Продажа квартиры, это получение дохода, а с доходов в России, как правило, уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако платить его нужно не всегда: законодательство предусматривает ряд случаев полного освобождения от налога, а также способы законного уменьшения его суммы. Разберём все нюансы подробно.
Когда налог платить не нужно
Минимальный срок владения
Ключевое понятие — минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находилась в вашей собственности дольше этого срока, доход от её продажи не облагается НДФЛ и декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок составляет:
- 3 года — если квартира получена:
- в наследство;
- в дар от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- если это единственное жильё продавца (с учётом правила о 90 днях при покупке нового жилья).
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку по договору купли-продажи.
Важно: при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) или через ЖСК срок владения отсчитывается не с момента регистрации права собственности, а со дня полной оплаты стоимости жилья.
Семьи с двумя и более детьми
Действует специальная льгота: семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены условия:
- в семье двое и более детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
- в год продажи или до 30 апреля следующего года приобретено новое жильё большей площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- у членов семьи нет в собственности другого жилья, площадь которого превышает 50% площади нового.
Когда налог платить придётся
Если квартира продана до истечения минимального срока владения, полученный доход облагается НДФЛ. Ставки:
- 13% (с учётом прогрессивной шкалы при высоких доходах) — для налоговых резидентов РФ;
- 30%, для нерезидентов, при этом права на имущественный вычет у них нет.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налоговая база всё равно рассчитывается как 0,7 × кадастровая стоимость. Это сделано для борьбы с занижением цены в договорах.
Как уменьшить налог
Даже если налог платить обязательно, его сумму можно законно снизить одним из двух способов (на выбор):
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка. Например, квартира продана за 5 млн рублей — налог составит 13% от 4 млн, то есть 520 000 рублей.
- Уменьшение доходов на расходы. Если квартира ранее была куплена, можно вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на её приобретение. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн — налог 13% платится только с 1 млн рублей разницы.
Выбирать следует тот вариант, который выгоднее в конкретной ситуации.
Декларирование и сроки уплаты
Если налог подлежит уплате, необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
К декларации прикладываются договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если используется этот способ уменьшения базы), и иные подтверждающие бумаги. Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в инспекции.
Краткие выводы
- Владели квартирой 5 лет (или 3 года в льготных случаях), налога нет, декларация не нужна.
- Продали раньше срока — платите НДФЛ, но уменьшайте базу вычетом 1 млн рублей или расходами на покупку.
- Семьи с двумя и более детьми могут быть полностью освобождены от налога при соблюдении условий.
- Не занижайте цену в договоре — налог всё равно посчитают от 70% кадастровой стоимости.
- Соблюдайте сроки: декларация — до 30 апреля, уплата — до 15 июля.
Перед сделкой рекомендуется проверить актуальные правила на сайте ФНС России или проконсультироваться со специалистом, так как налоговое законодательство периодически обновляется.