Продажа квартиры, дома или другой недвижимости — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако налог взимается не со всей суммы сделки и не всегда. Разберёмся подробно, с какой суммы рассчитывается налог, когда платить его не нужно и как законно уменьшить налоговую базу.
Когда налог с продажи жилья платить не нужно
Главный фактор, определяющий обязанность уплаты налога, — минимальный срок владения недвижимостью. Если вы владели объект достаточно долго, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию не требуется.
Минимальный срок владения составляет:
- 3 года — если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Если срок владения меньше минимального, налог придётся рассчитать и уплатить.
С какой суммы взимается налог
Налог взимается не со всей цены продажи, а с налоговой базы. Её можно определить двумя способами на выбор налогоплательщика:
Доход минус расходы на покупку
Если у вас сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья (договор купли-продажи, платёжные документы), налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и ценой покупки:
НДФЛ = (Цена продажи − Расходы на покупку) × Ставка налога
Пример: квартира куплена за 6 млн рублей, продана через 2 года за 7,5 млн рублей. Налоговая база — 1,5 млн рублей.
Доход минус имущественный вычет
Если документов о расходах нет (например, жильё получено в наследство или в дар), применяется фиксированный имущественный вычет:
- 1 000 000 рублей — для жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты, дачи, земельные участки);
- 250 000 рублей — для нежилой недвижимости (гаражи, машино-места, коммерческие объекты).
Формула расчёта:
НДФЛ = (Доход от продажи − 1 000 000 руб.) × Ставка налога
Пример: квартира продана за 4 млн рублей. Налоговая база = 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000 рублей.
Важно: если в одном налоговом периоде продано несколько объектов, вычет в 1 млн рублей применяется в целом по всем объектам, а не к каждому отдельно.
Правило кадастровой стоимости
Чтобы исключить занижение цены в договоре, закон (статья 214.10 НК РФ) устанавливает особое правило. Если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, то доходом считается не договорная цена, а величина, рассчитанная по формуле:
Доход = Кадастровая стоимость × 0,7
Пример: квартира продана по договору за 3 млн рублей, а её кадастровая стоимость — 6 млн рублей. Тогда доход для расчёта налога составит 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 рублей, и именно от этой суммы (за вычетом расходов или вычета) будет рассчитан налог.
Ставки налога в 2025–2026 годах
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Для доходов от продажи недвижимости применяются ставки:
- 13% — если налоговая база не превышает 2,4 млн рублей;
- 15% — с суммы превышения 2,4 млн рублей (для налоговых резидентов РФ);
- 30% — для налоговых нерезидентов РФ (при этом имущественные вычеты им не положены).
Пример расчёта: квартира продана за 8 млн рублей, расходы на покупку, 5 млн рублей. Налоговая база = 3 млн рублей. Налог = 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
Как отчитаться и заплатить налог
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог не позднее 15 июля того же года.
- Приложить подтверждающие документы: договор купли-продажи, документы о расходах (если уменьшаете базу на расходы).
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Налог с продажи жилья взимается не со всей суммы сделки, а с разницы между доходом и расходами на покупку либо с дохода за вычетом 1 млн рублей. Если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет (в зависимости от основания получения), налог платить не нужно вовсе. При заниженной цене в договоре налоговая база определяется от 70% кадастровой стоимости. Грамотный выбор способа расчёта позволяет законно минимизировать сумму налога.