Выбор упрощенной системы налогообложения (УСН) дает бизнесу существенные преимущества: сниженные ставки, упрощенный учет и, что важно, освобождение от ряда федеральных налогов. Однако в вопросе налога на имущество существует критическое нюансирование: освобождение не является полным. В статье подробно разберем, кто и за что платит, как рассчитывается налог на кадастровую стоимость и что изменилось с вступлением в силу масштабной реформы УСН с 1 января 2025 года.

Общее правило: освобождение от налога на имущество организаций

Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, организации, применяющие УСН, освобождаются от уплаты налога на имущество организаций (глава 30 НК РФ). Это означает, что на движимое имущество (оборудование, транспорт, мебель, компьютеры), внесенное в основные средства, налог платить не нужно.

Важно: Данное освобождение действует автоматически, отдельного заявления на его применение не требуется. Оно распространяется на все имущество, за исключением объектов, налогооблагаемых на основании кадастровой стоимости.

Главное исключение: налог на кадастровую стоимость (ст. 378.2 НК РФ)

Несмотря на общую льготу по УСН, организации обязаны платить налог на имущество, если в их балансе (или в собственности/пользовании/распоряжении) есть недвижимость, входящая в перечень ст. 378.2 НК РФ. Для таких объектов налоговая база определяется не по балансовой (резервной) стоимости, а по кадастровой стоимости.

Какие объекты подлежат налогообложению по кадастровой стоимости?

• Торговые центры (ТЦ), торговые дома, магазины — помещения, используемые для розничной торговли (ОКОФ коды 341.10.10.110, 341.10.10;120 и др.).
• Торгово-развлекательные центры (ТРЦ), торгово-офисные центры (ТОЦ).
• Объекты иностранных организаций, не связанные с деятельностью через постоянное представительство (исключение: недвижимость, используемая для дипломатических целей).
• Административно-деловой центр (АДЦ), бизнес-центры, если они соответствуют критериям ст. 378.2 НК РФ (многофункциональные комплексы).
• Нежилые помещения, используемые для предпринимательской деятельности, которые не относятся к вышеперечисленным категориям, но закреплены за конкретными кадастровыми номерами и видом разрешенного использования (введено поправками 2020–2022 гг.).

Ключевой критерий: Объект должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и иметь кадастровый номер. Земельные участки в налог на имущество организаций не включаются (на них платится земельный налог).

Механика расчета налога на кадастровую стоимость (организации)

1. Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (уточняется по состоянию на 1 января каждого года).
2. Ставка налога устанавливается законами субъектов РФ, но не выше 2% (п. 1 ст. 379 НК РФ). Для отдельных категорий (ТЦ, ТРЦ, АДЦ) ставка может быть снижена регионами до 0% или установлена дифференцированно.
3. Коэффициент дефлятора (Кд) применяется, если кадастровая стоимость определена ранее текущего года (п. 5 ст. 378.2 НК РФ). С 2025 года порядок применения дефлятора уточняется региональными законами.

Формула авансового платежа:

Налоговая база × Ставка × Кд × (Кол-во полных месяцев владения / Кол-во месяцев в отчетном периоде) / 4 (для квартала)

ИП на УСН: налог на имущество физических лиц

Индивидуальные предприниматели на УСН не платят налог на имущество организаций (они не являются плательщиками главы 30 НК РФ). Однако они являются плательщиками налога на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ).

Освобождение ИП на УСН (п. 5 ст. 407 НК РФ)

ИП на УСН освобождаются от налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, кроме недвижимости, налогооблагаемой по кадастровой стоимости.

Что платит ИП на УСН:

• Коммерческая недвижимость по кадастровой стоимости: Торговые помещения, офисы в бизнес-центрах, склады (если они входят в перечень ст. 401.1 НК РФ, в основном это объекты торговли и общепита, а также офисные помещения в МФК). Ставка макс. 2% (устанавливает регион).
• Жилые дома, квартиры, гаражи, дачи — по общим правилам главы 32 НК РФ (по кадастровой стоимости со ставками 0,1% – 2% в зависимости от стоимости и типа). Здесь действуют налоговые вычеты (20 кв.м для квартиры, 50 кв.м для дома) и льготы для льготных категорий (пенсионеры, инвалиды и т.д.).
• Движимое имущество (авто, техника) — ИП на УСН не платят транспортный налог как налог на имущество физлиц (он отдельный), но платят транспортный налог по общим правилам, если авто на них зарегистрировано. Налог на имущество физлиц на движимое имущество (лодки, самолеты) платится по инвентарной стоимости (старая схема), но для ИП на УСН — освобождение, если используется в бизнесе.

Влияние реформы УСН 2025 года на имущественный налог

С 1 января 2025 года вступил в силу ФЗ № 389-ФЗ от , кардинально изменивший УСН. Прямых изменений в главу 30 или 32 НК РФ (налог на имущество) закон не вносит, но косвенное влияние колоссально:

А. Новые пределы доходов и ставки

• Доход до 60 млн руб;/год — базовая ставка 6% (объект «Доходы») или 15% («Доходы минус расходы»).
• Доход 60–450 млн руб./год — повышенные ставки: 8% («Доходы») или 20% («Доходы минус расходы»).
• Численность сотрудников: до 5 чел. (базовые ставки), 5–130 чел. (повышенные ставки).

Связь с имуществом: Если аренда/собственность недвижимости (ТЦ, офисы) тянет за собой высокие расходы на налог на имущество (кадастрал), при переходе на ставку 20% («Доходы минус расходы») этот налог становится значимым расходом, уменьшающим базу УСН. При объекте «Доходы» (6%/8%) налог на имущество в расходы не закладывается, это чистые потери.

С 2025 года в пилотных регионах (и по мере расширения) работает АУСН. Банк сам формирует реестр доходов/расходов. Налог на имущество (кадастрал) по-прежнему платится отдельно и не учитывается банком автоматически в расчете УСН (если объект «Доходы»). При объекте «Доходы минус расходы» ИП/организация должна сама учитывать уплаченные авансовые платежи по имуществу в расходах (документом — квитанция/выписка из ЛК ФНС).

В. НДС на УСН

Организации/ИП с доходом свыше 60 млн руб. (или добровольно) становятся плательщиками НДС (ставки 5%/7%/20%). Налог на имущество (кадастрал) не подлежит вычету по НДС (не связан с реализацией, ст. 170, 171, 172 НК РФ), но включается в себестоимость/расходы по УСН (при объекте 15%/20%).

Региональные особенности и льготы (2025–2026 гг.)

Налог на имущество (как кадастрал для организаций, так и для физлиц) — региональный налог. Законы субъектов РФ определяют:

• Ставки налога (в пределах макс. 2%).
• Перечень льготных категорий плательщиков (например, СОТ, социальные объекты, IT-компании-резиденты Сколково/высокотех парков).
• Порядок и сроки уплаты авансовых платежей (квартально / полугодие).
• Коэффициенты дефлятора (если применимо).
• Сроки представления налоговой декларации (для организаций — до 30 марта г.ф.п;, для ИП, декларация не сдается, налог рассчитывает ФНС).

Пример (Москва, Закон № 33 от ): Для ТЦ/ТРЦ ставка 2%, для офисов в АДЦ, 1,5% (примерно, актуальные ставки смотреть в текущем законе города на год). Льготы для резидентов ТОСЭР, СЕЗ, опорных предприятий — часто 0% на 5–10 лет.

Учет и отчетность: практические моменты

Для организаций на УСН:

• Декларация по налогу на имущество (кадастрал) сдается ежегодно до 30 марта года, следующего за отчетным (форма утверждена Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1047@).
• В декларации заполняется только раздел 2 (расчет налога по кадастровой стоимости). Раздел 1 (по балансовой стоимости) не заполняется благодаря освобождению п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
• Налог на имущество (кадастрал) учитывается в расходах УСН (объект 15%/20%) по кассовому методу в день уплаты в бюджет (п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Для ИП на УСН:

• Декларацию по имуществу физлиц не сдают (ФНС рассчитывает сама на основании данных ЕГРН).
• Уведомление о налоговой базе не подается.
• Платеж вносится единым платежом (ЕНП) или по старым КБК до 1 декабря года, следующего за отчетным (с 2025 г. — в рамках ЕНП).
• Расход по УСН (15%/20%) учитывается в день уплаты (кассовый метод).

Типичные ошибки и риски (Чек-лист для проверки)

Стратегические рекомендации на 2025–2026 гг.

1. Аудит недвижимости: Проведите инвентаризацию всех объектов недвижимости на балансе/в собственности. Определите статус каждого: «Освобождено (балансовая стоимость)» или «Кадастрал (ст. 378.2 / 401.1)».
2. Моделирование налоговой нагрузки: Рассчитайте сумму налога на кадастрал на год. Сравните с экономией от УСН 6%/8% vs 15%/20%. При высоком кадастрале может быть выгоднее объект «Доходы минус расходы» (20%) с зачетом налога на имущество в расходы, чем «Доходы» (8%) без зачета.
3. Обжалование кадастровой стоимости: Если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной — подавайте заявление в Комиссию/Суды по результатам переоценки. Снижение кадастрала прямо уменьшает налог и (при УСН 15%/20%) расходы.
4. Региональные льготы: Проверьте статус вашей организации/ИП на соответствие льготным категориям регионального закона (СОТ, ИТ-парки, опорные предприятия, социальные объекты). Часто ставка 0% дается на 5-10 лет с момента регистрации/ввода в строй.
5. ЕНП (Единый налоговый платеж): С 2023 года (обязательно с 2025 для всех) все налоги, включая имущественные, платятся через ЕНП. Настройте пополнение ЕНП заранее, чтобы избежать пени за просрочку авансов по кадастралу.

Налог на имущество при УСН в 2025–2026 годах остается зоной повышенного внимания ФНС. Главный вывод: УСН не дает полного иммунитета от имущественного налога. Освобождение распространяется только на имущество, облагаемое по балансовой стоимости (движимое, большинство зданий/сооружений). Любая недвижимость из перечня ст. 378.2 НК РФ (организации) или ст. 401.1 НК РФ (ИП) облагается по кадастровой стоимости.

В условиях новых ставок УСН (до 20%) и обязательного НДС при масштабировании, грамотное управление налогом на имущество (обжалование кадастрала, использование региональных льгот, правильный учет в расходах УСН) становится инструментом реальной экономии миллионов рублей ежегодно. Рекомендуется ежегодно до 1 декабря проводить «налоговый чек-ап» имущественного портфеля с учетом актуальных региональных законов и данных ЕГРН.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться. Для принятия решений обратитесь к действующим нормам НК РФ, региональным законам и квалифицированным налоговым консультантам.