Расторжение договора аренды по соглашению сторон — это самый простой‚ быстрый и безопасный способ прекратить обязательства арендатора и арендодателя без участия суда․ Согласно п․ 1 ст․ 450 ГК РФ‚ договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон‚ если иное не предусмотрено законом или договором․ Данное правило действует независимо от срока договора (определенный или неопределенный)․
В этой статье мы подробно разберем правовые нюансы‚ обязательные условия‚ порядок оформления (включая регистрацию в Росреестре)‚ налоговые последствия и предоставим подробный образец соглашения о расторжении договора аренды‚ который можно адаптировать под любую ситуацию (жилое‚ нежилое помещение‚ земельный участок)․
Правовые основания и нормативная база
Ключевыми статьями Гражданского кодекса РФ‚ регулирующими процесс‚ являются:
- Ст․ 450 ГК РФ — Расторжение договора по соглашению сторон․ Устанавливает право сторон прекратить договор в любое время․
- Ст․ 452 ГК РФ — Форма соглашения об изменении или расторжении договора․ Критически важный момент: соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме‚ в какой был заключен основной договор (письменная‚ нотариальная‚ регистрируемая)․
- Ст․ 609 ГК РФ, Государственная регистрация договора аренды; Если исходный договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации (срок аренды 1 год и более)‚ то и соглашение о его расторжении обязательно подлежит регистрации в Росреестре․ До момента регистрации расторжение для третьих лиц не вступило в силу․
- Ст․ 610 ГК РФ, Последствия расторжения договора аренды (возврат имущества‚ расчеты за период пользования)․
Когда и почему стоит использовать соглашение сторон
Обоюдное соглашение оптимально в следующих случаях:
- Досрочное уход арендатора (переезд‚ закрытие бизнеса‚ снижение доходов)․
- Продажа объекта арендодателем (новый собственник не хочет продолжать аренду)․
- Капитальный ремонт или снос здания․
- Изменение назначения помещения․
- Стороны просто хотят избежать судебных издержек и длительных споров․
- Реквизиты сторон: Полные наименования (для юрлиц/ИП) или ФИО‚ паспортные данные‚ адреса‚ ИНН/ОГРН(ИП)‚ данные доверенностей (если действуют представители)․
- Ссылку на основной договор: Номер‚ дату заключения‚ предмет аренды (адрес‚ кадастровый номер)․ Если договор регистрировался — номер записи о регистрации (ЕГРН)․
- Четкое условие о расторжении: «Стороны договорились расторгнуть Договор аренды №․․․ от․․․»․
- Дата фактического расторжения: Момент‚ с которого обязательства прекращаются (может совпадать с датой подписания или быть отложенной)․
- Акт приема-передачи (или ссылка на него): Подтверждение возврата имущества․ Без акта арендодатель рискует получить претензии за порчу имущества‚ а арендатор — за неуплату аренды за период‚ когда он уже не пользовался объектом․
- Финансовые расчеты: Условие об отсутствии взаимных претензий и задолженностей ИЛИ четкий перечень сумм‚ подлежащих выплате (аренда за «хвостовой» период‚ штрафы‚ компенсация улучшений‚ возврат залогового платежа/обеспечительного платежа)․
- Судьба обеспечения (залог/обеспечительный платеж): Порядок и сроки возврата арендатору․
- Порядок регистрации (если прим․): Кто подает документы‚ кто платит госпошлину․
- Подписи сторон с расшифровкой и датой․
- Договоритесь устно․ Обсудите дату выезда‚ сумму возврата залога‚ наличие/отсутствие долгов․
- Подготовьте документы․ Составьте Соглашение в 3 экземплярах (по одному каждой стороне + один в Росреестр‚ если нужна регистрация)․ Подготовьте Акт приема-передачи помещения (обязательный приложение)․
- Проведите инвентаризацию/осмотр․ Зафиксируйте состояние в Акте (фото/видео фиксация дефектов — ваша страховка)․
- Подпишите Соглашение и Акт․ Лучше делать это одновременно с передачей ключей․
- Рассчитайтесь финансово․ Переведите деньги по реквизитам‚ указанным в договоре/соглашении‚ с указанием назначения платежа («Возврат обеспечительного платежа по Договору аренды №․․․»)․
- Госрегистрация (если договор был зарегистрирован)․ Подайте документы в МФЦ или через Госуслуги/Росреестр․ Срок регистрации — до 9 рабочих дней (через МФЦ + 2 дня)․ С момента внесения записи в ЕГРН расторжение считается совершенным для всех․
- Стороны договорились расторгнуть Договор аренды [Наименование объекта: квартиры / нежилого помещения / земельного участка] № [Номер договора] от [Дата договора] (далее — «Договор»)‚ заключенный между Арендодателем и Арендатором‚ по обоюдному согласию сторон․
- Договор подлежит расторжению с [Указать дату: «даты подписания настоящего Соглашения» ИЛИ «[Конкретная дата]»]․
- [Если Договор регистрировался в Росреестре]: Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) [Номер записи о регистрации прав / Номер казенного договора] от [Дата регистрации]․ Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в порядке‚ установленном законодательством (ст․ 609 ГК РФ)․
- Арендатор возвратил Арендодателю‚ а Арендодатель принял от Арендатора арендуемое имущество — [Описание: квартиру по адресу․․․ / помещение площадью․․․ кв․м по адресу․․․ / земельный участок кадастровым номером․․․] в соответствии с Актом приема-передачи арендуемого имущества от [Дата акта]‚ являющимся неотъемлемым приложением к настоящему Соглашению․
- Ключи (передаточные документы‚ пульты‚ карты доступа) от арендуемого имущества переданы Арендодателю в полном объеме‚ что подтверждается Актом приема-передачи․
- Взаимные расчеты по Договору произведены в полном объеме․ На день подписания настоящего Соглашения Стороны не имеют друг к другу никаких претензий и задолженностей по Договору‚ в т․ч․ по оплате арендной платы‚ коммунальных услуг‚ штрафов‚ пени‚ возмещению убытков․
- [ВАРИАНТ А: ЕСЛИ БЫЛ ЗАЛОГ/ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ] Арендодатель обязуется вернуть Арендатору обеспечительный платеж (залог) в размере [Сумма цифрами и прописью] руб․ в течение [Количество] календарных дней со дня подписания настоящего Соглашения путем перечисления на банковский счет Арендатора:
Банк: [Название банка]
БИК: [БИК]
Счет №: [Номер счета]
Кор․ счет: [Кор․ счет]
Получатель: [ФИО/Наименование]‚ ИНН [ИНН]․ - [ВАРИАНТ Б: ЕСЛИ ЕСТЬ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ/ПРЕТЕНЗИИ] Стороны подтверждают наличие задолженности Арендатора перед Арендодателем в размере [Сумма] руб․ за [Период/Основание]․ Данная сумма удерживается Арендодателем из обеспечительного платежа (залога)․ Остаток залога в размере [Сумма] руб․ возвращается Арендатору в порядке‚ указанном в п․ 2․4․
- Арендатор уведомлен о необходимости самостоятельно произвести перерегистрацию счетчиков ресурсов (электроэнергии‚ воды‚ газа) на Арендодателя / нового арендатора в установленном ресурсоснабжающими организациями порядке․
- [Например: Арендатор имеет право демонтировать и забрать принадлежащее ему на праве собственности оборудование (перечень в Приложении №․․․) в течение [Срок] дней после подписания Соглашения‚ обязательно восстанавливая первоначальный вид помещения]․
- [Например: Стороны согласовали‚ что Арендодатель не требует компенсации за улучшения‚ неразделимые улучшения остаются в собственности Арендодателя безвозмездно]․
- Стороны согласовали‚ что документы для государственной регистрации расторжения Договора в Росреестре подает [Арендодатель / Арендатор / Совместно]․
- Расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию расторжения Договора несет [Арендодатель / Арендатор / Пополам]․
- Сторона‚ подающая документы‚ обязуется уведомить другую Сторону о факте регистрации (получении выписки из ЕГРН) в течение 3 рабочих дней․
- Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами [ДОБАВИТЬ: «‚ за исключением условий о расторжении зарегистрированного договора‚ которые вступают в силу с момента государственной регистрации»]․
- Все ранее подписанные дополнительные соглашения‚ акты‚ спецификации к Договору прекращают свое действие одновременно с расторжением Договора․
- Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один для представления в Росреестр (при необходимости)․
- Споры‚ возникающие в связи с настоящим Соглашением‚ разрешаются путем переговоров‚ а в случае неудачи, в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ по месту нахождения Арендодателя / место нахождения недвижимости․
- Фактическую дату возврата ключей․
- Состояние имущества (описание дефектов‚ отсутствующего имущества‚ показания счетчиков)․
- Отсутствие претензий по состоянию (или их перечень)․
- Где подать: МФЦ (Мой Документы)‚ через Госуслуги (электронно с ЭЦП)‚ напрямую в Росреестр․
- Пакет документов: Заявление (форма заполняется на месте/онлайн)‚ Соглашение (оригинал + копия)‚ Акт приема-передачи‚ квитанция об оплате госпошлины‚ паспорта/учредительные документы‚ доверенности (если есть)․
- Госпошлина 2026 (базовые ставки ФЗ № 335-ФЗ):
- Для физических лиц — 2 000 руб․ за один объект недвижимости․
- Для юридических лиц, 22 000 руб․ за один объект․
- При электронной подаче через Госуслуги/Росреестр с ЭЦП — скидка 30% (соотв․ 1 400 руб․ и 15 400 руб․)․
- Срок: 9 рабочих дней (прямо в Росреестр) или 11 рабочих дней (через МФЦ)․
- Результат: Выписка из ЕГРН с записью о прекращении права аренды / обременения․
- НДФЛ (Арендодатель, физлицо): Доход от аренды уменьшается на сумму возвращенного залога (залог не является доходом)․ Если удержан штраф/пени — это доход Арендодателя (налог 13%/15%/18-20% в зависимости от суммы доходов)․ Досрочное прекращение не порождает дополнительного налога‚ если не было дохода (штрафа)․
- НДС (Арендодатель на УСН/ОСНО с НДС): Если Арендодатель платит НДС‚ возврат залога не облагается НДС․ Удержанная сумма штрафов/пени — доход‚ облагаемый НДС (если не иное по ст․ 154 НК РФ)․
- Имущественный налог: С момента расторжения (регистрации) Арендодатель снова несет полную нагрузку по имущественному налогу (если объект в налоговом реестре)․
- Если жильцы прописаны — расторжение договора не снимает их с регистрации автоматически․ Нужен отдельный заявление в МФЦ/Госуслуги или суд (если не выезжают добровольно)․
- Налоговый вычет у арендатора (если предоставлял) — заканчивается с месяца расторжения․
- Обязательна инвентаризация имущества Арендатора (оборудование‚ стойки‚ ремонт)․
- Вопрос неразделимых улучшений (ст․ 310‚ 311 ГК РФ) — требует отдельного соглашения о компенсации или безвозмездном переходе․
- Кадровый учет: уведомить налоговую об изменении адреса деятельности (если юр․адрес)․
- Обязательно наличие кадастрового номера в Соглашении․
- Если на участке были постройки (капитальные/некапитальные), их судьба должна быть прописана (снос‚ переход в собственность арендодателя‚ покупка арендатором доли земли)․
- Регистрация в Росреестре обязательна почти всегда (земля, объект недвижимости)․
- Направьте официальное уведомление (претензию) почтой РФ (ценным письмом с вложением‚ описью вложения) на адрес другой стороны (юридический/почтовый по договору)․ В уведомлении укажите дату‚ с которой считаете договор расторгнутым (если позволяет закон/договор — ст․ 610‚ 621 ГК РФ)‚ и предложите подписать Соглашение/Акт в конкретную дату․
- Составьте Акт одностороннего осмотра с приглашением свидетелей (не заинтересованных лиц) или нотариуса (протокол осмотра доказательств)․ Зафиксируйте состояние‚ отсутствие ключей/людей․
- Обратитесь в суд с иском о расторжении договора (ст․ 450‚ 610 ГК РФ) и выселении (если нужно)․ Судебный порядок дольше (2-6 месяцев)‚ но единственный рабочий при конфликте․
Главное условие: воля обеих сторон должна быть свободной‚ взаимной и зафиксированной в письменном виде․ Расторжение по соглашению невозможно‚ если одна сторона против (в этом случае нужен суд или односторонний отказ‚ если это позволяет закон/договор)․
Обязательные условия соглашения (Чек-лист)
Чтобы соглашение призналось действительным и прошло регистрацию (если требуется)‚ оно должно содержать:
Порядок оформления: пошаговый алгоритм
Образец соглашения о расторжении договора аренды (Универсальный шаблон)
Ниже приведен подробный образец‚ подходящий для аренды жилых и нежилых помещений‚ а также земельных участков (с минимальными правками)․ Текст в квадратных скобках [․․․] подлежит замене на ваши данные․
СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ № [Номер соглашения]
г․ [Населенный пункт] «[День]» [Месяц] [Год] г․
Мы‚ нижеподписавшиеся:
Арендодатель:
[Для физлица: [ФИО полностью]‚ паспорт: серия [Номер] № [Номер]‚ выдан [Кем выдан] [Дата выдачи]‚ код подразделения [Код]‚ прописка: [Адрес регистрации]‚ тел․: [Телефон]‚ e-mail: [Email]․
Для юрлица/ИП: [Полное наименование / ФИО ИП]‚ ИНН [ИНН]‚ ОГРН/ОГРНИП [ОГРН]‚ юр․ адрес: [Адрес]‚ действующий на основании [Устав / Свидетельства о госрегистрации ИП]‚ в лице [Должность‚ ФИО руководителя]‚ действующего на основании [Устава / Доверенности №․․․ от․․․]‚ именуемый в дальнейшем «Арендодатель»‚ с одной стороны‚
и
Арендатор:
[Аналогичные реквизиты Арендатора]‚ именуемый в дальнейшем «Арендатор»‚ с другой стороны‚
вместе именуемые «Стороны»‚ а по отдельности «Сторона»‚ руководствуясь п․ 1 ст․ 450 ГК РФ‚ заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
ПОРЯДОК ВЗАИМОРАСЧЕТОВ И ВОЗВРАТА ИМУЩЕСТВА
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (ПРИ НАЛИЧИИ)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ [УДАЛИТЬ‚ ЕСЛИ НЕ НУЖНО]
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
| АРЕНДОДАТЕЛЬ: ___________________ / [ФИО / Наименование] | АРЕНДАТОР: ___________________ / [ФИО / Наименование] |
Акт приема-передачи: неотъемлемая часть процедуры
Соглашение без Акта приема-передачи неполноценно․ Акт фиксирует:
Совет: Обязательно приложите к Акту фотографии/видео каждого помещения‚ счетчиков‚ дефектов․ В суде это лучшее доказательство состояния на момент сдачи․
Государственная регистрация: нюансы 2026 года
Если срок аренды в исходном договоре составлял 1 год и более‚ договор подлежал регистрации (ст․ 609‚ 674 ГК РФ)․ Соответственно‚ расторжение также регистрируется․
Важно: До регистрации в ЕГРН расторжение не вступает в силу в отношении третьих лиц (покупателей‚ залогодержателей‚ новых арендаторов)․ Арендодатель не может сдать помещение другому лицу «чисто юридически» до получения выписки․
Налоговые последствия расторжения
Типичные ошибки и риски (Как их избежать)
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие Акта приема-передачи | Арендодатель не может удержать залог за порчу; Арендатор не может доказать сдачу ключей и прекращение начисления аренды․ | Всегда составляйте Акт в 2 экз․ при подписании Соглашения․ Фото/видео фиксация обязательна․ |
| Неуказание даты расторжения / дата в прошлом | Споры о периоде начисления аренды‚ невозможность регистрации (регистратор откажет‚ если дата расторжения раньше даты подачи)․ | Указывайте дату подписания или будущую дату (не ранее дня подачи в Росреестр)․ |
| Игнорирование регистрации (срок > 1 года) | Расторжение не вступило в силу для третьих лиц․ Риск двойной аренды‚ проблемы с продажей объекта․ | Обязательно подавайте на регистрацию․ Пропишите в Соглашении ответственного за подачу․ |
| Формулировка «Стороны не имеют претензий»‚ а долг есть | Потеря права требовать долг в суде (претензии считаются отказанными)․ | Если есть долг — пишите условие п․ 2․5 образца (удержание из залога/график погашения)‚ а не «претензий нет»․ |
| Устная договоренность о возврате залога «позже» | Арендодатель затягивает возврат на месяцы․ Споры о сумме․ | Четко пропишите срок возврата (макс․ 3-5 дней после подписания/регистрации) и реквизиты счета в Соглашении․ |
| Подписание представителем без доверенности / с истекшей доверенностью | Соглашение может быть признано недействительным (незаключенным)․ | Проверяйте доверенность: срок действия‚ полномочия на расторжение и получение/передачу имущества‚ нотариальную заверку (если требовалась для договора)․ |
Особенности для разных типов аренды
Аренда жилого помещения (Квартира‚ Дом)
Аренда нежилого помещения (Офис‚ Склад‚ Торговая точка)
Аренда земельного участка
Что делать‚ если одна сторона отказывается подписывать?
Расторжение по соглашению сторон возможно ТОЛЬКО при обоюдном согласии․ Если Арендатор уехал‚ но не подписывает Акт/Соглашение‚ или Арендодатель не хочет принимать ключи:
Обоюдное соглашение о расторжении договора аренды — это цивилизованный стандарт выхода из арендных отношений․ Ключ к успеху — детализация: четкая дата‚ полный финансовый расчет‚ подписанный Акт приема-передачи и своевременная регистрация в Росреестре (если договор был зарегистрирован)․ Использование предложенного выше образца с учетом ваших конкретных условий сэкономит время‚ нервы и деньги обеим сторонам‚ исключив риск будущих судебных споров․
Рекомендация: Даже при полной доверительной атмосфере не пренебрегайте письменной формой и регистрацией․ «Устная договоренность» в аренде недвижимости в РФ не имеет юридической силы при возникновении спора․
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ При сложных ситуациях (крупные суммы‚ споры‚ недвижимость в ипотеке/заложенной) рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу для подготовки индивидуального проекта соглашения․