Земельный налог относится к числу местных налогов (ст. 12 НК РФ), что означает, что основные параметры его применения — в т.ч. ставки налога, устанавливаются не на федеральном, а на муниципальном уровне. Федеральный законодатель (Налоговый кодекс РФ) лишь задает предельные рамки и общие правила, в которых должны действовать местные представительные органы.

Основной нормативный правовой акт: Статья 394 НК РФ

Ключевым документом, регулирующим ставки земельного налога, является Статья 394 Налогового кодекса Российской Федерации (Часть вторая, Раздел X, Глава 31). Именно эта норма определяет компетенцию органов местного самоуправления и устанавливает максимально допустимые пределы налогообложения.

Кто устанавливает ставки?

Согласно п. 1 ст. 394 НК РФ, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

• Для большинства муниципалитетов — это решения районных/городских дум, советов депутатов и т.д.
• Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — законы городских парламентов (Законодательного собрания, Законодательного Собрания Севастополя).
• Для федеральной территории Сириус — нормативные правовые акты представительного органа федеральной территории (внесены изменения ФЗ от № 199-ФЗ).

Предельные ставки (п. 1 ст. 394 НК РФ)

Федеральный закон устанавливает «потолки», выше которых местные органы поднять ставки не имеют права. Действуют две максимальные ставки в зависимости от категории земли и разрешенного использования:

1. 0,3 процента — применяется в отношении земельных участков:
   • земель сельскохозяйственного назначения (за исключением указанных в ставке 1,5%);
   • земель населенных пунктов (Жилая зона, Общественно-деловая зона и др.), предназначенных для ведения личностного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства;
   • земель особо охраняемых территорий и объектов;
   • земель лесного фонда и водного фонда (кроме случаев, указанных для ставки 1,5%);
   • земель запаса.
2. 1,5 процента — применяется в отношении иных земельных участков, в т.ч.:
   • земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения нужд обороны и безопасности;
   • земель населенных пунктов (кроме участков для ЛПХ/садоводства/дачного строительства);
   • земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения товарного производства (если иное не установлено законом субъекта РФ);
   • земель лесного фонда и водного фонда, предоставленных в аренду для ведения предпринимательской деятельности.

Дифференциация ставок (п. 2 ст. 394 НК РФ)

Законодатель прямо допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

• категорий земель (земли сельхозназначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и т.д.);
• разрешенного использования земельного участка (например, под индивидуальное жилищное строительство, под многоквартирное строительство, под размещение торговых объектов и т.д.).

Важно: Дифференциация не должна приводить к превышению установленных пределов (0,3% и 1,5%). Установление нулевой ставки для определенных категорий налогоплательщиков или видов земель на уровне муниципального акта не допускается (льготы предоставляются исключительно в порядке ст. 395 НК РФ).

Правило «тишины» (п. 3 ст. 394 НК РФ)

Если представительный орган муниципального образования не принял нормативный правовой акт об установлении ставок (или принятый акт не соответствует требованиям НК РФ), то в качестве налоговой ставки применяется предельная ставка (0,3% или 1,5% в зависимости от категории участка). Это гарантирует наполняемость бюджета даже при бездействии местных депутатов.

Иерархия нормативных актов в сфере земельного налога

Для правильного применения ставок необходимо понимать иерархию актов:

1. Уровень 1 (Федеральный): Налоговый кодекс РФ (ст. 394, 395, 396, 398–400). Задает базу, пределы ставок, порядок расчета, льготы (федеральные и региональные), сроки уплаты.
2. Уровень 2 (Региональный — Законы субъектов РФ): Могут устанавливать льготы по земельному налогу (ст. 395 НК РФ), порядок и сроки уплаты налога организаций (ст. 400 НК РФ), а также особенности определения налоговой базы для отдельных категорий земель. Ставки налога на региональном уровне устанавливать запрещено.
3. Уровень 3 (Муниципальный — Нормативные правовые акты МО): Исключительная компетенция по установлению конкретных ставок в пределах 0,3% / 1,5% (ст. 394 НК РФ), предоставлению местных льгот (в рамках ст. 395 НК РФ), установлению сроков уплаты налога физическими лицами.

Особенности для городов федерального значения и ф.т. Сириус

В Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе и на ф.т. Сириус функции органов местного самоуправления по установлению ставок выполняют законодательные (представительные) органы государственной власти соответствующего субъекта РФ. Акты эти принимаются в форме законов (например, Закон Москвы «О налоговых ставках земельного налога»), что придает им высшую юридическую силу среди муниципальных актов.

Налоговая база и роль кадастровой стоимости

Ставка применяется к налоговой базе, которая определяется согласно ст. 396 НК РФ:

• Для большинства участков — кадастровая стоимость на 1 января налогового периода.
• Для участков, по которым кадастровая стоимость не определена (или они исключены из реестра) — инвентаризационная стоимость.

Формула расчета годового налога: Налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка (установленная МО) × Коэффициенты (доля владения, период владения).

Практический алгоритм определения применимой ставки

Для расчета налога налоговым агентом или налогоплательщиком необходимо выполнить следующие шаги:

1. Определить категорию земель и разрешенное использование участка (согласно выписке из ЕГРН).
2. Найти действующий нормативный правовой акт муниципального образования (или закона города ф.з.) «Об установлении ставок земельного налога» (обычно размещен на официальном сайте администрации МО или в банке данных «Налоги.РФ» ФНС).
3. Сопоставить параметры участка (категория + вид разрешенного использования) с таблицей ставок в муниципальном акте.
4. Убедиться, что ставка в акте не превышает пределов п. 1 ст. 394 НК РФ (0,3% или 1,5%);
5. Если акта нет или в нем нет ставки для данного вида использования — применить предельную ставку (п. 3 ст. 394 НК РФ).
6. Проверить наличие налоговых льгот (ст. 395 НК РФ — федеральные, региональные, местные), снижающих налоговую базу или ставку (ставка снижается только через базу, нулевая ставка устанавливается только федеральным законом для отдельных категорий, напр., инвалидов ВОВ — через уменьшение базы на 10 000 руб. кадастровой стоимости).

Актуальные изменения и тенденции (на 2026 год)

• Переход на кадастровую оценку: Полностью завершен. Ставки применяются исключительно к кадастровой стоимости (кроме редких случаев с инвентаризационной).
• Ограничение роста налога для физлиц: Продолжает действовать механизм п; 7 ст. 398 НК РФ (коэффициенты К1–К5), плавно доводящий налог до расчетного по кадастровой стоимости в течение 5–10 лет (в зависимости от региона) для участков ЛПХ, ИЖС, садоводства.
• Цифровизация: ФНС России ведет единый реестр муниципальных актов о ставках (сервис «Налоги.РФ» / личный кабинет налогоплательщика), что упрощает поиск актуальных ставок.
• Судебная практика: Суды последовательно отменяют муниципальные акты, устанавливающие ставки выше пределов ст. 394 НК РФ, или акты, устанавливающие ставки в процентах от рыночной стоимости, а не кадастровой.

Где найти актуальный муниципальный акт о ставках?

Официальные источники информации о ставках, действующих на конкретной территории:

• Официальный сайт администрации муниципального образования (раздел «Нормативная база», «Местные налоги и сборы»).
• Сайт ФНС России → Сервис «Налоги.РФ» → «Ставки местных налогов» (интерактивная карта/поиск по ОКТМО).
• Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИНН/ЮЛ/ИП) — при формировании уведомления о расчете налога ставка указывается автоматически.
• Банки данных правовых систем (КонсультантПлюс, ГАРАНТ, Кодекс), раздел «Местное налоговое законодательство».

Нормативно-правовой акт, устанавливающий ставки земельного налога, — это локальный нормативный правовой акт представительного органа муниципального образования (или закон города федерального значения), принятый на основе и в пределах полномочий, предоставленных статьей 394 НК РФ; Федеральный закон задает жесткий каркас: две предельные ставки (0,3% и 1,5%) в привязке к категориям земель и видам разрешенного использования. Любое отклонение муниципалитета в сторону повышения ставок выше этих пределов является незаконным и подлежит отмене. Налогоплательщики должны ориентироваться именно на муниципальный акт, действующий на дату налогового периода, с обязательной проверкой его соответствия НК РФ.