Вопрос обложения операции по продаже земельного участка налогом на добавленную стоимость (НДС) является одним из самых обсуждаемых в налоговой практике. Несмотря на кажущуюся сложность, позиция законодателя и судебной практики остаеться стабильной и однозначной на протяжении многих лет. В данной статье мы подробно разберем правовую базу, исключения, нюансы для разных категорий налогоплательщиков и актуальные разъяснения Минфина и ФНС за 2024–2026 годы.

Краткий ответ: общее правило

Продажа (реализация) земельных участков и долей в них НДС не облагается.

Это следует напрямую из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Данная норма относит операции по реализации земельных участков (долей в них) к перечню операций, не признаваемых объектом налогообложения по НДС.

Цитата из ст. 146 НК РФ: «Объектом налогообложения не признаются: … 6) операции по реализации земельных участков (долей в них)…»

Следовательно, при продаже земли:

• НДС не начисляется в счете-фактуре (СФ не выставляется по данной операции);
• Выручка от продажи не включается в базу НДС (стр. 010 декларации по НДС);
• «Входной» НДС, связанный с приобретением этого участка (если он был), не вычитается по данной реализации (так как нет объекта налогообложения).

Правовое обоснование: статья 146 НК РФ

Статья 146 НК РФ определяет объект налогообложения. Пункт 1 статьи устанавливает общий перечень операций, подлежащих обложению (реализация товаров в РФ, передача за счет вклада в уставный капитал, строительно-монтажные работы для себя, импорт). Однако пункт 2 той же статьи содержит исчерпывающий перечень исключений — операций, которые не являются объектом налогообложения.

Подпункт 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не устанавливает никаких дополнительных условий (срок владения, назначение земли, категория продавца/покупателя). Исключение действует абсолютно для любой реализации земельного участка как объекта недвижимости.

Важные нюансы и исключения из правила «Нет НДС»

Хотя сама продажа земли «чиста» от НДС, в практике часто возникают смежные операции, которые облагаются НДС. Необходимо четко их разграничивать.

Аренда земельного участка (п. 2 ст. 146 НК РФ не распространяется на аренду)

Операции по передаче права пользования земельным участком (аренда, субаренда) облагаются НДС по базовой ставке (20%). Это подтверждается письмами Минфина и судебной практикой. Объектом налогообложения здесь является не земля как недвижимость, а право пользования ею (услуга).

Продажа здания/сооружения вместе с землей (смешанный договор)

Если по одному договору продается здание (облагается НДС) и земельный участок (не облагается), необходимо раздельно определять цену для каждого объекта в договоре или приложении к нему.

• НДС начисляется только на стоимость здания/сооружения.
• На стоимость земли НДС не начисляется.
• Если цена не разделена, налоговые органы могут признать всю сумму дохода облагаемой НДС (риск для продавца) или потребовать обоснование рыночных цен.

Строительно-монтажные работы (СМР) на участке

Если продавец не просто сдает землю, а выполняет на ней работы по строительству объекта за счет покупателя (договор подряда/СМР), то выручка от этих работ облагается НДС. Сама передача права собственности на землю при этом остается не облагаемой.

Безвозмездная передача земли

Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ, безвозмездная передача имущества (в т.ч. земли) в собственность другого лица признается реализацией и облагается НДС, ЕСЛИ это не попадает под исключения п. 2 ст. 146 НК РФ. Однако безвозмездная передача земли в государственную/муниципальную собственность также не облагается (основано на цели передачи). Передача между коммерческими организациями безвозмездно — облагается НДС по рыночной стоимости.

Особенности для ИП на УСН (Упрощенной системе налогообложения)

Частый вопрос: «Должен ли ИП на УСН платить НДС при продаже земли?».

Ответ: Нет.

• Так как операция не является объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст; 146 НК РФ), обязанность платить НДС не возникает ни у кого, включая ИП на УСН.
• Доход от продажи земли учитывается в базе УСН (доходы минус расходы или просто доходы) и облагается единым налогом (6% или 15%).
• ИП на УСН не выступает плательщиком НДС по данной операции, даже если он зарегистрирован как плательщик НДС добровольно или по основанию (выручка > 60 млн руб.), так как основания для расчета налога (объект) отсутствует.

НДФЛ при продаже земли физическими лицами (дополнительно)

Хотя статья посвящена НДС, важно помнить о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ), так как продавцы часто являються физлицами.

• Доход от продажи участка облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов).
• С 2024–2025 годов действуют правила на минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: 5 лет (общее правило) или 3 года (для определенных категорий: наследство, приватизация, единственное жилье и т.д., если участок под ним).
• При продаже до истечения срока владения можно уменьшить базу на имущественный вычет (до 1 млн руб.) или на документарно подтвержденные расходы на приобретение.

Судебная практика и разъяснения Минфина (2024–2026 гг.)

Позиция контролирующих органов и судов остается неизменной и защищает налогоплательщиков:

1. Письма Минфина России: Регулярно подтверждают, что реализация земельных участков НДС не облагается на основании общей нормы пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Особо оговорено, что норма не устанавливает специальных условий для применения УСН или иных режимов.
2. Арбитражные суды: В решениях (в т.ч. обзорах судебной практики за 2025 год) указывается, что единственной целью разделения цены в договоре купли-продажи здания и земли является корректное применение НДС только к зданию. Попытки налоговой инспекции налогить землю как «дополнение» к зданию отвергаются.
3. Реализация долей: Продажа доли в праве общей долевой собственности на земельном участке также не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ распространяется и на доли).

Учет «входного» НДС при приобретении земли

Поскольку реализация земли не облагается НДС («выходной» НДС отсутствует), «входной» НДС, представленный поставщиком при покупке этого участка ранее, вычесть не получится (п. 2 ст. 170, п. 4 ст. 171 НК РФ — вычет возможен только для операций, облагаемых НДС).

Данная сумма «входного» НДС включается в стоимость участка (капитализируется) и учитывается как расход при последующей продаже для целей налога на прибыль (организации) или УСН/НДФЛ (ИП/физлица).

Практический чек-лист при оформлении сделки

Резюмируя: земельные участки при продаже НДС не облагаются в силу прямого запрета ст. 146 НК РФ признавать такую реализацию объектом налогообложения. Это правило универсально для всех налогоплательщиков (организации, ИП на ОСНО, ИП на УСН, физлица).

Главные риски возникают только при смешанных сделках (земля + здание, земля + работы), где критически важно грамотно структурировать договор и раздельно учитывать выручку. В случае аренды земли НДС всегда начисляется. При соблюдении этих правил налоговые риски по НДС при обороте земельных участков минимальны.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли выставлять счет-фактуру при продаже земли?

Нет. Поскольку операция не является объектом налогообложения, основания для выставления счета-фактуры (п. 1 ст. 168 НК РФ) отсутствуют. Выставление СФ с НДС «про запас» приведет к обязанности заплатить этот НДС в бюджет (п. 2 ст. 168 НК РФ) и штрафам за необоснованный вычет у покупателя.

Как заполнить декларацию по НДС при продаже только земли?

В декларации по НДС выручка от продажи земли не отражается ни в разделе 3 (продажи с НДС), ни в разделе 4 (продажи по ставке 0%), ни в разделе 5 (не облагаемые). Она просто не является объектом НДС. Отражается только в налоговом учете по налогу на прибыль / УСН / НДФЛ.

Облагается ли НДС продажа доли в праве собственности на землю?

Нет. Норма пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ прямо указывает: «операции по реализации земельных участков (долей в них)». Продажа доли также не облагается НДС.

Можно ли применить ставку 0% к продаже земли?

Нет. Ставка 0% (ст. 164 НК РФ) применяется к облагаемым реализациям (экспорт, определенные внутренние операции). Продажа земли, это не облагаемая реализация (исключение из объекта). Это разные правовые категории. Не путайте «ставка 0%» и «не объект налогообложения».