Продажа недвижимости в России человеком, который постоянно живёт за границей, — ситуация, в которой легко ошибиться с налогами. Ключевой момент здесь — не гражданство, а налоговый статус: резидент или нерезидент. Разберём подробно, какие правила действуют, если квартира находилась в собственности более 5 лет.
Кто считается налоговым нерезидентом РФ
По статье 207 Налогового кодекса РФ налоговым резидентом признаётся физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Если человек проживает за рубежом и приезжает в Россию лишь ненадолго, он становится нерезидентом, даже при наличии российского гражданства.
Важно понимать:
- статус определяется на дату получения дохода (дату продажи квартиры);
- гражданство РФ само по себе не делает человека резидентом;
- статус может меняться из года в год в зависимости от фактического времени пребывания в стране.
Общее правило: освобождение от НДФЛ после минимального срока владения
Согласно статье 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения:
- 3 года — для жилья, полученного по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жильё;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от неблизких родственников и т.д.).
Если квартира была в собственности более 5 лет, доход от её продажи не облагается НДФЛ и декларацию подавать не нужно.
Распространяется ли это правило на нерезидентов
Это самый важный вопрос. До 2019 года нерезиденты не могли воспользоваться освобождением по минимальному сроку владения и платили 30% со всей суммы продажи независимо от срока собственности;
С 1 января 2019 года (Федеральный закон № 424-ФЗ) ситуация изменилась: освобождение от НДФЛ при владении недвижимостью более минимального срока теперь применяется и к нерезидентам. То есть если нерезидент владел квартирой более 5 лет (или 3 лет в льготных случаях), налог платить не нужно.
Что осталось неизменным для нерезидентов
Несмотря на послабление, для нерезидентов сохраняются существенные ограничения при продаже недвижимости, которой они владели менее минимального срока:
- ставка НДФЛ составляет 30% вместо 13% у резидентов;
- нерезиденты не могут применять имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей;
- нерезиденты не вправе уменьшить доход на расходы по приобретению квартиры (по общему правилу, хотя в практике встречаются спорные ситуации);
- налог считается со всей суммы дохода от продажи.
Практический пример
Гражданин РФ купил квартиру в 2018 году за 6 млн рублей, а в 2024 году, постоянно проживая за границей, продал её за 9 млн рублей. Срок владения — более 5 лет.
Результат: доход освобождается от НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ. Налог — 0 рублей, декларация 3-НДФЛ не подаётся.
Если бы та же квартира была продана в 2022 году (срок владения менее 5 лет), нерезидент заплатил бы 30% от 9 млн рублей, то есть 2,7 млн рублей, без права на вычеты.
Нюансы, о которых стоит знать
Апартаменты — не то же самое, что квартира
Апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью. Для них льготный срок владения 3 года (наследство, дарение от близких родственников и т.п.) не применяется — действует только общий срок 5 лет.
Смена статуса в течение года
Если на момент продажи человек был нерезидентом, но по итогам календарного года провёл в России 183 дня и более, статус пересматривается. В этом случае можно подать декларацию и вернуть излишне уплаченный налог (если он удерживался по ставке 30%).
Соглашения об избежании двойного налогообложения
Если нерезидент платит налог в стране своего проживания, стоит проверить наличие соглашения между Россией и этой страной — оно может позволить зачесть налог, уплаченный в РФ.
Подтверждение срока владения
Срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности (для наследства, со дня смерти наследодателя). Документы, подтверждающие срок, стоит сохранять.
Краткие выводы
- Нерезидент, владевший квартирой более 5 лет (или 3 лет в льготных случаях), освобождается от НДФЛ при её продаже — это правило действует с 2019 года.
- Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать не требуется.
- При сроке владения менее минимального нерезидент платит 30% со всей суммы дохода без права на вычеты.
- Налоговый статус определяется фактическим временем пребывания в РФ, а не гражданством.
- При сомнениях в статусе или сроке владения рекомендуется получить консультацию налогового специалиста или разъяснение ФНС.
Обратите внимание: налоговое законодательство периодически меняется. Перед сделкой рекомендуется проверить актуальные нормы НК РФ и разъяснения ФНС России.