Продажа недвижимости в Греции сопряжена с уплатой ряда обязательных платежей, которые делятся на налоги, оплачиваемые покупателем (основная нагрузка), и расходы продавца. На 2026 год сохраняются важные временные льготы, существенно снижающие налоговую нагрузку на сделки купли-продажи. В этой статье подробно разберем актуальные ставки, порядок расчета и нюансы законодательства, действующие на 28 сентября 2026 года.
Основной налог на сделку: кто и что платит?
В греческой практике основной налог при передаче права собственности уплачивает покупатель. Вид налога и его ставка зависят от даты выдачи лицензии на строительство объекта.
Налог на переход права собственности (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων)
Применяется к объектам, лицензия на строительство которых была выдана до 1 января 2006 года (вторичный рынок, «старые» постройки).
- Базовая ставка: 3% от стоимости объекта, указанной в нотариальном договоре (или оценочной стоимости, если она выше).
- Муниципальный надбавка: 0,09% (3% × 3% в пользу муниципалитета).
Важно: Налог оплачивается покупателем за несколько дней до заключения сделки у нотариуса. Квитанция об оплате прикладывается к договору.
НДС (ΦΠΑ) при покупке «новой» недвижимости
Объекты с лицензией на строительство, выданной после 1 января 2006 года (новостройки, сданные в эксплуатацию недавно), формально подлежат обложению НДС по ставке 24%.
⚠️ Критически важная льгота до 31 декабря 2026 года
Согласно актуальным законодательным изменениям, до 31 декабря 2026 года включительно покупка любой недвижимости (включая объекты, построенные после ) освобождается от уплаты НДС 24%.
Вместо НДС покупатель платит только налог на переход права собственности 3,09%. Это делает покупку новостроек на первичном рынке на 20,91% дешевле по налоговой части до конца текущего года.
Дополнительные затраты покупателя (издержки сделки)
Помимо основного налога, покупатель несет расходы на оформление сделки; В сумме они составляют примерно 4–5% от стоимости объекта.
- Нотариальные услуги: Оплачиваются по государственным тарифам (около 0,65% – 1% + НДС 24% от гонорара нотариуса).
- Регистрационные пошлины (Кадастр/Ипотекариальные книги): Около 0,475% – 0,575% от стоимости + небольшие фиксированные сборы.
- Услуги юриста: Обязательна проверка юридической чистоты объекта. Гонорар обычно 0,5% – 1% + НДС 24%.
- Услуги риелтора (агентства): Обычно 2% + НДС 24% от цены сделки (платит покупатель, если не оговорено иное).
Налоговые обязательства продавца
Хотя основной налог на сделку платит покупатель, продавец должен учесть следующие моменты:
Налог на прирост капитала (Капитальный доход)
Исторически в Греции действовал налог на прибыль от продажи недвижимости (разница между ценой продажи и покупки с учетом инфляции и расходов). Однако:
- С 2013 по 2022 год налог был приостановлен (ставка 0%).
- Данная мера пролонгировалась на последующие периоды. На 2026 год для физических лиц налог на прирост капитала от продажи недвижимости не взимается (ставка 0%), если продажа не носит системный коммерческий характер (деятельность девелопера/перекупщика).
Примечание: Для точного подтверждения статуса на текущую дату рекомендуется проконсультироваться с греческим налоговым консультантом, так как законодательство может меняться ежегодно через закон о бюджете.
Погашение ежегодного налога ENFIA
Перед продажей собственник обязан погасить весь начисленный налог ENFIA (единый налог на недвижимость) за текущий и предыдущие годы. Нотариус не зарегистрирует сделку без справки об отсутствии долгов по ENFIA.
- ENFIA состоит из основной части (2–16 €/м² в зависимости от зоны, возраста, площади) и дополнительной (для объектов с кадастровой стоимостью > 250 000 €).
- С 2025 года предусмотрено снижение ENFIA на 20% для жилья физических лиц стоимостью до 500 тыс. €, застрахованного от стихийных бедствий (полис должен действовать минимум 3 месяца и покрывать предыдущий год).
Муниципальный налог на недвижимость (ΤΑΠ/ΔΤ)
Ежегодный муниципальный сбор (0,025% – 0,035% от кадастровой стоимости) также должен быть погашен. Он часто входит в счет за электроэнергию (ΔΕΗ), поэтому продавцу нужно предоставить последние оплаченные квитанции.
Специфика продажи недвижимости, принадлежащей компании
Если продавцом является юридическое лицо (греческая или иностранная компания), правила меняются:
- Специальный налог 15%: Компании-собственники платят ежегодный налог 15% от кадастровой стоимости греческой недвижимости.
- Освобождение возможно, если:
- Компания раскрывает имена всех бенефициаров и оформляет им греческие налоговые номера (AFM).
- Доход компании от активной деятельности (торговля, услуги) превышает пассивные доходы (аренда, дивиденды, проценты).
- Налог на прибыль компании: При продаже доход компании облагается корпоративным налогом 22%. Расходы на приобретение и улучшение объекта вычитаются из налоговой базы.
Арендный доход и продажа сдаваемого в аренду жилья
Если продаваемый объект сдавался в аренду, продавец (физическое лицо) должен учесть правила налогообложения арендного дохода за период владения:
| Годовой доход от аренды, € | Ставка налога, % |
|---|---|
| До 12 000 | 15% (базовая ставка по шкале, но есть налоговый минимум) |
| 12 001 – 24 000 | 25% |
| 24 001 – 35 000 | 35% |
| 35 001 – 45 000 | 40% |
| Свыше 45 000 | 45% |
- Вычет 5%: Из валового дохода автоматически вычитается 5% на расходы по содержанию (без предоставления чеков).
- Новое правило с 1 апреля 2026 г.: Все арендные платежи должны проходить через банковские счета. Чтобы сохранить вычет 5%, собственник обязан уведомить налоговую инспекцию о счете для получения аренды. При получении наличных вычет теряется — налог берется с полной суммы.
- Льгота с 2025 г.: Освобождение от подоходного налога на 3 года для жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду (подробные критерии уточняйте у налогового консультанта).
Пошаговый алгоритм продажи в 2026 году
- Подготовка документов: Право собственности (титул), топографическая диаграмма, сертификат энергоэффективности, справка об отсутствии долгов по ENFIA/муниципальным сборам, AFM (налоговый номер) сторон.
- Проверка объекта юристом: Выявление обременений, арестов, несанкционированных перестроек.
- Расчет налога покупателя: Определение типа налога (3,09% или НДС 24% с учетом льготы до ).
- Оплата налога покупателем: Через банк или онлайн (TAXISnet) за 3-5 дней до сделки.
- Подписание нотариального договора: При нотариусе с участием сторон (или доверенных лиц с апостилированными доверенностями).
- Регистрация в Кадастре/Ипотекариальных книгах: Оплачивает покупатель.
- Декларация продавца: Включение факта продажи в ежегодную налоговую декларацию (E1/E2) в следующем году.
Резюме: ключевые цифры 2026 года
- Налог покупателя (вторичка / новостройка до ): 3,09% (3% + 0,09%).
- НДС для новостроек (после , если льгота не продлят): 24%.
- Суммарные издержки покупателя (налог + нотариус + регистрация + юрист + риелтор): ~8–10% от цены.
- Налог продавца (физлицо) на прибыль от продажи: 0% (приостановлен).
- Обязательное условие сделки: Отсутствие долгов по ENFIA и муниципальным сборам.
В 2026 году Греция сохраняет высокоаттрактивный налоговый режим для покупателей недвижимости благодаря продленному до конца года освобождению от НДС 24% на первичном рынке. Эффективная ставка входа в сделку для покупателя составляет всего 3,09% плюс издержки оформления (~5%). Для продавца-физического лица налоговых рисков при реализации актива практически нет (нулевая ставка на прирост капитала), главное — своевременно погасить ежегодные налоги владения (ENFIA).
Рекомендация: Налоговое законодательство Греции динамично. Перед заключением сделки обязательно привлекайте лицензированного греческого юриста и налогового консультанта для верификации текущих ставок и правильного заполнения деклараций.