С 1 января 2025 года в России вступили в силу кардинальные изменения в налогообложении доходов физических лиц от продажи недвижимости. Поскольку налоговый период 2025 года заканчивается 31 декабря, а декларацию 3-НДФЛ сдают до 30 апреля 2026 года, именно в 2026 году большинство продавцов столкнутся с новыми правилами на практике; В этой статье подробно разбираем, как рассчитать налог, какие ставки применяются, как работают вычеты и сроки владения, позволяющие не платить налог вовсе.

Ключевые изменения с 2025 года (актуально для деклараций за 2025 год, сдаваемых в 2026)

• Прогрессивная шкала НДФЛ: вместо фиксированных 13% для резидентов введены ставки 13% и 15%.
• Порог 2,4 млн руб.: ставка 13% применяется к налогооблагаемой базе (прибыли) до 2,4 млн руб. в год, а превышающая сумма облагается по 15%.
• Суммирование доходов: лимит в 2,4 млн руб. рассчитывается по всей совокупной прибыли от продажи имущества за календарный год (квартир, домов, участков, авто и т.д.).
• Сроки владения для освобождения: остаются прежними — 3 года (льготные категории) и 5 лет (общий случай), но с важными нюансами по датам приобретения.
• Кадастровая стоимость: правило «70% от кадастровой стоимости» как минимальной доходной базы сохраняется, если договорная цена занижена.

Ставки НДФЛ в 2026 году: кто сколько платит

Ставка зависит от налогового статуса резидента и размера совокупной налогооблагаемой базы за год.

Для налоговых резидентов РФ (находятся в РФ ≥ 183 дня в году):

• 13% — на часть налогооблагаемой базы, не превышающую 2,4 млн руб.
• 15% — на часть налогооблагаемой базы, превышающую 2,4 млн руб.

Для нерезидентов РФ:

• 30% — фиксированная ставка на всю налогооблагаемую базу (прогрессивная шкала не применяется).

Сроки владения: когда можно не платить налог и не сдавать декларацию

Полное освобождение от налога и обязанности сдавать декларацию 3-НДФЛ наступает при владении объектом:

Минимальный срок, 3 года (для льготных категорий приобретения)

Применяется, если квартира получена:

• В порядке наследования;
• В результате приватизации;
• По договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки);
• По рентному договору пожизненного содержания с иждивением;
• В порядке раздельного имущества супругов (при разводе или брачном контракте).

Общий срок — 5 лет

Для всех остальных случаев приобретения (покупка за свои средства, ипотека, дарение от сторонних лиц, долевое строительство — с момента регистрации права в ЕГРН).

Особенность для ипотеки и долевого строительства

Срок владения 5 лет считается от момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН, а не от подписания ДДУ или выдачи кредита. Для ипотеки — от регистрации права, а не от погашения долга.

Как рассчитывается налогооблагаемая база (прибыль)

Налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы между доходом и расходами.

Формула:

Налогооблагаемая база = Доход от продажи – Расходы на покупку (вычет) – Расходы на улучшение (при наличии)

Доход от продажи

Обычно это цена, указанная в договоре купли-продажи (ДКП). Но есть исключение: если договорная цена ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая берет за доход именно 70% от кадастровой стоимости.

Пример: Квартира продана за 5 млн руб. Кадастровая стоимость 10 млн руб. 70% от КС = 7 млн руб. Так как 5 млн < 7 млн, доходом для налога признается 7 млн руб.

Расходы на покупку (Имущественный вычет)

• Если квартира была куплена — вычет равен документально подтвержденным расходам на покупку (сумма в ДКП, комиссии риелторов, нотариусы, госпошлины). Чеки и договоры обязательны.
• Если квартира получена бесплатно (дарение, наследование, приватизация) — расходов на покупку нет, но предоставляется стандартный вычет 1 млн руб. (разовый на объект).
• Если расходы на покупку недокументированы (утеряны чеки от покупки до 2016 г. и т.д.) — также доступен стандартный вычет 1 млн руб.

Расходы на улучшение (капитальный ремонт, перепланировка)

Можно уменьшить базу на сумму затрат на капитальный ремонт, переустройство, перепланировку, если они подтверждены документами (договоры, акты, чеки, разрешение на перепланировку). Текущий ремонт (обои, пол) не учитывается.

Примеры расчета налога в 2026 году (за 2025 год)

Пример 1: Продажа квартиры в собственности менее 5 лет (куплена за свои деньги)

• Куплена: 2022 г. за 6 млн руб. (есть чеки).
• Продана: 2025 г. за 10 млн руб. (Кадастровая 9 млн, 70% = 6,3 млн. Договорная 10 млн > 6,3 млн, берем 10 млн).
• Прибыль: 10 млн – 6 млн = 4 млн руб.
• Расчет НДФЛ (резидент):
  • 2,4 млн × 13% = 312 000 руб.
  • (4 млн – 2,4 млн) = 1,6 млн × 15% = 240 000 руб.

Пример 2: Продажа полученной по наследству квартиры (владею 2 года)

• Получена по наследству: 2023 г. (срок 3 года не прошел).
• Продана: 2025 г. за 4 млн руб.
• Расходов на покупку нет. Применяем стандартный вычет 1 млн руб.
• Прибыль: 4 млн – 1 млн = 3 млн руб.
• Расчет НДФЛ (резидент):
  • 2,4 млн × 13% = 312 000 руб.
  • 0,6 млн × 15% = 90 000 руб.

Пример 3: Продажа двух объектов в один год (суммирование баз)

• Продана квартира (владение < 5 лет): прибыль 2 млн руб.
• Продан участок (владение < 5 лет): прибыль 1 млн руб.
• Совокупная база: 3 млн руб.
• Налог: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ и сроки уплаты

1. Срок сдачи декларации: до 30 апреля 2026 года (за доходы 2025 года).
2. Срок уплаты налога: до 15 июля 2026 года.
3. Форма: Декларация 3-НДФЛ (раздел 1, раздел 2, приложение Д1).
4. Подача: через личный кабинет ФНС (ЛК ФЛ), налог.ГОВ.РУ, почту России или в инспекции.

Основные шаги заполнения:

• В разделе 1 указываем общий доход от продажи (по договору или 70% КС).
• В приложении Д1 (Сведения о доходах от продажи имущества) заполняем строки по каждому объекту: даты приобретения/продажи, вид имущества, основание возникновения права, доход, расходы (вычеты).
• Программа (ЛК ФНС или сторонняя) сама рассчитает налогооблагаемую базу и применит прогрессивную шкалу.
• Если срок владения 5 лет (или 3 года для льготников) истек до 31 декабря 2025 года — в декларации указываем код освобождения (код 911 в строке 180 раздела 1), налог не начисляется, декларацию сдавать не обязательно (но можно сдать для подтверждения).

Способы легально уменьшить налог

1. Вычет на покупку (документированный). Сохраняйте все чеки, ДКП, акты приема-передачи, квитанции об оплате госпошлины, услуги нотариуса/риелтора при покупке. Это самый эффективный способ.
2. Вычет на улучшение. Если делали капитальный ремонт или перепланировку с согласованием, включайте эти расходы.
3. Продажа в разные налоговые периоды. Если планируете продать несколько объектов с большой прибылью, выгодно растянуть сделки на разные календарные годы, чтобы пользоваться лимитом 2,4 млн руб. по 13% каждый год.
4. Учет расходов на продажу. Внимание: с 2025 года расходы на продажу (комиссия риелтору, нотариус при продаже, оценка) НЕ вычитаются из дохода. Вычитаются только расходы на приобретение и улучшение.
5. Проверка кадастровой стоимости. Если КС завышена, можно оспорить её в комиссии или суде до продажи, чтобы снизить планку 70%.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли не сдавать декларацию, если квартира в собственности больше 5 лет?

Да. Если срок владения истек к , вы освобождены от налога и обязанности сдавать декларацию (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Как считается срок владения квартирой по ипотеке?

От даты регистрации права собственности в ЕГРН (после получения квартиры за подписью акта приема-передачи и регистрации), а не от даты заключения кредитного договора или погашения ипотеки.

Что если чеки на покупку утеряны (покупка была давно)?

Можно применить стандартный вычет 1 млн руб. на этот объект. Документы на покупку не требуются, но нужно указать в декларации, что расходы недокументированы.

Применяется ли прогрессивная шкала к доходу от продажи квартиры, купленной до 2025 года?

Да. Ставка налога определяется по правилам, действующим в году получения дохода (продажи). Если продажа состоялась в 2025 году — применяются ставки 13%/15% и лимит 2,4 млн руб., независимо от того, когда квартира была куплена.

Нужно ли платить налог, если продал долю в квартире?

Да, правила те же. Вычет на покупку доли — пропорционально доле в расходах (или 1 млн руб. стандартный, если бесплатно/недокументированно). Сроки владения 3/5 лет считаются для конкретной доли.

Новые правила 2025 года сделали налогообложение продажи недвижимости более прогрессивным: владельцы бюджетного жилья практически не почувствуют разницу (база часто укладывается в 2,4 млн руб. и вычет 1 млн/расходы), а продавцы элитной и коммерческой недвижимости с большой прибылью будут платить больше за счет ставки 15%.

Главные действия продавца в 2026 году:

• Собрать документы на покупку (ДКП, чеки, акты) заранее.
• Рассчитать предполагаемую базу с учетом 70% от кадастровой стоимости.
• Проверить, не истек ли минимальный срок владения (3 или 5 лет) к концу 2025 года.
• Сдать декларацию 3-НДФЛ до и заплатить налог до , если налоговая база положительная.

Рекомендуем заранее смоделировать расчет в личном кабинете налогоплательщика ФНС (сервис «Заполнение 3-НДФЛ») или проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы избежать ошибок и штрафов.