Продажа недвижимости физическим лицом, которое по налоговым правилам признается нерезидентом Российской Федерации, имеет существенные отличия от налогообложения резидентов. Главные отличия касаются ставки НДФЛ и возможности применения налоговых вычетов. В этой статье подробно разберем актуальные на 2026 год правила, ставки, сроки владения и порядок расчета налога.

Кто считается налоговым нерезидентом?

Согласно ст. 207 НК РФ, налоговым резидентом РФ является физическое лицо, фактически находящееся в России не менее 183 календарных дней в течение последовательных 12 месяцев.

Нерезидент — это лицо, которое не выполняет это условие. Гражданство при этом не имеет решающего значения: гражданин РФ, живущий за рубежом более полугода, может быть нерезидентом, а иностранец, работающий в Москве год, резидентом. Статус определяется именно на дату получения дохода (дату продажи/передачи имущества).

Ставка НДФЛ для нерезидентов в 2026 году

Если минимальный срок владения недвижимостью не истек, доход нерезидента от продажи недвижимости на территории РФ облагается НДФЛ по ставке 30% (п. 2 ст. 224 НК РФ).

Для сравнения: налоговые резиденты платят 13% (или 15%/18%/20% по прогрессивной шкале при доходе свыше 5 млн руб. в год, действует с 2025 г.). У нерезидентов прогрессивная шкала не применяется — ставка фиксирована: 30%.

Минимальные сроки владения для освобождения от налога

С 1 января 2019 года (ст. 217.1 НК РФ) нерезиденты РФ получили право наравне с резидентами не платить НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности более установленного минимального срока. В 2026 году действуют два срока: 3 года и 5 лет.

Срок 3 года, для имущества, полученного:

• в порядке наследования;
• по договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, усыновители/усыновленные, полнородственные и неполнородственные братья и сестры, дедушки/бабушки, внуки);
• по договору ренты (пожизненного содержания с зависимыми);
• в результате приватизации жилого помещения;
• в порядке разделения совместной собственности супругов (доля в праве общей совместной собственности).

Срок 5 лет — для всех остальных случаев приобретения:

• покупка за собственные средства (договор купли-продажи, ДДУ);
• дарение от неродственников;
• строительство индивидуального жилого дома;
• обмен иные основания.

Важно: Если срок владения истек (3 или 5 лет в зависимости от основания), нерезидент полностью освобождается от уплаты НДФЛ. При этом не требуется подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (письмо Минфина РФ, позиция ФНС).

Расчет налога, если срок владения не истек

Если квартира продается раньше минимального срока, нерезидент обязан заплатить 30% с налоговой базы. База определяется по правилам ст. 214.7 НК РФ.

Доход от продажи (цена договора)

Общей правило: доходом считается цена, указанная в договоре купли-продажи.

Правило «70% от кадастровой стоимости»

Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая база определяется исходя из этой величины (70% от КС). Налоговая инспекция имеет право пересчитать налог «вверх» до этой планки.

Формула минимальной базы: Кадастровая стоимость × 0,7

Налоговые вычеты для нерезидентов, НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ

Это критически важный момент. В отличие от резидентов, нерезиденты не имеют права применять имущественные налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ):

• Вычет на приобретение жилья (до 2 млн руб.);
• Вычет на расходы по продаже (до 250 тыс. руб., если имущество в собственности менее 3/5 лет);
• Вычет при продаже имущества, полученного в дар/наследство до 2016 г. (до 1 млн руб.).

Нерезидент может снизить базу только за счет документированных расходов на приобретение (если квартира куплена), но только в пределах полученного дохода и без применения лимита 250 тыс. руб. как «автоматического» вычета. Расходы подтверждаются чеками/договорами. Если расходов нет или они недокументированы — база = доход (или 70% от КС).

Пример расчета для нерезидента (срок владения 2 года, квартира куплена в 2024 г.):

• Цена договора: 8 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость: 10 000 000 руб.
• 70% от КС = 7 000 000 руб. (Цена договора выше -> база = 8 000 000 руб.).
• Расходы на покупку (документированные): 7 500 000 руб.
• Налоговая база: 8 000 000 ౼ 7 500 000 = 500 000 руб.
• НДФЛ (30%): 150 000 руб.

Примечание: Резидент в таком случае применил бы вычет 250 тыс. руб. (база 550 тыс.) или вычет на покупку 2 млн (база 0), и заплатил бы 13% (или 15%). Нерезидент платит 30% и не может взять вычет 250 тыс. «автоматически», только реальные расходы.

Порядок уплаты налога и сдачи декларации

1. Сдача декларации 3-НДФЛ: Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за 2026 год — до ). Подача обязательна, если налог есть к уплате (срок не истек).
2. Уплата налога: Не позднее 15 июля того же года (за 2026 год — до ).
3. Способ подачи: Лично, по почте (ценным письмом с вложением), через МФЦ или электронно через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ) на сайте ФНС (наиболее удобный и быстрый способ). Для доступа к ЛК нерезиденту может потребоваться усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) или профиль на Госуслугах (если есть СНИЛС и подтвержденная учетная запись).

Особенности для нерезидентов — иностранных граждан

Правила, описанные выше (ставка 30%, сроки 3/5 лет, отсутствие вычетов), применяются ко всем нерезидентам независимо от гражданства: и к гражданам РФ, и к иностранным гражданам, и к лицам без гражданства.

Исключение могут составлять только положения международных договоров о избежании двойного налогообложения (Договоры между РФ и страной налогового резидентства продавца). Некоторые договоры (например, с Беларусью, Казахстаном, Арменией, Кыргызстаном — в рамках ЕАЭС/СНГ) могут предоставлять право налогообложения исключительно стране резидентства продавца. В таком случае в РФ налог не удерживается/не платится, но нужно предоставить в налоговый орган (или покупателю — налоговому агенту) Свидетельство о налоговом резидентстве (апостилированное/легализованное и переведенное на русский).

Роль покупателя (Налоговый агент)

С 2015 года (п. 4 ст. 226 НК РФ) покупатель недвижимости у нерезидента НЕ является налоговым агентом. Он не удерживает налог при оплате и не перечисляет его в бюджет.

Вся ответственность за расчет, декларирование и уплату НДФЛ лежит исключительно на продавце-нерезиденте. Покупатель просто платит полную сумму по договору.

Чек-лист действий нерезидента при продаже квартиры в 2026 году

1. Определить свой налоговый статус (резидент/нерезидент) на дату передачи квартиры (подписания акта приема-передачи/регистрации в Росреестре).
2. Установить основание приобретения квартиры и дату возникновения права собственности (выписка ЕГРН).
3. Рассчитать срок владения на дату продажи. Прошел ли 3 или 5 лет?
4. Если срок пройден: Налог не платить, декларацию 3-НДФЛ не сдавать. Сохранить документы на случай проверки.
5. Если срок НЕ пройден:
   • Собрать документы на расходы покупки (договор, чеки, акты, платежки).
   • Узнать кадастровую стоимость на дату продажи (сайт Росреестра/ФНС).
   • Рассчитать базу: max(Цена договора, 70% КС) ⎯ Документированные расходы на покупку.
   • Рассчитать налог: База × 30%.
   • Подать декларацию 3-НДФЛ до 30.04.следующего_года.
   • Заплатить налог до 15.07.следующего_года.
6. Проверить, есть ли Договор об избежании двойного налогообложения со страной своего налогового резидентства, и при необходимости оформить Свидетельство о резидентстве.

Резюме

Статья подготовлена на основе законодательства РФ (НК РФ), позиций Минфина и ФНС России, актуальных на 2026 год. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.