Продажа недвижимости — это получение дохода, который в определённых случаях облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ситуация усложняется, когда объект продаётся с неотделимыми улучшениями: ремонтом, перепланировкой, реконструкцией. Разберёмся, как правильно рассчитать налог, какие расходы можно учесть и как законно снизить налоговую нагрузку.
Что такое неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения — это изменения объекта недвижимости, которые невозможно убрать без несоразмерного ущерба его назначению. К ним относятся:
- капитальный ремонт с заменой инженерных систем;
- перепланировка и переустройство помещений;
- реконструкция (надстройка этажей, пристройки к дому);
- установка встроенной мебели и оборудования, неотделимых от конструкции;
- улучшение отделки, замена окон, дверей, сантехники в рамках капитального ремонта.
Отделимые улучшения (например, обычная мебель, бытовая техника) к этой категории не относятся и при расчёте налога учитываются иначе.
Когда налог платить не нужно
НДФЛ при продаже недвижимости не взимается, если истёк минимальный срок владения:
- 3 года — если недвижимость получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё;
- 5 лет, в остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т. д.).
Если срок владения не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (при доходе свыше установленного порога применяется повышенная ставка 15% с суммы превышения).
Как учитываются неотделимые улучшения при расчёте налога
Налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение объекта. Здесь и возникает ключевой вопрос: можно ли включить в расходы стоимость неотделимых улучшений?
Общий подход
По общему правилу расходы на ремонт и улучшения, произведённые после приобретения недвижимости в собственность, не уменьшают налоговую базу по НДФЛ. Учитываются только расходы на само приобретение объекта.
Исключения
Однако есть ситуации, когда стоимость улучшений учесть можно:
- Покупка квартиры в новостройке без отделки. Если в договоре долевого участия или купли-продажи указано, что объект передаётся без отделки, расходы на отделочные работы и материалы можно включить в состав расходов на приобретение. Для этого нужны чеки, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ.
- Реконструкция, изменившая характеристики объекта. Если улучшения были узаконены (получены разрешения, внесены изменения в ЕГРН), расходы на реконструкцию могут быть признаны.
- Продажа доли или объекта, где улучшения внесены до приобретения. Если улучшения были сделаны прежним собственником и включены в цену договора, они учитываются в составе расходов на покупку.
Имущественный вычет как альтернатива
Если подтвердить расходы невозможно, продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом:
- 1 000 000 рублей, при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков;
- 250 000 рублей — при продаже нежилых помещений, гаражей и иного имущества.
Вычет уменьшает доход от продажи, и налог уплачивается только с разницы.
Пример расчёта
Гражданин купил квартиру за 6 000 000 рублей, вложил в ремонт 1 500 000 рублей и через 2 года продал её за 9 000 000 рублей.
- Если квартира куплена в новостройке без отделки и расходы на ремонт подтверждены: налоговая база = 9 000 000 − 6 000 000 − 1 500 000 = 1 500 000 руб. НДФЛ = 195 000 руб.
- Если ремонт учесть нельзя: база = 9 000 000 − 6 000 000 = 3 000 000 руб. НДФЛ = 390 000 руб.
- Если документов на покупку нет: база = 9 000 000 − 1 000 000 (вычет) = 8 000 000 руб. НДФЛ = 1 040 000 руб.
Документы, подтверждающие расходы
Чтобы учесть расходы на улучшения, сохраняйте:
- договор купли-продажи или ДДУ с указанием состояния объекта;
- договоры подряда на ремонтные и отделочные работы;
- кассовые чеки, платёжные поручения, банковские выписки;
- акты выполненных работ;
- разрешительную документацию на перепланировку или реконструкцию.
Подача декларации
При продаже недвижимости раньше минимального срока владения необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля. Скрыть сделку не получится: ФНС получает сведения из ЕГРН автоматически.
Неотделимые улучшения могут существенно снизить налог с продажи недвижимости, но только при соблюдении условий: улучшения должны быть документально подтверждены и, как правило, связаны с первоначальным приведением объекта в пригодное состояние (например, отделка новостройки). В остальных случаях выгоднее использовать имущественный вычет или дождаться истечения минимального срока владения. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом и заранее собрать все подтверждающие документы.