Сдача недвижимости в аренду в Турции — популярный способ получения пассивного дохода для иностранных инвесторов. Однако турецкое налоговое законодательство требует строгого соблюдения правил декларирования и уплаты налогов. В этой статье подробно разбираем актуальные на 2026 год ставки, порядок расчета налоговой базы, льготы, сроки оплаты и нюансы для физических и юридических лиц.

Кто платит налог с арендного дохода?

Налогоплательщиками дохода от аренды недвижимости в Турции являются:

• Физические лица (Gerçek Kişiler) — как налоговые резиденты Турции (проживающие более 6 месяцев в году), так и нерезиденты (владеющие недвижимостью, но живущие за границей).
• Юридические лица (Tüzel Kişiler) — компании, владеющие недвижимостью на балансе.

Важно: Налоговая обязанность возникает независимо от гражданства собственника. Если объект находится в Турции, доход от его аренды облагается в Турции.

Ставки подоходного налога для физических лиц (Прогрессивная шкала)

Для физических лиц доход от аренды суммируется с другими доходами (зарплата, дивиденды, проценты по вкладам) и облагается прогрессивной шкалой от 15% до 40%.

На 2026 год налоговые квоты (брекеты) ежегодно индексируются (пересчитываются с учетом инфляции/ревальвации). Ниже приведены ориентировочные диапазоны, актуальные для декларации за 2025 год (подаваемой в 2026):

* Примечание: Точные пороги для 2026 года устанавливаются Президентским декретом в начале года. В 2023–2024 годах нижний порог составлял 70 000 – 110 000 TL. Обязательно уточняйте актуальные брекеты на сайте GİB (Gelir İdaresi Başkanlığı) перед подачей декларации.

Пример расчета (упрощенно):

Годовой чистый доход от аренды: 300 000 TL.

1. Первые 110 000 TL × 15% = 16 500 TL
2. Следующие 120 000 TL (до 230 000) × 20% = 24 000 TL
3. Оставшиеся 70 000 TL × 27% = 18 900 TL

Налог для юридических лиц (Компании)

Если недвижимость принадлежит турецкой компании (LTD, A.Ş.) или филиалу иностранной компании, доход от аренды облагается Корпоративным налогом (Kurumlar Vergisi).

• Ставка: 25% (актуальная ставка на 2026 год, ранее была 20–23%).
• Налог платится с чистой прибыли (доход минус все документированные расходы).
• Компании ведут полноценный учет и сдают ежеквартальные промежуточные декларации и ежегодную итоговую.

Формирование налоговой базы: Что можно вычесть?

Ключевой момент — налог платится не с валовой суммы аренды, а с нетто-дохода. Из валового дохода законно вычитаются расходы, связанные с получением этого дохода (ст. 40 Закона о подоходном налоге):

• Амортизация (Емсал): Годовая износовая стоимость здания (не земли!). Обычно составляет ~2% от стоимости здания в год (срок полезного использования 50 лет). Требуется отчет оценочной компании.
• Коммунальные платежи и сборы: Вода, электричество, газ, интернет, мусоропровод (если оплачивает собственник).
• Айдат (Aidat): Ежемесячные взносы в кооператив/комплекс на содержание общих частей.
• Ремонт и техническое обслуживание: Расходы на текущий ремонт, замену техники, сантехники (с чеками/фактурами).
• Страховка: Обязательное страхование от землетрясений (DASK) и добровольное имущественное.
• Услуги управления: Комиссии агентств по управлению недвижимостью, поиску арендаторов.
• Проценты по ипотеке: Если недвижимость куплена в кредит, процентная часть платежей вычитается (основной долг — нет).
• Налог на недвижимость (Emlak Vergisi): Годовой налог на владение, уплаченный за объект.
• Амортизация мебели/техники: Если сдаете меблированную квартиру — износ мебели и бытовой техники.

Важно: Все расходы должны быть подтверждены официальными документами (e-Фактура, e-Арşiv, квитанции с номером налоговой службы). Наличные чеки без ИНН (Vergi Numarası) не принимаются.

Льготы и налоговые вычеты (İstisna ve Dilim)

Годовая налоговая franquия (Муафiyet Тутуары)

Существует ежегодный необлагаемый минимум на доход от аренды жилья. На 2026 год суммы существенно выросли по сравнению с прошлыми годами (в 2021 г. было 6 600 TL, в 2024 г. — около 33 000 TL).

• Жилая недвижимость: Примерно 70 000 – 80 000 TL в год (точная цифра утверждается ежегодно).
• Коммерческая недвижимость: Лимит выше, примерно 300 000 – 400 000 TL в год.

Если ваш чистый доход (после вычета расходов) не превышает этот лимит — налог не платится, но декларацию сдавать обязательно.

Специальный вычет для нерезидентов

Нерезиденты имеют право на вычет фиксированной суммы (около 8 000 – 10 000 TL в год, индексируется) вместо фактических расходов, если не хотят собирать чеки. Однако вариант с фактическими расходами почти всегда выгоднее.

Налог на недвижимость (Emlak Vergisi) — не путать с налогом на аренду!

Помимо подоходного налога с аренды, собственник ежегодно платит налог на владение недвижимостью (Emlak Vergisi). Это муниципальный налог.

• Жилая: 0,1% от кадастровой стоимости в крупных городах (Стамбул, Анкара, Измир, Бурса и т.д.), 0,1% в остальных (раньше было 0,1% / 0,2%, сейчас унифицировано для жилья на 0,1% в мегаполисах).
• Коммерческая: 0,2% (в крупных городах) и 0,1% (в остальных).
• Земельные участки: 0,1% – 0,3%.

Платеж производится в два равных взноса: май и ноябрь. Этот налог является расходом, уменьшающим базу подоходного налога с аренды.

Порядок и сроки декларирования и оплаты

Для физических лиц:

1. Период: Календарный год (1 января – 31 декабря).
2. Декларация (Gelir Vergisi Beyanı): Подается в марте следующего года (обычно 1–25 марта). Подача электронная через портал GİB (e-Beyanname) или через финансового консультанта (Мали Мüşavir).
3. Оплата: Налог делится на два равных взноса:
   • 1-й взнос — к концу марта (вместе с подачей декларации).
   • 2-й взнос — к концу июля.

Для юридических лиц:

• Ежеквартальные промежуточные декларации (в апреле, июле, октябре за прошедшие кварталы).
• Ежегодная декларация, до 30 апреля следующего года (для компаний с календарным финансовым годом).
• Оплата — по итогам кварталов и года.

Предварительный удержание налога (Stopaj) при оплате аренды

Если арендатор — юридическое лицо (компания, офис, магазин), оно выступает налоговым агентом.

• Арендатор удерживает 20% (Stopaj) от валовой арендной платы (без НДС) и перечисляет в бюджет до 26-го числа следующего месяца.
• В годовой декларации собственник зачитывает эту сумму в счет итогового налога. Если удержанное больше — возврат; если меньше — доплата.
• Если арендатор — физическое лицо (жилая аренда), стопаж НЕ удерживается. Собственник сам платит налог по декларации.

НДС (KDV) и аренда

• Жилая аренда: Освобождена от НДС (независимо от статуса собственника).
• Коммерческая аренда: Облагается НДС 20% (ставка 2026 г.), если собственник является плательщиком НДС (оборот > 1 000 000 TL в год или добровольная регистрация). НДС выставляется в счете-фактуре (e-Fatura) и перечисляется ежемесячно до 26-го числа.

Избежание двойного налогообложения

У Турции подписаны соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами (включая РФ, Беларусь, Казахстан, страны ЕС, США, Великобританию и др.);

• Обычно доход от недвижимости облагается в стране расположения объекта (Турция).
• В стране налогового резидентства собственника этот доход также декларируется, но предоставляется зачет налога, уплаченного в Турции (метод зачета) или применяется метод освобождения (зависит от конкретного соглашения).
• Для получения зачета в стране проживания нужна Апостилированная справка об уплате налога в Турции (Vergi Ödeme Belgesi) и перевод декларации.

Последствия неуплаты и ошибок

• Штраф за несдачу декларации: Фиксированная сумма (индексируется ежегодно, ~1 500 – 2 000 TL за декларацию) + проценты за просрочку.
• Штраф за недоплату налога: Пени (Геджик Фаизы) начисляются за каждый день просрочки по ставке ЦБ Турции + маржа.
• Налоговый штраф (Vergi Cezası): За умышленное занижение базы — от 50% до 100% недоплаченного налога (повышается при повторном нарушении).
• Ограничение выезда/сделок: При крупных долгах возможна блокировка выезда из страны и запрет на продажу недвижимости (ipotek/şerh).

Практический чек-лист собственника на 2026 год

1. Получите ИНН (Vergi Numarası) в налоговой инспекции (Vergi Dairesi) по месту нахождения недвижимости (можно онлайн через e-Devlet для резидентов).
2. Заключите письменный договор аренды (Kira Sözleşmesi) с нотариальным заверением или через e-Devlet (e-Kira Sözleşmesi) — это обязательно для правовой защиты и налогового учета.
3. Откройте банковский счет в TL для получения аренды (переводы с карты на карту без назначения платежа рискованны).
4. Собирайте все чеки/фактуры (e-Fatura/e-Arşiv) на расходы: айдат, коммуналка, ремонт, страховка, услуги менеджмента, проценты по ипотеке, налог Emlak Vergisi.
5. Закажите отчет об амортизации (Емсал) у лицензированной оценочной компании (Değerleme Uzmanı) — это крупный вычет.
6. Наймите Мали Мüşавیر (финансовый консультант/бухгалтера). Для иностранцев это практически единственный способ корректно сдать декларацию через портал GİB (доступ через e-Devlet или специальный вход для консультантов).
7. Сдайте декларацию в марте 2027 г. за 2026 год и оплатите 1-й взнос.
8. Оплатите 2-й взнос в июле 2027 г.

Налогообложение арендного дохода в Турции в 2026 году остается прозрачной, но требующей дисциплины системой. Главные принципы: честная декларация, грамотный учет расходов (особенно амортизации) и своевременная оплата двух взносов. Использование услуг лицензированного финансового консультанта (Мали Мüşавیر) снимет с вас головную боль с расчетами, дедлайнами и взаимодействием с налоговой службой GİB, позволяя наслаждаться пассивным доходом от турецкой недвижимости.