В 2021 году налогообложение жилой недвижимости в Российской Федерации полностью перешло на рельсы кадастровой стоимости. Переходный период‚ начавшийся в 2015 году‚ по большей части завершился‚ и расчет налога на имущество физических лиц стал единообразным для всех регионов. В данной статье подробно разберем‚ какие налоги платит собственник жилого дома‚ как рассчитывается сумма к оплате‚ какие ставки действовали в 2021 году и кто имеет право на льготы.

Основные виды налогов для владельца дома

Владение жилым домом влечет за собой уплату двух основных налогов (при условии‚ что дом не используется в предпринимательской деятельности):

1. Налог на имущество физических лиц (НИФЛ) — на сам дом (здание/сооружение).
2. Земельный налог — на земельный участок‚ на котором стоит дом.

Если дом продается‚ может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ (13% для налоговых резидентов РФ) с дохода от продажи.

Налог на имущество физических лиц (НИФЛ) на жилой дом в 2021 году

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2021 года налоговая база для жилых домов‚ квартир‚ комнат‚ гаражей и машино-мест определяется исключительно как кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода. Инвентарная стоимость больше не применяется для расчета налога на жилье.

• Кадастровая стоимость устанавливается в результате государственной кадастровой оценки (проводится не реже 1 раза в 3–5 лет).
• Узнать актуальную кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра‚ в личном кабинете налогоплательщика ФНС или через публичную кадастровую карту.

Налоговые ставки в 2021 году (ст. 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются на федеральном уровне‚ регионы не могут их повышать для указанных категорий имущества:

• 0‚1 % — для жилых домов‚ квартир‚ комнат‚ долей в них‚ гаражей‚ машино-мест‚ недостроенных объектов‚ хозяйственных построек и сооружений‚ расположенных на земелях населенных пунктов (ИЖС‚ ЛПХ и т.д.).
• 0‚5 % — для иных объектов недвижимости (например‚ коммерческие помещения‚ офисы‚ торговые площади‚ если они в собственности физлица).
• 2 % — для объектов недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (премиальная недвижимость). Ставка 2% применяется только к части стоимости‚ превышающей 300 млн руб.

Важно: Для жилого дома на участке ИЖС/ЛПХ ставка в 2021 году составляла жестко зафиксированные 0‚1%.

Налоговые вычеты (снижение налоговой базы)

Согласно ст. 403 НК РФ‚ физические лица имеют право на уменьшение налоговой базы на площадь‚ а не на фиксированную сумму. Вычет предоставляется на один объект каждого вида (один дом‚ одну квартиру‚ один гараж и т.д.). Если объектов несколько — вычет применяется к тому‚ налог на который выше.

Формула расчета налога с учетом вычета:

Налог = (Кадастровая стоимость дома / Общая площадь дома × (Общая площадь ⎯ 50 кв.м)) × Ставка 0‚1% × Коэффициент владения (месяцев/12)

Если площадь дома ≤ 50 кв.м‚ налоговая база обнуляется (налог не платиться).

Пример расчета налога на дом в 2021 году

• Кадастровая стоимость дома: 3 000 000 руб.
• Общая площадь: 120 кв. м.
• Владение: полный год (12 месяцев).

1. Стоимость 1 кв.м = 3 000 000 / 120 = 25 000 руб.
2. О площадь = 120 ⎻ 50 (вычет) = 70 кв.м.
3. Налоговая база = 70 × 25 000 = 1 750 000 руб;
4. Налог = 1 750 000 × 0‚1% = 1 750 руб;

Льготные категории плательщиков (Полное освобождение)

Следующие категории граждан полностью освобождаются от уплаты НИФЛ на один объект каждого вида (один дом‚ одну квартиру и т.д.) в соответствии со ст. 407 НК РФ:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+ / мужчины 60+ — примечание: в 2021 году возраст выхода на пенсию повышался в рамках реформы‚ актуальный возраст нужно уточнять по году рождения).
• Инвалиды I и II групп‚ инвалиды с детства‚ дети-инвалиды.
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны.
• Лица‚ подвергшиеся радиации (ЧАЭС‚ Семипалатинск и др.).
• Награжденные орденами «Слава» и «Герой Советского Союза/РФ».

Условие: Объект не должен использоваться для предпринимательской деятельности. Для получения льготы нужно подать заявление в налоговый орган (можно через Госуслуги или личный кабинет ФНС). Льгота действует бессрочно с момента подачи заявления.

Сроки уплаты за 2021 год

Налог за 2021 год должен быть уплачен не позднее 1 декабря 2022 года. Налоговые уведомления направляются налоговой службой не позднее 30 октября 2022 года.

Земельный налог на участок под домом в 2021 году

Земельный налог платится отдельно за земельный участок. Он является местным налогом‚ ставки и льготы устанавливаются муниципальными нормативными правовыми актами.

Ставки земельного налога (ст. 394 НК РФ)

• 0‚3 % — для земель сельскохозяйственного назначения‚ занятых жилищным строительством (ИЖС)‚ личным подсобным хозяйством (ЛПХ)‚ садоводством‚ огородничество‚ дачным строительством‚ а также земель населенных пунктов (кроме указанных ниже).
• 1‚5 % — для земель иных категорий (например‚ земля промышленности‚ энергетики‚ лесного фонда‚ водного фонда‚ запасных земель)‚ а также для земель населенных пунктов‚ не относящихся к категории 0‚3%.

Для типичного жилого дома на участке ИЖС или ЛПХ в 2021 году применялась ставка 0‚3%.

Налоговая база и вычет «6 соток»

Налоговая база — кадастровая стоимость участка на 1 января налогового года.

Физические лица имеют право на вычет 600 кв. м (6 соток) из кадастровой стоимости участка (п. 5 ст. 391 НК РФ). Вычет предоставляется на один участок (если несколько — на один по выбору налогоплательщика).

Формула:

Налог = (Кадастровая стоимость участка ⎻ Кадастровая стоимость 600 кв.м) × Ставка (0‚3%) × Коэффициент владения

*Примечание: Кадастровая стоимость 600 кв;м рассчитывается пропорционально: (Кад. стоимость всего участка / Площадь всего участка) × 600.

Льготы по земельному налогу в 2021 году

Помимо федерального вычета 6 соток‚ местные органы власти могут устанавливать дополнительные льготы (ст. 395 НК РФ):

• Пенсионерам — часто устанавливается полное освобождение от уплаты земельного налога на один участок (в пределах установленных нормативов площади‚ например‚ до 6 или 10-15 соток в зависимости от региона).
• Инвалидам‚ ветеранам труда‚ многодетным семьям и др. — по решению муниципалитета.

Важно: Льгота по земельному налогу не предоставляется автоматически (в отличие от НИФЛ для пенсионеров в некоторых регионах)‚ обычно требуется подать заявление в налоговый орган или МФЦ.

Налог при продаже жилого дома в 2021 году (НДФЛ)

Если дом продавался в 2021 году‚ доход подлежит обложению НДФЛ (13% для резидентов‚ 30% для нерезидентов).

Минимальный срок владения для освобождения от налога

В 2021 году действовали следующие минимальные сроки владения (ст. 217.1 НК РФ):

• 5 лет — общий срок для большинства объектов недвижимости.
• 3 года — сокращенный срок‚ если дом:
  • Приобретен в порядке наследования;
  • Приобретен в порядке приватизации;
  • Получен по договору дарения от близкого родственника;
  • Выстроен (для индивидуального жилищного строительства — с момента ввода в эксплуатацию/госрегистрации);
  • Является единственным жильем продавца (собственником) на момент продажи и владение более 3 лет (поправка вступила в силу с 2016 года‚ в 2021 году действовала).

Способы уменьшить налог при продаже (если срок не пройден)

Если минимальный срок владения не истек‚ налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (по выбору налогоплательщика):

1. Имущественный вычет на покупку/строительство: до 1 000 000 руб. (на дом и участок вместе или раздельно‚ но суммарно не более 1 млн). Если дом строился — можно учесть документированные расходы на стройку (материалы‚ оплата подрядчиков) в пределах 2 млн руб. вычета (1 млн на дом + 1 млн на участок/проценты по ипотеке).
2. Вычет на продажу (документированные расходы): фактические расходы на приобретение/стройку дома и участка (подтверждаемые чеками‚ договорами‚ актами). Если расходов нет или они недокументированы — применяется стандартный вычет 250 000 руб. (на продажу недвижимости‚ не являющейся жильем‚ или если жилье‚ но расходы не подтверждены). Для жилого дома лучше использовать вычет 1 млн руб. или расходы.

Важно: Налоговая декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи (за 2021 год — до )‚ налог платится до 15 июля того же года.

Особенности 2021 года и полезные советы

Переход на кадастровую стоимость: коэффициенты снижения (для переходного периода)

В 2021 году в большинстве регионов переходный период уже закончился. Однако‚ если в вашем регионе/муниципалитете он еще действовал (максимум до 2020-2021 гг. в зависимости от решения местных властей)‚ налог мог рассчитываться с понижающими коэффициентами (0‚2; 0‚4; 0‚6; 0‚8 от полной ставки). К 2022 году везде должен действовать полный расчет (коэффициент 1). Уточните это в своем налоговом органе.

Как проверить и оспорить кадастровую стоимость

Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной (она выше рыночной)‚ в 2021 году можно было обжаловать её:

1. В комиссию при Росреестре (административный порядок‚ бесплатно‚ срок до 6 месяцев).
2. В суд (судебный порядок‚ госпошлина).

Если стоимость снижена по итогам обжалования‚ налог пересчитывается за год обжалования и предыдущие 3 года (п. 10 ст. 408 НК РФ).

Оплата через личный кабинет ФНС

В 2021 году наиболее удобным способом оплаты стал Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (lkfl2.nalog.ru) или приложение «Налоги ФНС России». Там же можно:

• Посмотреть начисления по всем объектам.
• Подать заявление на предоставление льготы.
• Подать заявление на вычет при продаже.
• Оплатить налог без комиссии (через СБП или карту).

Пеня за просрочку

Если налог не уплачен к 1 декабря 2022 г.‚ начисляются пени за каждый день просрочки. Размер пени = 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день просрочки (с 2021 года единый порядок для всех налогов).

Резюме: чек-лист собственника дома на 2021 год

1. Узнайте кадастровую стоимость дома и участка (сайт Росреестра / ЛК ФНС).
2. Рассчитайте предварительный налог НИФЛ: (Кад.стоимость / Площадь × (Площадь ⎯ 50)) × 0‚1%.
3. Рассчитайте предварительный земельный налог: (Кад.стоимость участка ⎯ Кад.стоимость 6 соток) × 0‚3% (уточните ставку в своем муниципалитете).
4. Проверьте‚ имеете ли вы право на льготу (пенсия‚ инвалидность и т.д.) и подайте заявление‚ если еще не подавали.
5. Дождитесь уведомления от ФНС (придет по почте или в ЛК к 30 октября 2022 г.).
6. Уплатите налог до 1 декабря 2022 года.
7. Если продавали дом в 2021 г., сдайте 3-НДФЛ до и воспользуйтесь вычетом 1 млн руб. или расходами.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться‚ ставки и льготы по земельному налогу устанавливаются местными законами. Для получения точных расчетов и консультаций по вашей конкретной ситуации обращайтесь в Федеральную налоговую службу (тел. ###) или к профессиональным налоговым консультантам.