Сделки с недвижимостью, при которых одна квартира обменивается на другую с доплатой, — распространённая практика на российском рынке жилья. Однако у многих собственников возникает вопрос: как в этом случае рассчитывается налог на доходы физических лиц (НДФЛ)? Разберёмся во всех нюансах.
Что такое продажа квартиры с доплатой
Под продажей с доплатой обычно понимают две ситуации:
- Менa квартир с доплатой — стороны обмениваются объектами недвижимости, при этом владелец менее ценной квартиры доплачивает разницу в стоимости;
- Альтернативная сделка — собственник продаёт свою квартиру и одновременно покупает другую, доплачивая разницу (или получая её, если новое жильё дешевле).
С точки зрения налогового законодательства договор мены приравнивается к договору купли-продажи: каждая из сторон признаётся продавцом и покупателем одновременно. Это ключевой момент для расчёта налога.
Когда налог платить не нужно
НДФЛ при продаже недвижимости не начисляется, если соблюдён минимальный срок владения:
- 5 лет — общий срок для большинства объектов;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации, ренты, а также если это единственное жильё продавца.
Если срок владения истёк, доход от продажи (в т.ч. полученная доплата) налогом не облагается, и декларацию подавать не требуется.
Как считается доход при мене с доплатой
Если минимальный срок владения не выдержан, доходом признаётся:
- стоимость полученной взамен квартиры по договору мены;
- плюс сумма доплаты, если вы её получили.
Если же вы, наоборот, доплачивали сами, то ваш доход — это стоимость переданной вами квартиры (выступаете продавцом своего объекта).
Важно: если цена в договоре занижена, налоговая сравнивает её с кадастровой стоимостью. Когда договорная цена ниже 70% кадастровой, доход считается именно от 70% кадастровой стоимости.
Способы уменьшить налоговую базу
Продавец вправе выбрать один из двух вариантов:
- Имущественный вычет 1 000 000 рублей — из дохода вычитается фиксированный миллион;
- Вычет в размере расходов на приобретение — из дохода вычитаются документально подтверждённые затраты на покупку проданной квартиры. Этот вариант выгоднее, если расходы превышали 1 млн рублей.
Если доход полностью перекрывается вычетом (например, квартира продана за сумму до 1 млн рублей), НДФЛ не начисляется и декларация не требуется.
Ставки налога в 2025–2026 годах
С 1 января 2025 года при продаже недвижимости действует двухступенчатая шкала НДФЛ:
- 13% — с налоговой базы до 2,4 млн рублей включительно;
- 15%, с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов РФ ставка составляет 30%.
Пример расчёта
Гражданин обменял квартиру (купленную 2 года назад за 5 млн рублей) на другую стоимостью 8 млн рублей и получил доплату 2 млн рублей.
Доход: 8 000 000 + 2 000 000 = 10 000 000 руб.
Минус расходы на приобретение: 10 000 000 − 5 000 000 = 5 000 000 руб. (база)
НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15% = 312 000 + 390 000 = 702 000 руб.
Вычет при покупке новой квартиры
Поскольку при мене с доплатой вы одновременно являетесь и покупателем, вы вправе заявить имущественный вычет при покупке жилья, до 2 млн рублей (возврат до 260 тыс. рублей), а при ипотеке — дополнительно до 3 млн рублей по процентам. Это позволяет частично или полностью компенсировать начисленный НДФЛ.
Порядок декларирования и уплаты
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом сделки;
- Уплатить налог до 15 июля;
- Приложить документы: договор мены/купли-продажи, документы о доплате, подтверждение расходов на приобретение.
В декларации заполняются: раздел 1 (налог к доплате), раздел 2 (расчёт базы и НДФЛ), приложение 1 (доходы) и расчёт к приложению 1 (с учётом кадастровой стоимости).
При продаже квартиры с доплатой налог рассчитывается по общим правилам: учитывается срок владения, кадастровая стоимость, расходы на приобретение и прогрессивная ставка 13/15%. Грамотное применение вычетов — как при продаже, так и при покупке нового жилья — позволяет существенно снизить или полностью обнулить налоговую нагрузку. Перед сделкой рекомендуется заранее просчитать налог и собрать все подтверждающие документы.