Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов в Российской Федерации. Правильное определение налоговой базы является фундаментом для корректного исчисления налога, уплаты авансовых платежей и заполнения декларации. В статье подробно рассматриваем правовое регулирование, методы определения базы для разных групп имущества, исключения и актуальные нюансы на 2026 год.

Нормативная база и общие принципы

Порядок определения налоговой базы закреплен в статье 375 Налогового кодекса РФ (НК РФ) (Глава 30 «Налог на имущество организаций»). Налоговыми периодами являются календарный год и отчетные периоды (квартал, полугодие, 9 месяцев).

Фундаментальный принцип: метод определения налоговой базы зависит от вида имущества:

• Кадастровая стоимость — для недвижимого имущества, учтенного в ЕГРН (кроме исключений).
• Среднегодовая (средняя за отчетный период) балансовая (остаточная) стоимость — для имущества, не подлежащего кадастровой оценке, а также для движимого имущества (которое с 2013 года исключено из объекта налогообложения, но остается в базе для старых объектов или специфических случаев).

Налоговая база по кадастровой стоимости (Статья 375 НК РФ)

Какие объекты подлежат оценке по кадастровой стоимости

Согласно п. 1 ст. 375 НК РФ, кадастровая стоимость применяется к недвижимому имуществу, которое:

1. Входит в состав единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
2. Находится на территории РФ.
3. Принадлежит плательщику на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения.
4. Имеет кадастровый номер и кадастровую стоимость, определенную в установленном порядке.

Исключения из кадастровой оценки (п. 2 ст. 375 НК РФ)

Важно: не все недвижимость облагается по кадастровой стоимости. К исключениям относятся (перечень неисчерпывающий, см. полный список в Кодексе):

• Недвижимое имущество, в отношении которого законодательством субъекта РФ не установлены ставки налога по кадастровой стоимости.
• Объекты, исключенные из налогообложения ст. 381 НК РФ (например, объекты культурного наследия, сооружения для хранения радиоактивных отходов, объекты инфраструктуры СКЖД и др.).
• Недвижимость, используемая в деятельности по добыче полезных ископаемых (недра), если она находится на недрах.
• Объекты, переданные в аренду/безвозмездное пользование отделенным подразделениям (для головной организации база определяется по остаточной стоимости, см. ниже).
• Инвестиционные фонды недвижимости (ИФН) — имущество, составляющее вклад в такой фонд.
• Объекты, расположенные на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) и используемые для обеспечения жизнедеятельности ЗАТО.

Момент определения кадастровой стоимости

Согласно п. 4 ст. 375 НК РФ, кадастровая стоимость берется на 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом (для авансовых платежей) или на 1 января налогового периода (для итогового расчета за год).

Если в ЕГРН внесены изменения (стоимость скорректирована, объект исключен/внесен), база пересчитывается с учетом этих изменений с момента их вступления в силу.

Формула расчета базы за отчетный период (п. 5 ст. 375 НК РФ)

Так как налоговый период — год, а платежи вносятся по итогам кварталов/полугодий, база за отчетный период определяется пропорционально:

Налоговая база за отчетный период =

(Кадастровая стоимость объекта на 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом × Число полных месяцев владения в отчетном периоде) / Число месяцев в отчетном периоде

• Число полных месяцев владения: месяц, в котором возникло право собственности/управления, включается в базу; месяц прекращения права — не включается (п. 6 ст. 375 НК РФ).
• Если объект владели не полный отчетный период, применяется коэффициент владения.

Налоговая база по балансовой (остаточной) стоимости (Статья 376 НК РФ)

Объекты, подлежащие оценке по балансовой стоимости

К данной группе относятся:

• Недвижимое имущество, указанное в п. 2 ст. 375 НК РФ (исключения из кадастровой оценки).
• Недвижимое имущество, в отношении которого не определена кадастровая стоимость на дату определения налоговой базы (п. 3 ст. 375 НК РФ).
• Имущество, переданное в аренду/безвозмездное пользование отделенным подразделениям (п. 7 ст. 375 НК РФ) — для головной организации.
• Имущество, полученное в финансовую аренду (лизинг) — для лизингополучателя (п. 8 ст. 375 НК РФ), если иное не предусмотрено договором.

Порядок определения средней стоимости (п. 1 ст. 376 НК РФ)

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость (для налогового периода) или средняя стоимость за отчетный период (для авансовых платежей).

Формула средней стоимости за отчетный период:

Сумма остаточной стоимости объекта на 1-е число каждого месяца отчетного периода и на 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом / (Число месяцев в отчетном периоде + 1)

Особенности определения остаточной стоимости

• Остаточная стоимость берется по данным бухгалтерского учета (счет 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности» и др.) на 1-е число каждого месяца.
• Если объект не амортизируется (земельные участки, природные ресурсы, музейные экспонаты и др.), берется балансовая (первоначальная) стоимость.
• Для объектов, полученных безвозмездно, стоимость определяется по рыночной цене на дату принятия к учету (п. 2 ст. 257 НК РФ по аналогии, для налога на имущество — п. 3 ст. 376 НК РФ).

Специфические ситуации и нюансы 2025–2026 годов

Имущество, переданное в аренду отделенным подразделениям

Головная организация включает в налоговую базу (по остаточной стоимости) имущество, переданное в аренду/безвозмездное пользование своим отделенным подразделениям, находящимся на территории другого субъекта РФ (п. 7 ст. 375 НК РФ).

При этом отделенное подразделение не включает это имущество в свою налоговую базу. Это исключает двойное налогообложение.

Объекты строительства (незавершенное строительство)

Объекты незавершенного строительства (КСР), не введенные в эксплуатацию, но имеющие кадастровый номер и стоимость в ЕГРН, облагаются по кадастровой стоимости (если не попадают под исключения). Если кадастровой стоимости нет — по средней остаточной стоимости по бухучету.

Изменения по ФЗ-325 от (актуальны для 2025–2026 гг.)

• Установлен единый максимальный налоговый период для исчисления авансовых платежей — календарный год (ранее регионы могли устанавливать квартал/полугодие).
• Срок уплаты авансовых платежей и сдачи декларации унифицирован: не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом (для итогового расчета). Сроки авансовых платежей устанавливаются законами субъектов РФ, но не ранее чем через 30 дней после окончания отчетного периода.
• Введены новые льготы для МСП и социально значимых объектов (см. ст. 381 НК РФ).

Региональные особенности (Статья 380 НК РФ)

Законами субъектов РФ могут устанавливаться:

• Строки налога (в пределах 2,2% для кадастровой базы и 2,2% для балансовой).
• Сроки уплаты авансовых платежей.
• Дополнительные налоговые льготы (освобождение от налога, снижение базы, коэффициенты дефляции).
• Перечень объектов, исключенных из кадастровой оценки (в рамках перечня Кодекса).

Важно: Всегда проверяйте закон конкретного субъекта РФ (где находится имущество) на предмет ставок, сроков и льгот.

Имущество, не признаваемое объектом налогообложения (Статья 381 НК РФ)

Следующие объекты полностью исключены из налоговой базы (не облагаются):

• Земельные участки.
• Водные объекты.
• Лесные участки.
• Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры).
• Морские судна, судна внутреннего плавания, воздушные суда (кроме зарегистрированных в российских реестрах и используемых в предпринимательской деятельности — они облагаются транспортным налогом).
• Имущество, используемое для обеспечения деятельности СКЖД (кроме зданий/сооружений, не связанных с технологическим процессом).
• Имущество участников СТО (свободных таможенных зон), ТОР (территорий опережающего развития) и др. — в установленных случаях.
• Недвижимость, используемая для размещения серверов обработки данных (дата-центры) — при выполнении условий (п. 43 ст. 381 НК РФ).

Порядок заполнения декларации (КНД 1152006)

Декларация по налогу на имущество организаций сдается ежегодно не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом (п. 1 ст. 383 НК РФ в ред. ФЗ-325).

Основные листы декларации, касающиеся базы:

Ключевые реквизиты для заполнения Листа А/Б:

• Кадастровый номер (обязательно для кадастровых объектов).
• Код вида недвижимого имущества (по классификатору ФНС).
• Кадастровая стоимость (на 01.01 года или на дату изменения).
• Доля владения (если совместная собственность).
• Коэффициент дефляции (если установлен законом субъекта РФ).
• Число месяцев владения в налоговом/отчетном периоде.

Типичные ошибки и налоговые риски

1. Игнорирование изменений в ЕГРН: Неучет скорректированной кадастровой стоимости или исключения объекта из реестра с момента фактического события (а не даты выписки).
2. Неверное применение исключений п. 2 ст. 375 НК РФ: Облагощение по кадастровой стоимости объектов, которые по закону субъекта РФ должны облагаться по балансовой (или наоборот).
3. Ошибки в коэффициенте владения: Неверный подсчет полных месяцев владения (включение месяца продажи/выбытия).
4. Отсутствие кадастровой стоимости: Долгое облагощение по балансовой стоимости объекта, который давно имеет кадастровую стоимость в ЕГРН (переход на кадастровую базу обязателен с момента появления стоимости в ЕГРН).
5. Неучет региональных льгот: Уплата налога в полном объеме при наличии регионального закона, дающего право на снижение базы или ставки.
6. Расхождение бухгалтерского и налогового учета: Различия в остаточной стоимости из-за разных методов амортизации, сроков полезного использования или учетной политики (для балансовой базы база строго по бухучету).

Резюме: алгоритм определения базы

Для каждого объекта недвижимости на балансе организации:

1. Есть ли кадастровый номер и стоимость в ЕГРН на дату расчета?
2. Нет → База = Средняя остаточная стоимость (ст. 376 НК РФ).
3. Да → Попадает ли под исключения п. 2 ст. 375 НК РФ (закон субъекта РФ, ст. 381 НК РФ, недра, ИФН и т.д.)?
4. Да (исключение) → База = Средняя остаточная стоимость (ст. 376 НК РФ).
5. Нет (не исключение) → База = Кадастровая стоимость с учетом коэффициента владения и дефляции (ст. 375 НК РФ).

Определение налоговой базы по налогу на имущество организаций требует системного подхода: необходима актуальная выписка из ЕГРН, знание законов субъекта РФ о налоге на имущество, грамотная работа с бухгалтерским учетом остаточной стоимости и внимательное отслеживание изменений в праве собственности/управления. Начиная с 2025 года, унификация сроков сдачи декларации и уплаты авансовых платежей (ФЗ-325) упростила календарь, но повысила цену ошибок в расчете базы за год. Регулярный инвентаризационный учет недвижимости и сверка с ЕГРН — лучшая профилактика налоговых рисков.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обращаться к квалифицированным налоговым консультантам и использовать актуальные тексты НК РФ и законов субъектов РФ.