Налог на имущество физических лиц остается одним из основных обязательных платежей для владельцев недвижимости в Российской Федерации. С 1 января 2025 года вступили в силу существенные изменения, затрагивающие ставки для дорогой недвижимости и порядок расчета. В этой статье подробно разбираем, как рассчитывается налог на квартиру в 2026 году (за налоговый период 2025 года), какие ставки применяются, какие вычеты положены и что изменилось по сравнению с предыдущими годами.

Кто платит налог и за какие объекты

Налогоплательщиками являются физические лица, являющиеся владельцами недвижимости по праву собственности. Объектами налогообложения согласно Налоговому кодексу РФ являются:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Объекты незавершенного строительства (жилые);
• Хозяйственные постройки площадью до 50 кв. м (на одном участке);
• Апартаменты (гостиничного, офисного, торгового типа);
• Иные здания, строения, сооружения, помещения (офисы, магазины, нежилые помещения).

Срок уплаты: налог за год необходимо оплатить до 1 декабря следующего года (например, налог за 2025 год — до 1 декабря 2026 года). Проверить наличие объектов в собственности и сумму налога можно в Личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС;

Основа расчета: Кадастровая стоимость

Ключевым параметром для расчета налога является кадастровая стоимость объекта, определяемая Росреестром. Она максимально приближена к рыночной цене и периодически пересчитывается (обычно раз в 3–5 лет в зависимости от региона).

Важно: Рост кадастровой стоимости напрямую ведет к увеличению суммы налога. Если вы не согласны с присвоенной стоимостью, ее можно оспорить в комиссии при Росреестре или через суд.

Налоговые ставки: Федеральные и региональные

Налоговый кодекс устанавливает предельные ставки, в рамках которых субъекты РФ (регионы) устанавливают свои конкретные значения. Исключение составляют города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь), где действуют свои шкалы ставок.

Базовые федеральные ставки (максимальные)

Изменения с 1 января 2025 года (Ключевое обновление)

Федеральный закон от № 389-ФЗ повысил максимальные ставки для премиальной недвижимости:

• Максимальная ставка по налогу на имущество стоимостью более 300 млн руб. увеличена с 2% до 2,5%.
• По земельным участкам с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб. — с 0,3% до 1,5%.

Регионы должны были привести свои законы в соответствие с новыми пределыми к 2025 году.

Особенности налогообложения в Москве (пример дифференцированной шкалы)

В Москве для жилых помещений (квартир, комнат, домов) действует прогрессивная шкала в зависимости от кадастровой стоимости:

• До 10 млн руб. — 0,1%
• От 10 до 20 млн руб. — 0,15%
• От 20 до 50 млн руб. — 0,2%
• От 50 до 300 млн руб. — 0,3%
• Свыше 300 млн руб. — 2,5% (согласно новым федеральным предельным значениям).

Пример расчета для Москвы: Квартира с кадастровой стоимостью 15 млн руб. попадает в диапазон 10–20 млн (ставка 0,15%). Налог = 15 000 000 × 0,15% = 22 500 руб. в год (без учета вычетов).

Специфика налогообложения апартаментов

Юридически апартаменты не относятся к жилым помещениям, поэтому по ним применяются иные ставки (регионы устанавливают их в диапазоне 0,5–2%):

• 0,5% — для апартаментов гостиничного типа;
• 2% — для апартаментов офисного/торгового типа, а также если в здании ≥ 20% площади занимают коммерческие пространства (магазины, кафе и т.д.).

По апартаментам не предоставляется налоговый вычет на площадь (10/20/50 кв.м), так как они не являются жилыми помещениями.

Налоговые вычеты: как уменьшить базу

Вычет — это площадь (в кв. м), которая исключается из налоговой базы. Налог считается только с «лишних» метров. Вычеты предоставляются автоматически на основании данных ЕГРН, отдельного заявления не требуется (кроме случаев выбора объекта для вычета, если их несколько).

Размеры стандартных вычетов (ст. 403 НК РФ)

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 50 кв. м, для совмещенного объекта (дом + квартира).

Правила применения вычетов

1. Если у налогоплательщика несколько объектов одного вида (например, 3 квартиры), вычет в 20 кв. м предоставляется по каждому из них.
2. Если объекты разные (квартира + дом), вычеты суммируются (20 + 50 = 70 кв. м суммарно).
3. Если площадь объекта меньше или равна вычету, налог по нему не начисляется (налоговая база = 0).

Дополнительный вычет для многодетных семей

Семьям, воспитывающим троих и более несовершеннолетних детей, положен дополнительный вычет 10 кв. м (в сумме 30 кв. м на квартиру, 20 кв. м на комнату, 60 кв. м на дом).

Важное ограничение: Этот дополнительный вычет применяется только к одному объекту недвижимости (обычно выбирается тот, у которого самая высокая кадастровая стоимость, чтобы максимизировать экономию). Выбор объекта можно изменить, подав заявление в налоговый орган.

Пример расчета налога за 2025 год (оплата в 2026)

Исходные данные: Квартира в собственности (не Москва), кадастровая стоимость 6 000 000 руб., площадь 55 кв. м. Ставка региона 0,1%.

1. Налоговая база (стоимость 1 кв. м): 6 000 000 / 55 = 109 090,91 руб./кв.м.
2. Применяем вычет: 55 кв. м ― 20 кв. м (вычет на квартиру) = 35 кв. м (облагаемая площадь).
3. Налоговая база в рублях: 35 кв; м × 109 090,91 руб. = 3 818 181,85 руб.
4. Сумма налога: 3 818 181,85 × 0,1% = 3 818,18 руб.

Примечание: Если квартира стоит более 300 млн руб., расчет ведется по ставке 2,5% от полной кадастровой стоимости (вычет на площадь для дорогих объектов свыше 300 млн руб. не применяется, налог считается от всей стоимости).

Льготные категории граждан

Полное освобождение от уплаты налога на имущество (на один объект каждого вида) имеют:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 60+, мужчины 65+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица;
• Пострадавшие от радиационных/маньчжурских катастроф;
• Отдельные категории военнослужащих и сотрудников спецподразделений (в т.ч. участники СВО).

Льгота применяется автоматически на основании данных Пенсионного фонда (СФР) и ЕГРН. Если льгота не применилась, нужно обратиться в налоговую инспекцию с подтверждающими документами.

Как проверить и оплатить налог

1. Зарегистрируйтесь/войдите в Личный кабинет физлица на сайте ФНС (nalog.gov.ru) или через Госуслуги.
2. Раздел «Налоги» → «Налог на имущество». Там отобразятся все объекты, расчетная сумма, примененные вычеты и льготы.
3. При обнаружении ошибок (лишний объект, неверная площадь, нет вычета) — нажмите «Сообщить об ошибке» или подайте заявление через ЛК/МФЦ.
4. Оплатите налог до 1 декабря через ЛК, приложение «Налоги ФНС», банковское приложение (по УИН/QR-коду) или в отделениях банка/почты.

Резюме: на что обратить внимание в 2026 году

• Проверьте кадастровую стоимость: она могла измениться после пересчета в регионе.
• Уточните ставку в своем регионе: она может отличаться от федеральной максимальной (обычно ниже).
• Контролируйте вычеты: убедитесь, что за все квартиры/дома вычтены положенные 20/50 кв.м.
• Многодетные семьи: проверьте, применен ли доп. вычет 10 кв.м к самому дорогому объекту.
• Дорогая недвижимость: если стоимость квартиры превысила 300 млн руб., готовьтесь к ставке 2,5% (без вычета на площадь).
• Апартаменты: помните, что по ним нет вычетов на площадь, а ставка выше (0,5–2%).

Своевременная проверка начислений в Личном кабинете ФНС — лучший способ избежать ошибок, пени и лишних переплат. Налог на имущество — это прозрачная система, где главные переменные (кадастровая стоимость, ставка региона, вычеты) известны заранее.