Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Сдача жилых и нежилых помещений в аренду является распространенным источником пассивного дохода для граждан Беларуси. Однако получение прибыли несет за собой обязательства перед государством — необходимость своевременной и полной уплаты налогов. Нарушение налогового законодательства влечет за собой начисление пени, штрафов и возможные проблемы с правом собственности. В данной статье подробно разберем актуальный порядок налогообложения, ставки на 2025–2026 годы, процедуру оплаты и альтернативные режимы для краткосрочной аренды.

Общий правовой режим: Подоходный налог в фиксированных суммах

Согласно пункту 1.4 пункта 1 статьи 197 Налогового кодекса Республики Беларусь, доходы, полученные физическими лицами от сдачи в аренду (субаренду), наем жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в фиксированных суммах.

Ключевые особенности режима:

Объект налогообложения: Каждая сдаваемая комната (жилая или нежилая), а не вся квартира/дом в целом. Если вы сдаете 3-комнатную квартиру целиком — платите за 3 комнаты. Если сдаете одну комнату в общей квартире — платите за одну.
Независимость от дохода: Сумма налога не зависит от размера арендной платы, указанной в договоре. Вы платите фиксированную ставку, установленную законом, даже если арендатор задерживает оплату или живет бесплатно (на основании договора).
Субъект арендатора: Данный режим применяется только при сдаче недвижимости физическим лицам (гражданам) для проживания или иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Обязательность договора: Несоблюдение установленной законодательством формы договора или требования о его регистрации не освобождает собственника от обязанности уплаты налога в фиксированных суммах.

Актуальные ставки налога (на 2025 год и текущий период)

Ставки подоходного налога в фиксированных суммах устанавливаются ежегодно. Размеры налоговых выплат на 2025 год были определены Законом Республики Беларусь от 30 декабря 2025 года № 1273-З «Об изменении законов по вопросам налоговых правоотношений» (опубликован на Национальном правовом интернет-портале). С 1 февраля 2025 года вступили в силу повышенные ставки.

Ставки зависят от административно-территориальной единицы (региона/города), где находится сдаваемый объект. Ниже приведены ставки за каждую сдаваемую комнату в месяц (в белорусских рублях):

Административно-территориальная единица	Ставка в месяц (BYN)
г. Минск	50 руб.
Брестская, Витебская, Гомельская, Гродненская, Могилевская, Минская области (областные центры)	35 руб.
Иные населенные пункты (районные центры, поселки городского типа, сельские населенные пункты)	20 руб.
Машино-места (гаражи, стоянки) — по всей Республике	5 руб.

Примечание: Точные ставки для вашего конкретного населенного пункта необходимо сверять с Приложением 24 к Налоговому кодексу РБ или актуальной информацией на сайте Министерства по налогам и сборам (www.nalog.gov.by).

Пример расчета на 2025–2026 годы:

Собственник сдает 2-комнатную квартиру в Минске на весь 2025 год (с февраля по декабрь, 11 месяцев).

Ставка за комнату: 50 BYN/мес.
Комнат: 2.
Месяцев: 11 (февраль–декабрь).

Сроки уплаты налога

Налог в фиксированных суммах уплачивается ежегодно за прошедший налоговый период (календарный год).

Конечный срок уплаты: Не позднее 16 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Например, налог за 2025 год нужно заплатить до 16 ноября 2026 года.
Налог за 2026 год — до 16 ноября 2027 года.

Важно: Налоговая инспекция направляет уведомление о необходимости уплаты налога (обычно к 1 октября текущего года). Однако отсутствие уведомления не освобождает от обязанности заплатить налог в срок. Рекомендуется отслеживать задолженность через Личный кабинет плательщика на портале МНС или приложение «МНС Беларусь».

Порядок расчета и оплаты

Определение налоговой базы: Подсчитайте количество сдаваемых комнат и количество месяцев аренды в налоговом периоде (январь обычно не облагается, если ставки меняются с февраля, но нужно смотреть конкретный год; с 2025 года ставки действуют с 1 февраля).
Расчет суммы: Умножьте ставку для вашего региона на количество комнат и количество месяцев сдачи.
Оплата: Можно произвести через:
- Систему «Расчет» (ЕРИП): Меню → Платежи → Налоги, пошлины, сборы → Подоходный налог физлиц → Налог в фиксированных суммах (аренда).
- Интернет-банк / Мобильный банк любого банка РБ.
- В кассе любого банка или почтового отделения (по квитанции).
- Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте МНС (банковской картой).
Код дохода (КНП): При оплате через ЕРИП или банк указывается код налогового платежа (КНП) 111 (Подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах).

Альтернативные режимы: Суточная аренда и предпринимательство

Режим фиксированного налога подходит для длительной аренды (обычно от месяца) физическим лицам. Если вы сдаете жилье на сутки (краткосрочная аренда), правила меняются:

Вариант А: Единый налог (для ИП)

Если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель (ИП), можно применить единый налог. Для деятельности по аренде жилья (КВЭД 68.20) часто используется единый налог с упрощенным учетом (ставка зависит от региона, например, для Минска это базовая величина × коэффициент). Требуется ведение книги учета доходов и расходов.

Вариант Б: Налог на профессиональный доход (НПД) — «Самозанятость»

С 2023 года в Беларуси доступен режим Налога на профессиональный доход (НПД) для самозанятых граждан.

Ставка: 10% от полученного дохода (при работе с физлицами).
Условия: Годовой доход не более 500 000 BYN (лимит на 2025 год, ежегодно индексируется). Нет наемных работников.
Плюсы: Не нужно регистрировать ИП, платите только с реально полученных денег, оформление чеков через приложение «Мой налог» (или партнерские банки).
Минусы: При высокой арендной ставке 10% могут превысить фиксированную сумму.

Выбор режима: Для длительной аренды 1 квартиры в Минске фиксированный налог (50 руб./мес/комната = 600 руб./год за комнату) почти всегда выгоднее НПД (10% от аренды). Для суточной аренды с высокой выручкой НПД или ИП на едином налоге могут быть оптимальнее. Математически выгоду нужно считать под конкретный объект.

Сдача недвижимости юридическим лицам и ИП

Если арендатором выступает юридическое лицо или ИП (даже для проживания сотрудников), режим фиксированного налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ.

Доход облагается по общим правилам: 13% (для налоговых резидентов РБ) или 20% (для нерезидентов) от дохода за вычетом документально подтвержденных расходов (амортизация, ремонт, коммунальные услуги, проценты по кредиту и т.д.) либо за вычетом стандартного вычета (20% от дохода, если расходы недокументированы).
В этом случае налоговым агентом выступает арендатор (организация/ИП), который удерживает налог и перечисляет его в бюджет. Собственнику нужно предоставить справку о доходах и расходах (если хочет уменьшить базу).

Ответственность за неуплату

Игнорирование обязанности по уплате налога влечет меры ответственности по КоАП РБ (ст. 11.2, 11.5 и др.):

Пени: Начисляются за каждый день просрочки по ставке рефинансирования НБ РБ (текущая ставка уточняйте на сайте НБ).
Штрафы: За неуплату налога в установленный срок — штраф до 20 базовых величин (БВ) для граждан (для повторного нарушения, до 40 БВ или административный арест).
Взыскание: При неуплате в добровольном порядке долг взыскивается через суд/исполнительное производство (обложение счетов, имущества, ограничение выезда).

Частые ошибки и советы

⚠️ Типичные ошибки собственников:

«Договора нет — налога нет»: Налог платится по факту сдачи в наем, наличие письменного договора не меняет факта возникновения дохода. Налоговая может узнать о сдаче по показаниям соседей, коммунальным квитанциям, обращению арендатора.
Сдача «на полгода»: Налог платится за каждый календарный месяц, когда помещение было сдано. Если арендатор выехал 15 числа, за этот месяц налог все равно платится полностью.
Игнорирование января: До 2025 года ставки действовали с 1 января. С 2025 года, с 1 февраля. Январь 2025 года облагался по старым ставкам (2024 г.). Всегда проверяйте дату вступления в силу нового закона.
Оплата за «всю квартиру»: Помните: ставка за каждую комнату. 3-комнатная квартира = 3 ставки.

Полезные ресурсы и контакты

Официальный сайт Министерства по налогам и сборам РБ: www.nalog.gov.by (Раздел «Физическим лицам» → «Сдача в аренду»).
Личный кабинет налогоплательщика: lk.nalog.gov.by (просмотр задолженности, квитанций, уведомлений).
Приложение «МНС Беларусь»: Доступно в App Store, Google Play, AppGallery (расчет налога, оплата, уведомления).
ЕРИП (Единый расчетно-информационный пространство): Для быстрой оплаты без комиссии (в большинстве банков).
Телеграм-канал МНС: Оперативные новости, напоминания о сроках, изменения законодательства.

Налогообложение при сдаче недвижимости в аренду в Беларуси построено на принципе простоты для длительной аренды физлицам — это фиксированная ставка за комнату. Главное, вовремя рассчитать сумму (учитывая региональные ставки и количество комнат) и перечислить её в бюджет до 16 ноября следующего года. Для суточной аренды или работы с юрлицами существуют иные режимы (НПД, ИП, общий ПДН), выбор которых требует экономического расчета. Регулярно проверяйте актуальные ставки на сайте МНС и используйте Личный кабинет для контроля задолженностей, чтобы избежать штрафов и пени.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может изменяться. Для принятия решений в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к актуальным нормативным правовым актам (Налоговый кодекс РБ, Приложение 24) или проконсультироваться с налоговым консультантом / инспекцией МНС по месту нахождения имущества.