе ОКС» и «Уведомление о завершении сноса ОКС». Требуется усиленная КЭП (квалифицированная электронная подпись) заявителя.
• МФЦ (Мои Документы): Прием бумажных документов с последующим сканированием и отправкой в Росреестр. Срок рассмотрения в МФЦ увеличивается на 1-2 дня.
• Прямая отправка в Росреестр: Через личный кабинет на сайте Росреестра (для кадастровых инженеров и юрлиц с КЭП).

Грамотное оформление «акта снесенного дома», это не просто бюрократия, а гарантия того, что вы не будете платить налог на имущество, которого не существует, избежите штрафов за незаконный снос и сможете свободно распоряжаться земельным участком (продать, подарить, заложить под залог).

Ключевые выводы:

• Используйте только актуальные формы Приказа Росреестра № П/0217.
• Начинайте с акта обследования (кадастровый инженер) и отключения сетей.
• Обязательно фиксируйте утилизацию отходов (договор + весовые талоны).
• Соблюдайте сроки уведомлений (за 10 дней до начала и в течение 10 дней после окончания).
• Для снятия с кадастрового учета в Росреестр подается именно Уведомление о завершении сноса с полным пакетом приложений.

При сложных ситуациях (споры о границах, нахождение в охранных зонах, снос долевого дома, отсутствие документов на землю) настоятельно рекомендуется привлечь квалифицированного кадастрового инженера или юриста, специализирующегося на земельном и жилищном праве.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база может меняться. Перед началом работ проверьте актуальность форм на официальном сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) или в справочно-правовых системах (КонсультантПлюс, Гарант).