Налоговое регулирование коммерческой недвижимости в России продолжает эволюционировать. За 2024–2026 годы вступили в силу существенные изменения, затрагивающие как расчет налога на имущество организаций, так и порядок налогообложения доходов физических лиц и ИП от аренды и продажи объектов. Ключевым драйвером изменений стала массовая переоценка кадастровой стоимости в крупных регионах, а также трансформация ставок по специальным налоговым режимам.

Налог на имущество организаций: кадастровая ставка и порядок уплаты

Переход на кадастровую оценку

С 2020 года основной базой для расчета налога на имущество организаций является кадастровая стоимость объектов, внесенных в ЕГРН и относящихся к категории «недвижимость, подлежащая учету по кадастровой стоимости» (ст. 378.2 НК РФ). К таким объектам относятся торговые центры, офисные здания, административно-деловые центры и иные объекты, определенные региональными законами.

Актуальные ставки на 2024–2026 гг.

• Максимальная ставка: 2% (для объектов, учет которых ведется по кадастровой стоимости).
• Сниженные ставки: Региональные законы могут устанавливать ставки 0%, 0,1%, 0,3%, 0,5%, 1% для отдельных категорий имущества (например, для объектов инновационной инфраструктуры, СМСП и т.д.).
• Имущество, не вошедшее в перечень кадастрового: Облагается по балансовой (реальной) стоимости по ставке до 2,2% (максимум, устанавливается регионом).

Порядок уплаты через ЕНП (Единый налоговый платеж)

С 2023 года и в 2024–2026 гг. организации уплачивают налог на имущество исключительно через ЕНП. Сроки:

1. Авансовые платежи: Ежемесячно или ежеквартально (по решению региона) — не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. Одновременно подается уведомление об исчисленных суммах авансовых платежей.

Влияние новой кадастровой оценки (Москве, СПб и др.)

По данным открытых источников, в 2025 году в Москве и Санкт-Петербурге проведена новая кадастровая оценка. Ее результаты напрямую повлияют на налоговые базы с 2026 года. Собственникам рекомендуется заранее проверить новые кадастровые номера и стоимости в ЕГРН, а при необходимости — оспорить их через комиссию или в суде до начала налогового периода.

Налог на имущество физических лиц (в т.ч. ИП)

Расчет и ставки

Физические лица (включающие ИП, владеющих объектами не в бизнес-целях или не привязанных к УСН/Патенту) платят налог на основании уведомления ФНС. Налоговая база — кадастровая стоимость на 1 января налогового года.

Ставки (ст. 406 НК РФ):

• 0,1%: Жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, парковки, объекты незавершенного строительства (ЖИ), имущество, налоговая база по которому определяется по кадастровой стоимости (кроме перечня ниже).
• 0,5%: Иные объекты недвижимости (в т.ч. коммерческие помещения, не вошедшие в перечень 2% для юрлиц, но облагаемые по кадастре для физлиц).
• 2%: Объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (торговые центры, административные здания и т.п.), а также объекты, определенные ст. 378.2 НК РФ (для физлиц ставка 2% применяется к тем же категориям, что и для орг.).

Сроки уплаты

• За 2024 год, до 1 декабря 2025 г.
• За 2025 год — до 1 декабря 2026 г.

Важно: ИП на общем режиме или УСН «Доходы» платят налог как физлица. На УСН «Доходы минус расходы» имущество, задействованное в деятельности, не облагается налогом физлиц (облагается налогом орг. при наличии юрлица, но ИП, не платит налог на имущество физлиц по бизнес-объектам, если они на балансе ИП, однако с 2021 г. ИП на УСН Д-Р не платят имущественный налог вообще по объектам, используемым в деятельности).

Налогообложение доходов от аренды коммерческой недвижимости

НДФЛ для физических лиц и ИП (общий режим, Патент, УСН)

• Физлица / ИП на общем режиме: Доход от аренды — налоговая база по НДФЛ. Ставка 13% (до 5 млн руб. в год) и 15% (свыше 5 млн руб. — прогрессивная шкала, ст. 214.7 НК РФ). Расходы можно учесть по документам (амортизация, ремонт, коммуналка) или применить вычет 20% от дохода (если нет документов).
• ИП на УСН «Доходы»: Ставка 6% (базовая) или 8% (повышенная, если доход > 199,35 млн руб. в 2024 г., 265,8 млн руб. в 2025 г., 300 млн руб. в 2026 г. — индексируются). Важно: С 2025 г; для УСН «Доходы» введена возможность уменьшения налога на страховые взносы только до 50% (ранее до 100%), если нет сотрудников.
• ИП на УСН «Доходы минус расходы»: Ставка 15% (базовая) или 20% (повышенная при превышении порогов дохода). Учитываются документированные расходы (ст. 346.16 НК РФ).
• Патент (ПСН): Доступен для аренды нежилого фонда (Код ВЭД 68.20.1), если число сотрудников ≤ 15 чел. Стоимость патента зависит от потенциального дохода, устанавливаемого регионом.
• НПД (Самозанятость): Ставка 4% (физлица) / 6% (юрлица/ИП). Лимит дохода — 2,4 млн руб. в год. Подходит для сдачи в аренду нежилых помещений.

НДС при аренде

• Арендодатель, плательщик НДС (20%), если не применяет освобождение (доходы за 3 мес. < 2 млн руб., ст. 145 НК РФ) или не на спецрежиме (УСН, ПСН, НПД — освобождают от НДС).
• Опцион на аренду: По позиции Минфина (Письмо от № 03-07-11/55293), при предоставлении опциона на заключение договора аренды налоговая база по НДС определяется как стоимость передаваемых прав по рыночным ценам без НДС.

Налогообложение при продаже и дарении коммерческой недвижимости (2024–2026 гг.)

Продажа физическими лицами (НДФЛ)

Общее правило: Доход от продажи недвижимости,owned менее минимального срока владения (5 лет — общее правило, 3 года — при получении по наследству, дарению от близких родственников, приватизации, по договору ренты), облагается НДФЛ.

Прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 214.7 НК РФ, актуальна с 2025 г.):

Примечание: Налог считается по прогрессивной шкале от всего совокупного дохода» за год (зарплата + продажа недвижимости + дивиденды и т.д.). Вычеты на недвижимость (1 млн руб. или документированные расходы) уменьшают базу в пределах нижних ступеней шкалы.

Продажа ИП (НДФЛ + НДС)

• ИП на общем режиме / УСН / ПСН: Доход от продажи коммерческой недвижимости, зачтенной на учет в качестве средства деятельности, облагается НДФЛ по прогрессивной шкале (13–22%).
• НДС: Если ИП является плательщиком НДС (не на УСН/ПСН/НПД), продажа коммерческой недвижимости подлежит обложению НДС 20% (ст. 146, 154 НК РФ). На УСН/ПСН/НПД, НДС не уплачивается (кроме импорта/воза).

Имущественный вычет при продаже (Физлица)

• Вычет 1 000 000 руб. (на коммерческую недвижимость не распространяется! Вычет 1 млн руб. — только на жилую: квартиры, дома, доли в них, земельные участки под ИЖС/ЛПХ).
• Вычет документированных расходов на приобретение: Распространяется на любую недвижимость, включая коммерческую. Нужны чеки, договоры, акты приема-передачи. Если расходов нет — вычета нет (база = полный доход).
• Вычет на покупку жилья (2 млн руб.): Не связан с продажей коммерческой недвижимости, используется при покупке жилой.

Дарение коммерческой недвижимости

• Даритель (физлицо): Не несет налоговых последствий по НДФЛ (дохода нет).
• Получатель (физлицо):
  • Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки): Освобождены от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Срок владения для последующей продажи без налога — 3 года.
  • Иные лица: Доход облагается НДФЛ по прогрессивной шкале (13–22%). Налоговая база = рыночная стоимость (кадастровая/оценочная). Вычетов на приобретение нет (расходов не было). Срок владения для продажи без налога — 5 лет.
• НДС: Дарение не является реализацией, НДС не облагается (для плательщиков НДС).

Ключевые риски и рекомендации для 2026 года

1. Проверка кадастровой стоимости: В 2026 году вступят в силу новые данные оценки 2025 г. (Мoskva, SPb, крупные миллионники). Сравните уведомление ФНС с данными ЕГРН. Оспаривание возможно до 1 октября текущего года (для налога орг.) или в судебном порядке.
2. Учет порогов УСН: Контролируйте доходы. Превышение 199,35 млн руб. (2024), 265,8 млн руб. (2025), 300 млн руб. (2026) переводит на повышенные ставки (8% / 20%) и накладывает обязательства по НДС/страховым взносам по избытку.
3. Разделение учета (ИП): Четко разделяйте имущество: используемое в предпринимательстве (УСН Д-Р — без имущественного налога) и личное (налог физлица). Ошибки ведут к начислению налога физлица по ставке 0,5–2% от кадастры.
4. Планирование продажи: При продаже коммерческой недвижимости физлицом соберите все документы на покупку/строительство/ремонт. Без них база = полная выручка, налог, по прогрессивной шкале до 22%.
5. НДС при сдаче в аренду: Если вышли за порог 2 млн руб. за 3 мес. и не на спецрежиме — регистрируйтесь плательщиком НДС и выставляйте счета-фактуры. Штрафы за несдачу СФ и неуплату НДС существенны.

Налоговая нагрузка на коммерческую недвижимость в 2024–2026 гг. характеризуется усилением роли кадастровой оценки, введением прогрессивной шкалы НДФЛ для высокодоходных налогоплательщиков (в т.ч. при продаже активов) и жесткими порогами по УСН. Грамотная структура владения (выбор режима, разделение бизнес/личных активов, своевременное оспаривание кадастры) позволяет легально оптимизировать платежи до 30–40% по сравнению с пассивной моделью «плачу по уведомлению». Рекомендуется проводить налоговый аудит портфеля недвижимости ежеквартально.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база может меняться. Для принятия решений обращайтесь к актуальному тексту НК РФ и к квалифицированным налоговым консультантам.