Дата публикации: 27 сентября 2026 г.

На Петербургском налоговом форуме, прошедшем 19 марта 2026 года, представители региональных финансовых властей и Союза финансистов России озвучили пакет предложений, направленных на повышение доходной базы региональных бюджетов. Одной из самых резонансных инициатив стало введение повышающего коэффициента к налогу на имущество для граждан, владеющих тремя и более квартирами.

Как сообщает РБК со ссылкой на материалы форума, данная мера рассматривается как один из инструментов для «более эффективного пополнения региональных бюджетов» за счет собственников значительных объемов жилой недвижимости.

Суть предложения: кто и сколько будет платить

На данный момент налог на имущество физических лиц рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта с применением базовых ставок (до 0,1% для жилых домов, квартир, комнат) и вычетов (20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для дома).

Ключевые параметры инициативы:

• Субъекты налогообложения: физические лица, являющиеся собственниками трех и более квартир (в собственности или долевой собственности).
• Механика: введение повышающего коэффициента (множителя) к налоговой ставке для данной категории налогоплательщиков.
• Цель: перераспределение налоговой нагрузки в пользу регионов, где наблюдается дефицит доходной части бюджета.

Инициаторы подчеркивают, что речь идет не о новом виде налога, а о модификации существующего — налога на имущество физических лиц. Это позволит избежать сложных административных процедур по введению нового сбора.

Причины и обоснование со стороны экспертов

Представители Союза финансистов и региональные чиновники называют несколько причин продвижения данного законопроекта:

1. Неравенство налоговой нагрузки. В текущих условиях собственник 10 квартир платит налог по тем же ставкам, что и собственник одной квартиры (с учетом вычетов). Эксперты считают это несправедливым по отношению к малоимущим слоям населения.
2. Инвестиционная природа актива. Наличие трех и более квартир часто свидетельствует об использовании недвижимости как инструмента накопления и получения дохода (сдача в аренду), а не только для удовлетворения жилищных потребностей. В этом случае обосновано повышение фискального давления.
3. Рост кадастровой стоимости. Государственная переоценка недвижимости (в частности, в Москве и крупных мегаполисах) привела к многократному росту кадастровой стоимости элитного и комфорт-класса жилья. Однако базовые ставки налога остались неизменными, что не позволяет бюджетам полностью воспользоваться потенциалом налоговой базы.
4. Необходимость средств на инфраструктуру. Регионам требуются дополнительные ресурсы для развития социальной инфраструктуры, ремонта дорог и поддержки семей с детьми.

Влияние переоценки кадастровой стоимости

Отдельного внимания на форуме заслужила тема государственной переоценки. В Москве и других крупных городах переоценка привела к существенному росту кадастровой стоимости, особенно в сегменте элитного жилья. Это автоматически увеличило налоговые квитанции для всех собственников, но инициативу с повышающим коэффициентом рассматривают как дополнительный регулятор, позволяющий точечно нагрузить именно крупных инвесторов, не затрагивая при этом владельцев единственного жилья.

Позиция рынка и возможные риски

Эксперты недвижимости и налоговые консультанты выделяют как плюсы, так и риски предложения:

Аргументы «ЗА»:

• Справедливость: прогрессивная шкала соответствует международной практике (налог на роскошь/большую недвижимость).
• Бюджетная эффективность: дополнительные доходы регионов без повышения ставок для массового налогоплательщика.
• Стимул к деконцентрации: может мотивировать крупных держателей продавать лишние объекты, повышая предложение на рынке.

Аргументы «ПРОТИВ» и риски:

• Рост арендных ставок. Собственники, сдающие квартиры в аренду, могут заложить увеличенный налог в стоимость аренды, что ударит по платежеспособному спросу.
• Уход в тень. Риск оформления недвижимости на подставных лиц (родственников, доверенных лиц) для формального снижения количества объектов в собственности до трех.
• Сложность учета. Необходимость создания единого реестра прав собственности на уровне ФНС для отслеживания общего количества объектов у одного ИНН по всей стране (на данный момент данные могут быть фрагментированы по регионам).
• Влияние на ипотеку и застройку. Инвесторы — важный драйвер первичного рынка. Повышение удержания может снизить инвестиционную привлекательность покупки квартир под сдачу.

Статус законопроекта и дальнейшие шаги

На момент сентября 2026 года инициатива находится на стадии обсуждения и экспертизы. Официальный законопроект в Государственную Думу еще не внесен. Ожидается, что после доработки механики расчета коэффициента (фиксированный процент или ступенчатая шкала в зависимости от количества объектов: 3, 5, 10 и более) и согласования с федеральным центром, документ может быть представлен на рассмотрение в осенней или зимней сессии 2026–2027 годов.

Важно отметить, что введение такого коэффициента потребует изменений в Налоговый кодекс РФ (гл. 32 «Налог на имущество физических лиц»). По конституции, налоговые ставки (в т.ч. множители к ним) устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных НК РФ. То есть, даже при принятии федерального закона-базы, окончательное решение о применении коэффициента и его величине останется за региональными парламентами.

Что должны сделать собственники сейчас?

Пока законопроект не принят, паниковать рано. Однако владельцам портфелей из 3+ квартир рекомендуется:

1. Проверить кадастровую стоимость всех объектов через личный кабинет ФНС или Госуслуг — от нее зависит база налога.
2. Оценить налоговую нагрузку при сценарии введения коэффициента 1.5; 2.0; 3.0 (варианты, обсуждаемые экспертами).
3. Проанализировать структуру собственности: возможно, рациональнее оформить часть объектов на близких родственников (с учетом рисков дарения/продажи) или создать ЮЛ/ИП для управления арендным бизнесом (переход на УСН/Патент может быть выгоднее повышенного налога на физлиц).
4. Следить за законодательством: подписаться на официальные каналы ФНС, Минфина и профильных комитетов Госдумы.

Инициатива Союза финансистов по введению повышающего коэффициента для владельцев трех и более квартир — это логичный шаг в эволюции российской налоговой системы в сторону прогрессивности и справедливости. Она отражает глобальный тренд налогообложения «богатства» и крупной недвижимости.

Однако итоговый эффект для рынка и бюджета будет зависеть от величины коэффициента, механики учета объектов и территориального принципа (будет ли считаться общее число квартир в РФ или в рамках одного региона). До принятия закона в трех чтениях и подписи Президента ситуация может существенно трансформироваться.

Материал подготовлен на основе открытых данных РБК, сообщений с Петербургского налогового форума (март 2026) и публичных заявлений Союза финансистов России. Данная статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией.