Налоговое законодательство РФ в сфере недвижимости претерпело значительные изменения за последние годы. На 28 сентября 2026 года собственники жилья и земельных участков сталкиваются с обновленными правилами расчета налоговой базы, новыми ставками НДФЛ при продаже, обязательностью декларирования инонедвижимости и расширенным перечнем льгот. В этой статье мы подробно разберем все ключевые нововведения, которые нужно знать налогоплательщику.

Переход на кадастровую стоимость: завершение этапа

Главным трендом последних лет стал полный переход исчисления налога на имущество физических лиц на кадастровую стоимость. С 1 января 2024 года этот механизм стал обязательным для всех субъектов РФ.

Что это значит для собственника?

• Налоговая база теперь равна кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового периода (ранее в некоторых регионах применялась инвентарная стоимость).
• Обновление стоимости происходит регулярно (обычно раз в 3–5 лет, в федеральных городах — чаще). На 2024–2026 годы во многих регионах вступили в силу новые результаты государственной кадастровой оценки, что привело к росту налоговых квитанций.
• Исключение: налоговая база уменьшается на величину налогового вычета (20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для дома, 1 млн руб. для единого недвижимого комплекса), но только если объект относится к категории «налогооблагаемые по кадастровой стоимости» (квартиры, комнаты, дома, гаражи, парковки, ЕНК).

Ставки налога на имущество физических лиц (ст. 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются местными законами, но не могут превышать пределы, установленные Кодексом:

1. 0,1% — для квартир, комнат, домов, гаражей, парковок, ЕНК (жилых комплексов), а также объектов недвижимости со стоимостью до 10 млн руб. включительно.
2. 0,1% – 0,3% — для объектов со стоимостью от 10 млн до 20 млн руб. (прогрессивная шкала устанавливается регионом).
3. 0,3% – 0,5% — для объектов со стоимостью от 20 млн до 50 млн руб..
4. 0,5% – 1,0%, для объектов со стоимостью от 50 млн до 300 млн руб..
5. 1,0% – 2,0% — для объектов со стоимостью свыше 300 млн руб..
6. 0,5% — для иных объектов недвижимости (нежилые помещения, административные здания, ТЦ и т.д.), облагаемых по кадастровой стоимости.
7. 1,5% — для объектов, определенных ст; 381 НК РФ (административно-деловцы центры, ТЦ и др.).

Земельный налог: актуальные ставки и льготы

Земельный налог платится владельцами участков (в собственности или пожизненном наследническом владении/бессрочном пользовании). Ставки устанавливаются муниципалитетами в пределах НК РФ:

• 0,3% — для земель сельхозназначения, заселенных пунксов, особо охраняемых территорий, лесного фонда (кроме лесных участков), водного фонда.
• 1,5% — для всех остальных категорий земель (в т.ч. ИЖС, ЛПХ, коммерческие земли).

Важно: С 2024 года налоговая база по земельному налогу также определяется по кадастровой стоимости на 1 января налогового года. Льготы (например, вычет 6 соток для пенсионеров на ИЖС/ЛПХ) сохраняются и применяються к налоговой базе.

Прогрессивная шкала НДФЛ и продажа недвижимости (с 2025 года)

С 1 января 2025 года вступил в силу закон о прогрессивной шкале НДФЛ для налоговых резидентов РФ. Это напрямую затратило доходы от продажи недвижимости, принадлежавшей менее минимального срока владения.

Новые ставки НДФЛ для резидентов (2025+):

Как это работает при продаже квартиры:

• Доход от продажи суммируется с зарплатой и прочими доходами за год.
• Если общий доход превысил 2,4 млн руб., на часть дохода сверх этого лимита (в т.ч. на доход от продажи) ставка будет 15% или выше.
• Нерезиденты платят фиксированные 30% (для налоговых резидентов стран ЕАЭС — 13%/прогрессивная шкала по соглашениям).

Минимальные сроки владения для освобождения от НДФЛ (ст; 217.1 НК РФ):

• 5 лет — общий случай (приобретение после ).
• 3 года — если жилье получено по наследству, приватизировано, по договору дарения от близких родственников, по договору ренты, при разделе имущества супругов.
• 1 год — для участников СВО, инвалидов войны, награжденных медалью «За оборону Москвы/Ленинграда/Сталинграда/Кавказа/Арктики» и др. (специальные категории).

Если срок владения меньше, нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и заплатить налог до 15 июля.

Налог на доходы от сбережений (вклады) — косвенное влияние на ипотеку

С 2024 года (платеж в 2025 г.) введен налог на процентные доходы по вкладам и счетам. Не налогооблагаемая база рассчитывается как: 1 млн руб. × ключевая ставка ЦБ РФ на 1 января налогового периода.

• На 2024 год (КС 16% на ) лимит = 160 000 руб.
• На 2025 год (КС 16% на ) лимит = 160 000 руб. (ставка сохранялась высокой).

Доход сверх лимита облагается по прогрессивной шкале НДФЛ (13–22%). Это важно учитывать тем, кто держит средства на счетах/вкладах перед покупкой жилья или погашением ипотеки.

Инонедвижимость: обязательство декларировать

Согласно ст. 11.1 Закона «О регистрации прав…» и ст. 228 НК РФ, налоговые резиденты РФ обязаны уведомлять ФНС о приобретении/исключении имущества за рубежом.

• Срок: до 31 декабря года, следующего за годом возникновения права (например, купили в июне 2024, уведомить до ).
• Форма: Уведомление о движении имущества за рубежом (утв. Приказом ФНС).
• Налог: На инонедвижимость налог платится в стране расположения. В РФ можно зачесть уплаченный за границей налог (есть соглашения о недвойном налогообложении) или применить вычет 1 млн руб. при продаже (если выполнены сроки владения).
• Штрафы: за неуведомление — 20–30% от суммы, подлежащей уплате в бюджет РФ (но не менее 40 тыс. руб.), за неподачу декларации по продаже — 5% в мес. (мин. 1000 руб., макс. 30%).

Льготы и освобождения: расширение категорий (2024–2026)

Федеральный закон от 2024 года (ст. 407 НК РФ) значительно расширил перечень категорий граждан, полностью освобожденных от налога на имущество (на один объект каждого вида) и земельного налога:

Ключевые новые/подтвержденные категории:

• Участники СВО (имеющие статус ветерана боевых действий или участника СВО), их супруги (вдовы/вдовцы), дети.
• Собственники недвижимости в зонах ЧС / КТО / временной эвакуации. Если объект находится в районе, где введен режим ЧС, контртеррористической операции или принято решение об эвакуации — налог на этот конкретный объект не платится (освобождение действует за период введения режима).
• Родители-одиночки (внесены в ст. 407 НК РФ с 2024 г.), право на вычет/освобождение для одного ребенка.
• Пенсионеры по старости (женщины 60+, мужчины 65+), сохраняется право на освобождение от налога на один объект каждого вида (квартира, дом, гараж, участок до 6 соток).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Лица, пострадавшие от радиации/катастрофы на ЧАЭС.

Важно: Льгота не дается автоматически во всех случаях (кроме пенсионеров по возрасту, где ФНС часто получает данные из СФР). Для участников СВО, родителей-одиночек и зон ЧС часто требуется подать заявление в ФНС (через Госуслуги, МФЦ или личный кабинет) с подтверждающими документами.

Административные нововведения: работа ФНС с ошибками

С января 2024 года вступили в силу новые рекомендации ФНС по рассмотрению документов об ошибках в кадастровой стоимости и физических характеристиках объектов.

• Упрощен порядок исправления технических ошибок (площадь, адрес, тип объекта) — теперь часто достаточно заявления в МФЦ/ФНС без суда.
• Если кадастровая стоимость завышена, можно оспорить её в комиссии при Росреестре или в суде. Срок подачи заявления в комиссию — 6 месяцев со дня вступления в силу результатов оценки (ранее было 5 лет, потом 6 месяцев, текущий порядок жесткий).
• Пересчет налога за прошлые периоды (до 3 лет) возможен только по решению комиссии/суда об ошибке.

Сроки уплаты налогов за 2025 год (платеж в 2026 году)

Напоминаем стандартные дедлайны для физических лиц:

• Налог на имущество, земельный налог, транспортный налог: 1 декабря 2026 года (за 2025 налоговый период). Квитанции приходят заранее (бумажные или в ЛК ФНС/Госуслуг).
• НДФЛ по декларации 3-НДФЛ (продажа недвижимости за 2025 г.): сдача декларации — до 30 апреля 2027 г., оплата налога, до 15 июля 2027 г.
• Налог на доходы по вкладам (за 2025 г.): рассчитывает ФНС автоматически, платить — до 1 декабря 2026 г.

Чек-лист собственника на 2026 год

1. Проверьте квитанции в ЛК ФНС («Налоги» -> «Сведения о начислении») или на Госуслугах. Сравните кадастровую стоимость с прошлым годом.
2. Подтвердите льготы. Если вы участник СВО, родитель-одиночка или живете в зоне ЧС — подайте заявление на льготу, если начисления пришли без вычета.
3. Продавали жилье в 2025 году? Подготовьте документы для 3-НДФЛ (договор, чек, расходы на покупку/ремонт для вычета 250 тыс./1 млн). Сдайте до .
4. Купили недвижимость за рубежом в 2024–2025? Подайте уведомление в ФНС до / соответственно.
5. Есть вклады? Оцените налог на проценты (ФНС пришлет уведомление к ноябрю 2026 г.).
6. Оспаривание КС. Если считаете стоимость завышенной — проверьте сроки обращения в комиссию Росреестра (6 мес. от утверждения оценки).

Налоговая нагрузка на владельцев недвижимости в России продолжает расти за счет перехода на кадастровую базу, роста ставок НДФЛ для высоких доходов и ужесточения контроля за инонедвижимостью. В то же время, система социальных льгот существенно расширена в сторону участников СВО, семей с детьми и пострадавших от ЧС. Главный совет — регулярно проверять Личный кабинет налогоплательщика, своевременно подавать заявления на льготы и декларации, чтобы избежать штрафов и пени.

Статья подготовлена на основании действующего на года Налогового кодекса РФ, федеральных законов № 389-ФЗ (2023), № 414-ФЗ (2024), пояснений ФНС России и судебной практики. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.