Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Продажа недвижимости в Латвии, это не только поиск покупателя и оформление сделки у нотариуса, но и обязательное налоговое планирование. Главный налог, с которым сталкивается продавец — это подоходный налог с физических лиц (IEN) на доход от прироста капитала. В этой статье подробно разберем ставки, порядок расчета, льготы, освобождения и процедуру декларирования актуальные на 2026 год.

Общий принцип налогообложения: Налог на прирост капитала

Согласно Закону «О подоходном налоге с физических лиц», доход от отчуждения недвижимости (квартир, домов, земельных участков) квалифицируется как доход от прироста капитала. Облагается не вся сумма продажи, а только прибыль (прирост капитала) — разница между ценой продажи и документированными расходами на приобретение и улучшение объекта.

Важно: Налоговый агентом (удерживающим налог) при продаже резидентом Латвии обычно не выступает покупатель или нотариус. Продавец самостоятельно рассчитывает налог и подает декларацию.

Ставка налога на 2026 год

На основании последних законодательных изменений (актуально на 2025–2026 гг.), ставка подоходного налога на доходы от прироста капитала для налоговых резидентов Латвии составляет 25,5%.

20% — базовая ставка подоходного налога.
5,5% — солидарный налог (добавка к подоходному налогу).

Примечание: В более старых источниках (до 2023–2024 гг.) можно встретить ставку 20%. С 2024 года введена прогрессивная шкала и солидарный налог, что привело к ставке 25,5% для данного вида доходов. Всегда проверяйте актуальность в Госслужбе по налогам (VID) на момент сделки.

Как рассчитать налоговую базу (Формула)

Налог платиться с положительной разницы. Если расходы выше дохода — убыток можно перенести на будущие годы (в течение 5 лет) для уменьшения будущих налогов на прирост капитала.

Формула:

Налоговая база = Цена продажи – Расходы на приобретение – Документированные расходы на улучшение – Расходы на продажу

Что входит в расходы (уменьшают базу):

Стоимость приобретения: Сумма, указанная в договоре купли-продажи, дарственного договора или акте приватизации. Для приватизированных квартир базой часто выступает нулевая или номинальная стоимость, что увеличивает налог.
Капитальные вложения (улучшение): Стоимость капитального ремонта, перепланировки, замены инженерных систем, установки новых окон/дверей, если это подтверждается счетами-фактурами, договорами, актами приема-передачи работ, выданными на имя собственника. Текущий косметический ремонт (обои, краска) обычно не учитывается.
Расходы на продажу: Нотариальные сборы, комиссия риелтора, оплата оценщика, расходы на оформление справок (если они непосредственно связаны с продажей).

Пример расчета:

Продано за: 100 000 €
Куплено за: 40 000 €
Капремонт (чеки есть): 15 000 €
Риелтор/нотариус: 3 000 €
Прирост капитала: 100 000 – 40 000 – 15 000 – 3 000 = 42 000 €
Налог (25,5%): 10 710 €

Основные основания для освобождения от налога

Закон предусматривает случаи, когда налог на прирост капитала не уплачивается вообще (освобождение от объекта налогообложения).

А. Правило «5 лет владения + 1 год прописки» (Самое частое)

Налог не платится, если одновременно выполняются два условия:

Недвижимость находится в собственности продавца не менее 60 месяцев (5 лет) на день заключения сделки (подписания договора).
Продавец был задекларирован (проживал) в этой квартире не менее 12 месяцев (непрерывно или в сумме) за последние 60 месяцев до продажи.

Нюанс: Срок владения считается от момента государственной регистрации права собственности в Земельной книге. Прописка подтверждается справкой из Регистра естественных лиц (или архива деклараций).

Б. Реинвестирование в жилье (Замена жилья)

Освобождение применяется, если:

Проданная недвижимость была единственным жильем собственника (или члена его семьи).
Средства от продажи направлены на приобретение новой жилой недвижимости (эквивалентной) в течение 12 месяцев до или после продажи.
Новая недвижимость приобретается в собственность.

Если новая квартира дешевле, налог платится с разницы. Если дороже — разница переносится на будущее (уменьшает базу при следующей продаже).

В. Наследство и дарение (Специфика сроков)

Наследство: Срок владения (5 лет) считается от дня открытия наследственного дела (смерти мориста), а не от регистрации наследника в Земельной книге. Прописка проверяется у наследника.
Дарение: Срок владения (5 лет) передается от дарителя к дареному (преемственность сроков). Прописка должна быть у дареного (1 год за последние 5).

Г. Другие случаи освобождения

Продажа земельного участка, полученного в результате деноминации/реформы земельных отношений (специфические нормы).
Отчуждение в пользу государства/муниципалитета (выкуп для госнужд).
Доход не превышает не минимум по приросту капитала за год (если применимо, но для недвижимости обычно суммы крупные).

Особенности для нерезидентов и иностранцев

Если продавец — нерезидент Латвии (физическое лицо):

Налог уплачивается с дохода от источника в Латвии.
Ставка: 25,5% (аналогично резидентам) с прироста капитала.
Освобождения (5 лет/1 год прописки, реинвестирование) применяются только если нерезидент является налоговым резидентом ЕС/ЕЭЗ или Швейцарии (согласно директиве ЕС и соглашениям об избежании двойного налогообложения). Граждане третьих стран (РФ, Беларусь и др.) обычно не имеют права на эти льготы, если иное не предусмотрено ДСН (Договором об избежании двойного налогообложения).
Покупатель (налоговый агент) удерживает налог при оплате? Нет, для физлиц-нерезидентов удержание не предусмотрено, декларацию подает продавец. Исключение: если продавец — юридическое лицо-нерезидент, покупатель удерживает 3% от цены сделки (предварительный налог).

НДС при продаже квартиры

В большинстве случаев продажа жилой недвижимости («вторичка») освобождена от НДС (пункт 52 Правил КМ № 17). Продавец не взимает НДС с покупателя и не имеет права на вычет входного НДС по связанным расходам.

Исключения (НДС 21% применяется):

Продажа новой недвижимости (первая передача от застройщика/девелопера).
Продажа нежилых помещений (коммерческих), если продавец зарегистрирован как плательщик НДС и выбрал режим облагаемой сделки (опция к налогообложению).
Продажа строительных участков под коммерческую застройку;

Порядок декларирования и оплаты

Сроки:

Декларация о доходах за год подается до 1 июня следующего года (например, продажа в 2026 г. -> декларация до ).
Налог оплачивается в тот же срок, до 1 июня (или в рассрочку по правилам VID).

Как подать:

Через электронную систему объявлений EDS (Електронisko deklarāciju sistēma) на сайте vid.gov.lv (требуется eID / Smart-ID / eParaksts).
Бумажная форма (редко, через почту или лично).

Раздел декларации:

Доход от прирост капитала заявляется в Приложении 3 (Pielikums 3), «Доходы от прироста капитала» (Iegūstamie ienākumi no kapitāla pieauguma).

В строке указывается: вид имущества, дата приобретения/продажи, цена продажи, расходы на приобретение/улучшение, код льготы (если есть).

Необходимые документы для подтверждения расходов (для VID)

Хранить их нужно минимум 5 лет после подачи декларации (срок давности налоговой проверки).

Договор купли-продажи (нотариальный акт) покупки и продажи.
Справки из Земельной книги (или выписки) о регистрации права.
Платежные поручения / банковские выписки, подтверждающие перевод денег за покупку и получение денег за продажу.
Чеки, счета-фактуры, акты приема-передачи работ по капремонту/улучшению (на имя собственника, с указанием адреса объекта).
Договоры с риелторами, нотариусами, оценщиками и чеки об оплате их услуг (расходы на продажу).
Справки о декларировании (прописке) за соответствующие периоды (запрашиваются в Пилсетас/Пагста администрация или через портал latvija.lv).

Частые ошибки и риски

Потеря чеков на ремонт: Без документов VID не примет расходы, налоговая база вырастет.
Несоблюдение срока прописки (1 год): Даже если владеете 20 лет, но не были прописаны ни дня за последние 5 лет — льгота не применяется.
Продажа через доверенное лицо: Налоговый субъект — собственник. Доверенное лицо не платит налог за вас.
Игнорирование убытков: Если продали в убыток, обязательно задекларируйте убыток в Приложении 3, чтобы перенести его на будущие годы (срок переноса — 5 лет).
Нерезиденты из РФ/РБ: Часто ошибочно считают, что им действует правило «5 лет/1 год». Для налоговых резидентов третьих стран (без ДСН о льготах) это правило не работает, налог платится со всего прироста.

Чек-лист перед сделкой

[ ] Определить статус налогового резидента.
[ ] Уточнить дату регистрации права в Земельной книге (срок 5 лет).
[ ] Проверить периоды прописки за последние 5 лет (нужен 1 год).
[ ] Собрать все чеки на капремонт/улучшение за все время владения.
[ ] Рассчитать предварительную налоговую базу и налог (25,5%).
[ ] Проверить возможность применения льготы по реинвестированию (покупка нового жилья в ±12 мес).
[ ] Запланировать оплату налога к 1 июня следующего года.

Налог на продажу квартиры в Латвии — это налог на прирост капитала по ставке 25,5%. Ключевой момент — грамотное документирование расходов на приобретение и улучшение недвижимости, а также проверка права на освобождение (правило «5 лет владения + 1 год прописки» или реинвестирование).

Рекомендация: За 1–2 месяца до сделки обратитесь к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на латвийском налоговом праве, для аудита вашей ситуации. Законодательство меняется (например, реформа подоходного налога 2024 г.), и только специалист может дать гарантированно верный расчет на день сделки.