Вопросы предоставления жилья на безвозмездной основе часто вызывают путаницу в терминологии. В гражданском праве существует четкое разделение: договор найма (ст. 671 ГК РФ) подразумевает оплату, а договор безвозмездного пользования (коммодат, ст. 689 ГК РФ) — передачу имущества во временное владение и пользование бесплатно. В быту и даже в некоторых документах термин «безвозмездный найм» используется как синоним договора безвозмездного пользования жилым помещением.
Ниже представлена подробная статья, раскрывающая правовые основы, обязательные условия, права сторон и структуру актуального образца договора на 2026 год.
Правовое регулирование: ГК РФ и ЖК РФ
Основой для составления документа служат нормы Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ:
- Статья 689 ГК РФ — «Договор безвозмездного пользования». Основательствует передачу имущества одной стороной (займодателем) другой стороне (займополучателю) во временное безвозмездное владение и пользование.
- Статья 699 ГК РФ — Особенности безвозмездного пользования жилым помещением. Устанавливает, что к данным отношениям применяются правила о найме жилых помещений (Глава 35 ГК РФ), если иное не вытекает из сути безвозмездного пользования.
- Статья 30 ЖК РФ — Основания возникновения права пользования жилым помещением. Собственник вправе предоставить жилое помещение гражданину на основании договора найма или договора безвозмездного пользования.
- Статья 423 ГК РФ — Закрепляет принцип свободы договора и допустимость смешанных/безвозмездных договоров.
Важно: Непутайте безвозмездное пользование (временное право пользования, ст. 689 ГК РФ) с безвозмездной передачей квартиры в собственность (дарение, ст. 572 ГК РФ). В первом случае право собственности остается у заимодателя, во втором — переходит к получателю навсегда.
Субъекты договора
Сторонами могут выступать:
- Займодатель (Наймодатель) — собственник жилья или уполномоченное лицо (на основании доверенности). Может быть физическим лицом, ИП или юрлицом.
- Займополучатель (Наниматель/Жилец) — гражданин, которому предоставляется жилье для проживания. Обычно, физическое лицо.
Обязательные и существенные условия договора
Согласно ст. 432 ГК РФ и судебной практике, в договоре безвозмездного пользования жилым помещением обязательно должны быть зафиксированы:
Предмет договора (Описание жилья)
Четкое и полное описание передаваемого объекта:
- Адрес (местоположение).
- Тип объекта (квартира, комната, дом, его часть).
- Площадь (общая, жилая).
- Кадастровый номер (желательно для идентификации).
- Ссылку на правоустанавливающий документ (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.).
- Инвентаризационную опись имущества внутри квартиры (мебель, техника) — как приложение.
Срок действия договора
- Может быть определенным (на 1 год, 5 лет) или неопределенным.
- Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ по аналогии).
- Право нанимателя на заключение договора на новый срок (предварительное право) может быть зафиксировано в условиях.
Безвозмездный характер
Прямая формулировка: «Жилое помещение предоставляется на безвозмездной основе; Плата за пользование не взимается».
Оплата коммунальных услуг
Это критически важный пункт. Закон не запрещает возложить оплату ЖКХ на займополучателя. Варианты:
- Полностью на займополучателя.
- Частично (например, счетчики — на жильца, капитальный ремонт — на собственника).
- Полностью на займодателя.
Рекомендация: Пропишите порядок передачи показаний счетчиков и сроки оплаты квитанций.
Право допуска третьих лиц
Согласно п. 2 ст. 699 ГК РФ и п. 3 ст. 689 ГК РФ, займополучатель имеет право допускать к проживанию членов своей семьи и иных лиц только с согласия займодателя (если договором не установлено иное). В договоре можно предусмотреть упрощенную процедуру согласования.
Права и обязанности сторон (Стандартные блоки)
Обязанности Займодателя:
- Передать жилье в состоянии, пригодном для проживания (ст. 690 ГК РФ).
- Обеспечить беспрепятственное владение и пользование.
- Не вмешиваться в личную жизнь займополучателя (неприкосновенность жилья, ст. 25 Конституции РФ).
- Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено).
- Своевременно информировать об обстоятельствах, угрожающих безопасности жилья.
Права Займодателя:
- Требовать возврата жилья по истечении срока или при нарушении условий.
- Проверять состояние жилья (с уведомлением заранее, в рабочее время).
- Возмещение ущерба, причиненного виной займополучателя.
Обязанности Займополучателя:
- Пользоваться жильем по назначению (только для проживания).
- Содержать жилье в надлежащем состоянии (текущий ремонт, чистота).
- Оплачивать коммунальные услуги (если оговорено).
- Не совершать действий, портящих имущество или нарушающих права соседей.
- Вернуть жилье при расторжении договора в том же состоянии (с учете естественного износа).
Права Займополучателя:
- Проживать в жилье бесплатно в течение срока договора.
- Потребовать устранения недостатков, препятствующих пользованию (п. 2 ст. 616 ГК РФ по аналогии).
- Возмещение необходимых расходов на улучшение жилья (только с согласия займодателя, ст. 691 ГК РФ).
- Досрочно вернуть жилье, предупредив заранее (обычно за 30 дней, если иной срок не установлен договором).
Особенности расторжения и возврата жилья
Договор безвозмездного пользования может быть расторгнут:
- По соглашению сторон (в любой момент).
- В одностороннем порядке Займодателем (судебным или внесудебным порядком) при грубом нарушении: порча имущества, использование не по назначению, систематическая нарушение правил пользования, поднаем без согласия.
- В одностороннем порядке Займополучателем — в любой момент (для неопределенного срока) или по истечении уведомительного срока (для определенного срока), если это не противоречит сути договора (ст. 610, 699 ГК РФ).
- В связи с продажей жилья — новый собственник становится правопреемником по договору (п. 3 ст. 617 ГК РФ), если договор нотариально засвидетельствован или зарегистрирован в ЕГРН (для сроков от 1 года).
Акт приема-передачи при возврате — обязательный документ, фиксирующий состояние жилья и отсутствие/наличие претензий.
Регистрация договора: когда она обязательна?
Согласно ст. 609 ГК РФ и ст. 164 ГК РФ / ФЗ «О госрегистрации недвижимости»:
- Срок до 1 года: регистрация в Росреестре не требуется. Договор в простой письменной форме имеет силу между сторонами.
- Срок 1 год и более: подлежит государственной регистрации в Росреестре. До регистрации договор считается незаключенным (не порождает прав на недвижимость для третьих лиц).
- Нотариальное засвидетельствование: не обязательно по закону, но рекомендуется для доказательства воли сторон и упрощения выселения при нарушении.
Типовой образец структуры договора (Шаблон для заполнения)
Ниже приведена структура документа, которую можно скопировать в Word и заполнить своими данными.
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
г. _______________ «___» ____________ 20__ г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Заемодатель: ____________________________________________________________________,
(ФИО полностью / Наименование юрлица)
паспорт: серия _____ № ________, выдан _________________________ «___» _________ 20__ г.,
код подразделения ________, прописка: _______________________________________________,
действующий на основании ________________________________________________________ (Свидетельства о праве / Доверенности № ____ от «___» ________ 20__ г.),
именуемый в дальнейшем «Заемодатель», с одной стороны,
Заемополучатель: ____________________________________________________________________,
(ФИО полностью)
паспорт: серия _____ № ________, выдан _________________________ «___» _________ 20__ г.,
код подразделения ________, прописка: _______________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Заемополучатель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Заемодатель передает Заемополучателю во временное безвозмездное владение и пользование жилое помещение — квартиру / комнату / жилой дом (далее — «Жилое помещение»), расположенное по адресу: ____________________________________________________________________.
Характеристики Жилого помещения:
— Кадастровый номер: _______________________________________;
— Общая площадь: _____ кв. м.; Жилая площадь: _____ кв. м.;
— Количество комнат: _____;
— Этаж: _____ из _____;
— Правоустанавливающий документ: _______________________________________________________.
Состояние Жилого помещения, перечень имущества, находящегося в нем (мебель, бытовая техника, приборы учета), фиксируется в Акте приема-передачи (Приложение № 1), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор заключается на срок до «___» _______________ 20__ г. (или: на неопределенный срок).
По истечении срока Договор может быть продлен по соглашению Сторон путем подписания дополнительного соглашения.
Заемополучатель имеет право вернуть Жилой помещение Заемодателю до истечения срока, письменно уведомив Заемодателя не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней.
УСЛОВИЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСХОДЫ
Пользование Жилым помещением предоставляется безвозмездно. Плата за найм (аренду) не взимается.
Оплата коммунальных услуг (электроэнергия, вода, отведение стоков, отопление, газ, капитальный ремонт) производится:
□ Заемополучателем полностью;
□ Заемодателем полностью;
□ Распределяется следующим образом: ________________________________________________.
Показания индивидуальных приборов учета Заемополучатель передает Заемодателю / в платежные системы ежемесячно в период с ____ по ____ число.
Текущий ремонт Жилого помещения и содержащегося в нем имущества осуществляет Заемополучатель за свой счет. Капитальный ремонт — Заемодатель (если иное не оговорено в п. 3.2).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Заемополучатель обязан:
а) Пользоваться Жилым помещением исключительно в жилищных целях (для проживания);
б) Содержать Жилой помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
в) Не допускать к проживанию посторонних лиц без письменного согласия Заемодателя (кроме несовершеннолетних детей Заемополучателя);
г) Не передавать Жилой помещение в поднаем и не передавать права по Договору третьим лицам;
д) Немедленно сообщать Заемодателю о любых поломках, авариях или угрозах безопасности жилья.
Заемодатель обязан:
а) Передать Жилой помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания;
б) Не препятствовать законному владению и пользованию Заемополучателя;
в) Производить капитальный ремонт Жилого помещения за свой счет (если иное не оговорено).
Заемодатель имеет право осматривать Жилой помещение не чаще одного раза в квартал, уведомляя Заемополучателя за 3 дня.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За ущерб, причиненный Жилому помещению или имуществу в нем по вине Заемополучателя (членов его семьи, гостей), Заемополучатель возмещает ущерб в полном объеме.
Естественный износ Жилого помещения и имущества (покраска, износ труб, мебели) не считается ущербом и не подлежит возмещению Заемополучателем.
За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и настоящим Договором.
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время.
Заемодатель вправе потребовать расторжения Договора и возврата Жилого помещения в судебном порядке при:
а) систематическом нарушении правил пользования жильем;
б) причинении существенного ущерба имуществу;
в) использовании жилья не по назначению;
г) передаче жилья в поднаем без согласия.
Заемополучатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке, уведомив Заемодателя за 30 дней.
При расторжении Договора Заемополучатель обязан освободить Жилой помещение и вернуть его Заемодателю на основании Акта приема-передачи (Приложение № 2) в течение ____ дней.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны, при регистрации — один для Росреестра).
Споры решаются путем переговоров, в случае неудачи — в суде по месту нахождения Жилого помещения.
Адреса и реквизиты Сторон для отправки уведомлений:
Заемодатель: ____________________________________________________________________
Телефон: _______________ Email: _______________________
Заемополучатель: ____________________________________________________________________
Телефон: _______________ Email: _______________________
ПОДПИСИ СТОРОН
| ЗАЕМОДАТЕЛЬ ____________________ / ____________________ (Подпись) (Расшифровка подписи) М.П. (при наличии печати) | ЗАЕМОПОЛУЧАТЕЛЬ ____________________ / ____________________ (Подпись) (Расшифровка подписи) |
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К ДОГОВОРУ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИМУЩЕСТВА
г. _______________ «___» ____________ 20__ г.
Составлен в двух экземплярах. Заемодатель ___________________________________________ передает, а Заемополучатель ___________________________________________ принимает Жилой помещение по адресу: ___________________________________________ в следующем состоянии:
- Состояние стен, потолков, полов, окон, дверей: _______________________________________
- Состояние сантехники, электропроводки, отопления: ___________________________________
- Наличие и состояние имущества (заполнить таблицу):
| Наименование предмета | Кол-во | Состояние (новое/б/у, дефекты) | Инв. номер (если есть) |
|---|---|---|---|
| Холодильник | |||
| Стиральная машина | |||
| Мебель (диван, шкаф и т.д.) | |||
| ПИУ (счетчики воды, электричества) | Показания: _______ |
Претензий по качеству и комплекту жилья/имущества Стороны не имеют.
| ЗАЕМОДАТЕЛЬ ____________________ / ____________________ | ЗАЕМОПОЛУЧАТЕЛЬ ____________________ / ____________________ |
Частые ошибки и риски при составлении
- Название «Договор безвозмездного найма»: Юридически грамотнее называть «Договор безвозмездного пользования жилым помещением» (ст. 689 ГК РФ). Термин «найм» подразумевает плату (ст. 671 ГК РФ).
- Отсутствие акта приема-передачи: Без акта невозможно доказать факт передачи, состояние имущества и показания счетчиков. Это главный инструмент защиты от необоснованных претензий по ущербу.
- Игнорирование регистрации (срок > 1 года): Незарегистрированный долгосрочный договор не создает обременения для нового собственника при продаже квартиры — жильца можно выселить проще.
- Непрописка порядка оплаты ЖКХ: Приводит к спорам и долгам по коммуналке, которые висят на собственнике.
- Запрет на проживание детей/супруга без согласия: Суды часто признают такие условия нарушающими жилищные права (ст. 30 ЖК РФ, ст. 699 ГК РФ), если речь идет о близких родственниках.
Грамотно составленный договор безвозмездного пользования жилым помещением — это гарантия спокойствия и для собственника, и для жильца. Он фиксирует баланс интересов: собственник сохраняет право собственности и контроль за имуществом, а жилец получает правовую защиту от произвольного выселения и четкие правила проживания.
Чек-лист перед подписанием:
- Проверены паспортные данные и документы на право собственности (ЕГРН).
- Подписан Акт приема-передачи с фото/видео фиксацией состояния и показаниями счетчиков.
- Четко прописано: кто и как платит за коммуналку.
- Установлен срок договора и порядок досрочного уведомления;
- Если срок 1 год и более — подготовлен пакет для Росреестра (заявление, договор в 3 экз., оплата госпошлины).
- Стороны обменялись контактами для уведомлений (почта, мессенджеры, почтовый адрес).
Используйте приведенный выше шаблон как базу, адаптируя условия под вашу конкретную жизненную ситуацию (предоставление родственникам, прислуге, благотворительность и т.д.). При сложных случаях (долгосрочные отношения, дорогое имущество, конфликтогенные стороны) рекомендуется консультация с юристом-жилищником и нотариальное засвидетельствование сделки.