Ситуация, когда налогоплатитель в одном календарном году одновременно продает одну квартиру и покупает другую, является одной из самых распространенных в налоговой практике. Главный вопрос, который волнует продавцов: придется ли платить НДФЛ и как законно уменьшить или обнулить налоговую базу? В этой статье подробно разберем механику расчета налога, применение имущественных вычетов и нюансы заполнения декларации 3-НДФЛ актуальных на 2026 год правил.

Общие принципы налогообложения дохода от продажи недвижимости

Согласно статье 214.7 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13% (до 5 млн руб. дохода в год) или 15% (часть дохода свыше 5 млн руб.). Для нерезидентов ставка фиксирована — 30%.

Налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и расходами на приобретение (или вычетом), но не может быть отрицательной. Ключевым моментом является минимальный срок владения, после которого продажа освобождается от налога полностью:

• 5 лет — общий случай (приобретение в собственность после ).
• 3 года, льготные категории (единственное жилье, наследство, приватизация, дарение от близких родственников, реновация и др.).

Важно: Если срок владения проданной квартиры превышает установленный минимум (3 или 5 лет) — налог платить не нужно, декларацию 3-НДФЛ сдавать тоже не обязательно (с 2021 года). Статья посвящена именно случаю, когда срок владения не истек.

Два способа уменьшить налоговую базу при продаже

Если минимальный срок владения не наступил, налогоплатитель имеет право выбрать один из двух способов уменьшения дохода (ст. 220 НК РФ). Комбинировать их для одного объекта нельзя.

Вариант А: Имущественный вычет на продажу (вычет 250 000 руб.)

Вычитается из дохода от продажи фиксированная сумма — 250 000 рублей.

• Применяется, если расходы на покупку проданной квартиры подтвердить нельзя (утрачены договоры, чеки) или квартира получена безвозмездно (дарение, наследство, приватизация).
• Вычет предоставляется один раз в налоговом периоде (году) на все проданные объекты недвижимости вместе взятые. Т.е. если продали в году 2 квартиры — вычет 250 000 руб. делится между ними по усмотрению налогоплатителя.

Вариант Б: Вычет фактических расходов на приобретение

Из дохода вычитаются документарно подтвержденные расходы на покупку/стройку именно этой проданной квартиры.

• В расходы входят: цена по договору, проценты по ипотеке (если были), комиссии риелторов, нотариусы, госпошлины, стоимость межевания/проектирования (для строительства).
• Расходы на ремонт, мебель, технику не включаются.
• Этот вычет не ограничен суммой 250 000 руб. — можно списать всю стоимость покупки.

Вычет на покупку квартиры (2 000 000 руб.) — отдельное право

Покупка новой квартиры в том же году дает право на имущественный вычет при приобретении жилья (п. 1 ст. 220 НК РФ). Это абсолютно независимое право от вычета на продажу.

• Максимальная сумма вычета: 2 000 000 рублей (возврат 13% = 260 000 руб.).
• Условия: квартира приобретена в собственность (доля), это жилое помещение (не коммерческая недвижимость, не земельный участок без дома).
• Расходы включают: стоимость по ДКП/ДДУ, проценты по ипотеке (отдельный лимит 3 млн руб.), услуги нотариуса, оценщика, страховки, госпошлину.
• Сроки: вычет можно получить в год покупки или перенести на будущие годы (право не сгорает).

Ключевой вывод: Продажа и покупка в один год дают право на два разных вычета одновременно:

1. Вычет на продажу (250 тыс. руб. ИЛИ фактические расходы на проданную квартиру) — уменьшает налоговую базу по НДФЛ за год продажи.
2. Вычет на покупку (до 2 млн руб.), дает возврат уже уплаченного НДФЛ с зарплаты/доходов за год покупки (или предыдущие 3 года).

Сценарии расчета налога в 2026 году (примеры)

Рассмотрим типичные ситуации. Для простоты считаем, что налогоплатитель — резидент РФ, ставка 13%, доходы за год не превышают 5 млн руб.

Сценарий 1: Покупка новой квартиры дороже проданной (апгрейд)

• Продано: Квартира А (владение 2 года, куплена за 4 млн руб.) за 6 млн руб.
• Куплено: Квартира Б за 8 млн руб.

Расчет налога по продаже:

1. Доход: 6 000 000 руб.
2. Выбираем вычет на продажу: фактические расходы 4 000 000 руб. (выгоднее 250 тыс.).
3. Налоговая база: 6 000 000 ⎻ 4 000 000 = 2 000 000 руб.
4. НДФЛ к уплате: 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Возврат по покупке:

1. Расходы на покупку: 8 000 000 руб. Лимит вычета 2 000 000 руб.
2. Возврат НДФЛ: 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Сценарий 2: Покупка новой квартиры дешевле проданной (дауншифтинг)

• Продано: Квартира А (владение 2 года, куплена за 5 млн руб.) за 7 млн руб.
• Куплено: Квартира Б за 4 млн руб.

Расчет налога по продаже:

1. Доход: 7 000 000 руб.
2. Вычет на продажу (фактические расходы): 5 000 000 руб.
3. База: 2 000 000 руб. -> Налог: 260 000 руб.

Возврат по покупке:

1. Расходы: 4 000 000 руб. Лимит вычета 2 000 000 руб.
2. Возврат: 260 000 руб.

Сценарий 3: Проданная квартира получена бесплатно (наследство/дарение/приватизация)

• Продано: Квартира А (приватизирована 3 года назад) за 5 млн руб. Расходов на покупку нет.
• Куплено: Квартира Б за 6 млн руб.

Расчет налога по продаже:

1. Доход: 5 000 000 руб.
2. Вычет на продажу: только 250 000 руб. (фактических расходов нет).
3. База: 4 750 000 руб. -> Налог: 617 500 руб.

Возврат по покупке:

1. Лимит 2 000 000 руб. -> Возврат: 260 000 руб.

Сценарий 4: Продажа доли или нескольких объектов

Если в году продается несколько объектов (например, доля в квартире и гараж), вычет 250 000 руб. на продажу распределяется между ними по выбору налогоплатителя. Вычет на покупку (2 млн руб.) предоставляется один раз в жизни (остаток переносится) на один объект приобретения.

Нюанс: Кадастровая стоимость и коэффициент 0,7

С 2016 года (ст. 214.10 НК РФ) если цена в договоре продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база определяется исходя из этой величины (кадастровая * 0,7).

Это правило работает только для расчета налога с продажи. Оно не влияет на вычет при покупке (там учитываются реальные расходы по договору).

Пример: Продали за 3 млн руб. Кадастровая 6 млн руб. 70% = 4,2 млн руб. Налоговая база = 4,2 млн руб. (а не 3 млн). Вычет на продажу (250 тыс. или расходы) вычитается из 4,2 млн.

Порядок действий и декларация 3-НДФЛ

Даже если итоговый налог к уплате равен нулю (покрывается вычетом на покупку), декларацию 3-НДФЛ сдавать обязательно, так как получен доход от продажи имущества, владение которым менее минимального срока.

Сроки на 2026 год (за 2025 год):

• Сдача декларации: до 30 апреля 2026 года.
• Уплата налога: до 15 июля 2026 года.

Пакет документов для налоговой:

1. Декларация 3-НДФЛ (заполняется разделы А, Д, Е — в зависимости от выбранных вычетов).
2. Копия договора купли-продажи (ДКП) проданной квартиры и акта приема-передачи.
3. Копия ДКП купленной квартиры и акта приема-передачи (или акта приема-передачи по ДДУ + выписка ЕГРН).
4. Документы, подтверждающие расходы на покупку проданной квартиры (если применяется вычет расходов): старый ДКП, чеки, выписки по ипотеке, квитанции за гошпошлину.
5. Документы, подтверждающие расходы на покупку новой квартиры (для возврата 260 тыс.): новый ДКП, чеки, справка по процентам по ипотеке (если берете вычет по процентам).
6. Справка 2-НДФЛ от работодателя(ей) за год (для подтверждения уплаченного НДФЛ, который можно вернуть).
7. Заявление на возврат переплаты (реквизиты счета).

Частые ошибки и мифы

Стратегии оптимизации на 2026 год

1. Выбор вычета на продажу. Всегда считайте оба варианта: 250 тыс. руб. и фактические расходы. Если квартира куплена дорого — выгоднее расходы. Если получена бесплатно или документов нет — только 250 тыс.
2. Распределение вычета 250 тыс. Если продаете несколько объектов за год (например, долю и машину, или две квартиры), направьте вычет на тот объект, где разница доход-расход больше (или где нет расходов).
3. Перенос вычета на покупку. Если в году продажи у вас нет официального дохода (НДФЛ не удерживался), вычет на покупку (2 млн) можно не тратить, а перенести на будущие годы, когда появится зарплата. Налог с продажи все равно придется заплатить по сроку (15 июля).
4. Семейные пары. Если квартира в совместной собственности (брачный договор/закон), каждый супруг заявляет свои вычеты: по 250 тыс. на продажу (или свои расходы) и по 2 млн на покупку. Это удваивает эффект.
5. Договор за ниже 70% кадастры. Будьте готовы, что налоговая пересчитает базу по 0,7 от кадастровой. Заложите это в финансовый план.

Продажа квартиры и покупка другой в один календарный год — это стандартная налоговая ситуация, которая решается за счет применения двух независимых вычетов:

• Вычет на продажу (250 тыс. руб. или фактические расходы) — снижает налоговую базу по операции продажи.
• Вычет на покупку (до 2 млн руб.), возвращает уплаченный НДФЛ (260 тыс. руб.).

В большинстве случаев «апгрейда» (покупка дороже/равно) налог с продажи полностью компенсируется возвратом за покупку. В случаях «дауншифтинга» или продажи бесплатно полученного жилья может возникнуть необходимость доплатить налог в кассу.

Рекомендация: Заранее соберите пакет документов по обеим сделкам, заполните декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС или через специализированные сервисы (например, «Налоги ФНС», «Контур.Экстерн», сервисы банков) и сдайте её до 30 апреля года, следующего за годом сделок. Это снимет риски начисления штрафов за несдачу декларации (мин. 1000 руб.) и пени за просрочку налога.

Данная статья носит информационный характер и основана на положениях Налогового кодекса РФ, актуальных на 2026 год. Для принятия решения по конкретной ситуации рекомендуется консультироваться с профессиональным налоговым консультантом.