Taxe foncière (такс фонсьер) — это основной ежегодный налог на недвижимое имущество во Франции, который уплачивают все собственники, независимо от их гражданства или налогового резидентства. Средства от этого налога направляются в бюджеты местных муниципалитетов (коммун), департаментов и регионов для финансирования местной инфраструктуры, школ, социальных служб и коммунального хозяйства.

Ниже представлен подробный обзор правил расчета, категорий плательщиков, льгот, сроков и процедуры оспаривания на 2026 год и последующие периоды.

Кто является плательщиком налога?

Согласно статье 1380 Общего налогового кодекса Франции (Code général des impôts), налог устанавливается ежегодно на всю застроенную недвижимость (propriétés bâties), расположенную на территории Франции, за исключением объектов, прямо освобожденных кодексом.

• Собственники: Налог платит тот, кто является собственником недвижимости на 1 января налогового года. Даже если вы продали объект 2 января, за весь год платите вы.
• Усуфруктуарии (usufruitiers): Лица, обладающие правом узуфрукта (пользования и владения), также считаются плательщиками.
• Резиденты и нерезиденты: Гражданство и место жительства не имеют значения. Если у вас есть квартира, дом или коммерческая площадь во Франции, вы платите taxe foncière.

Объекты налогообложения и освобождения

Что облагается налогом:

• Жилые дома и квартиры (вторичные и основные резиденции);
• Коммерческая недвижимость (офисы, склады, магазины);
• Гаражи, парковочные места, подвалы (если они являются отдельными лотами в копропасности);
• Земельные участки под застройкой (terrains à bâtir) — часто облагаются отдельно как taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Основные категории полного освобождения (экзонерации):

• Государственные здания и учреждения;
• Религиозные организации и постройки для богослужений;
• Сельскохозяйственные постройки, используемые непосредственно для эксплуатации;
• Новые жилые дома (возможно временное освобождение на 2 года по решению коммуны);
• Дома с высокой энергоэффективностью (BBC 2005 / RT 2012) — возможна экзонерация на 5 лет по решению местных властей.

Льготы для физических лиц (основное жилье)

Важно: Taxe foncière платится за любую недвижимость, в т.ч. за основное жилье (в отличие от taxe d’habitation, который отменен для 80% домохозяйств по основному жилью). Однако существуют социальные льготы (дегрев) на основное жилье:

Автоматическое полное освобождение (без заявления):

• Лица старше 75 лет (на 1 января налогового года), если их референсный доход (RFR) не превышает установленных порогов (в 2026 г. пороги индексируются ежегодно).
• Получатели пособия по инвалидности (AAH — Allocation aux adultes handicapés) или пенсии солидарности пожилым (ASPA — ex-minimum vieillesse), при условии соблюдения доходных лимитов.
• Получатели доплаты за инвалидность (ASI).

Льгота 100 евро (автоматически):

• Налогоплательщики в возрасте 65–75 лет (на 1 января), чей доход (RFR) не превышает пороговые значения, получают скидку 100 евро на налог за основное жилье.

Плафонирование (потолок) налога по доходам:

Если ваш референсный доход (RFR) ниже определенного порога, налог на основное жилье не может превышать 50% от дохода, превышающего порог безналогового минимума. Это механизм защиты малоимущих пенсионеров и семей.

Как рассчитывается налог? Формула 2026 года

Расчет производится налоговой администрацией (DGFiP) автоматически. Формула выглядит так:

Taxe foncière = База налогообложения × Ставки (коммуны + департамент + регион) + Сборы за управление отходами (TEOM/REOM) + Сборы за водоотведение и др.

База налогообложения (Base d’imposition):

Она равна 50% от кадастровой арендной стоимости (valeur locative cadastrale).

• Валовая арендная стоимость — это теоретическая годовая аренда, которую объект мог бы принести в обычных рыночных условиях (база 1970 года, переиндексированная).
• От этой суммы автоматически вычитается 50% на издержки (управление, страховка, амортизация, ремонт), для жилых помещений. Для коммерческой недвижимости вычет составляет 30%.
• Ежегодно база пересчитывается с учетом коэффициента переоценки (коэффициент инфляции/строительства), устанавливаемого государством. В 2026 году коэффициент составил 1.039 (+3.9% к базе 2025 г.).

Ставки (Taux d’imposition):

Ставки голосуются ежегодно местными советами:

• Коммуна (Commune): основная часть налога.
• Межкоммунальное объединение (EPCI): если коммуна входит в’agglomération.
• Департамент (Département): с 2021 г. департаментальная часть для застроенных территорий передана коммунам, но в некоторых случаях сохраняются специфические сборы.
• Регион (Région): обычно незначительная доля.

Важно: В 2026 году зафиксирован значительный рост ставок во многих регионах. По данным за прошлые годы, лидерами по росту были Нормандия (Верхняя и Нижняя), где налог поднимался на 10–23% за несколько лет. В 2026 году ожидается рекордный уровень налога во многих крупных городах (Париж, Лион, Марсель, Бордо, Тулуза).

Дополнительные сборы в накладной

В avis d’imposition (налоговом уведомлении) к taxe foncière часто прибавляются:

• TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères): Сбор за вывоз мусора. Рассчитывается на той же базе, что и налог. Платит собственник, но может переложить на арендатора (если указано в договоре аренды).
• REOM (Redevance d’enlèvement…): Плата за вывоз мусора (не налог, а плата за услугу), зависит от объема/частоты вывоза.
• GEMAPI (Gestion des milieux aquatiques;..): Сбор на управление водными ресурсами и предотвращение наводнений (вводится по решению EPCI).
• Сборы за водоотведение / санитарию (Assainissement): Если коммуна обеспечивает централизованную канализацию.

Сроки оплаты 2026 года

Налоговые уведомления (avis d’imposition) обычно доступны в личном кабинете на impots.gouv.fr и приходят по почте в августе–сентябре.

Штрафы за просрочку: 10% мажорация (пени) если не оплачено в срок + проценты за задержку (0.20% в месяц).

Как проверить расчет и оспорить ошибку?

По данным адвокатов (например, Мэтр Хассан Коэн), ошибки в кадастровых данных встречаются часто. Проверить расчет можно по следующим шагам:

1. Проверьте «Valeur locative» (Кадастровую стоимость): В уведомлении указаны: Valeur locative brute (валовая) и Valeur locative nette (нетто = 50% от валовой). Сравните площадь (Surface pondérée) с реальной. Ошибки в площади — частая причина завышения.
2. Проверьте категорию и тип местности: Кадастр присваивает категорию (1–8) и тип района. Если квартира переписана как «люкс» или площадь завышена — база неверна.
3. Проверьте коэффициент переоценки (Coefficient de revalorisation): Для 2026 г. он равен 1.039. Убедитесь, что он применен верно.
4. Проверьте ставки (Taux): Сравните с решением вашего муниципального совета (опубликовано на сайте марии или префектуры).
5. Проверьте льготы: Применены ли скидки за возраст/инвалидность/низкий доход? Применена ли экзонерация за новый дом (2 года) или BBC (5 лет)?

Процедура рекламации (Réclamation):

• Срок: До 31 декабря 2027 года для налога 2026 года (в течение года, следующего за годом начисления).
• Форма: Через личный кабинет на impots.gouv.fr (раздел «Réclamer» / «Signaler une erreur») или бумажным письмом в Центр публичных финансов (CDFIP / SIP), закрепленном за объектом.
• Основания: Ошибка в площади, категории, неправомерный отказ в льготе, двойное налогообложение, объект не существует/снесен.
• Оплата при споре: Рекомендуется оплатить неоспариваемую часть (или всю сумму, чтобы избежать пени), указав «резерв прав». Если рекламация удовлетворена — вернут с процентами.

Особенности для нерезидентов (в т.ч. граждан РФ)

• Налог считается «французским источником дохода». В налоговой декларации в стране резидентства (например, в РФ по НДФЛ 30% для нерезидентов РФ или 13% для резидентов) доход от сдачи в аренду декларируется за вычетом расходов, где taxe foncière являеться вычитаемым расходом.
• Конвенция о избежании двойного налогообложения (Франция — РФ) позволяет зачесть уплаченный во Франции налог на имущество при расчете налога в РФ (в порядке, установленном НК РФ).
• Уведомления приходят на французский адрес. Критически важно: Настроить доступ к impots.gouv.fr (создать пространство «Particulier» с номером налогоплательщика) и/или назначить налогового представителя (représentant fiscal) во Франции для получения почты и соблюдения сроков.

Taxe foncière vs Taxe d’habitation: не путать

• Taxe foncière: Платит собственник (на 1 янв). Облагается сама недвижимость. Не отменяется.
• Taxe d’habitation: Платил оккупант (кто живет 1 янв). На основное жилье отменена для 80% домохозяйств (с 2023 г. — для всех). Сохраняется только на вторичные резиденции и вакантные жилья (плюс надбавка на пустующие жилья в напряженных зонах);

Практический чек-лист для собственника на 2026 год

1. В августе–сентябре зайдите на impots.gouv.fr → «Mes biens immobiliers» (Моя недвижимость). Проверьте, все ли объекты привязаны к вашему аккаунту.
2. Откройте Avis de taxe foncière. Сравните площадь и категорию с реальностью.
3. Проверьте применение льгот (возраст, инвалидность, низкий доход, новый дом).
4. Выберите способ оплаты: лучше всего — менсуализация (mensualisation) или онлайн-оплата к 15 октября.
5. Если нашли ошибку — подайте рекламацию через личный кабинет до 31 декабря 2027 г., приложив фото/планы/акты приемки.
6. Сохраните квитанцию об оплате — она нужна для налоговой декларации по аренде (2044 / 2042) и для продажи (нотариус потребует квитанции за 3–5 лет).

Taxe foncière — обязательная и растущая статья расходов владельца недвижимости во Франции. В 2026 году рост базы (+3.9% коэффициент переоценки) и повышение ставок в многих коммунах приводят к существенному увеличению квитанций. Регулярная проверка кадастровых данных (площадь, категория, удобства) и своевременное оформление социальных льгот — единственные легальные способы оптимизировать этот налог. Для нерезидентов ключевым моментом остается цифровой доступ к налоговому кабинету для контроля сроков и сумм.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство Франции меняется ежегодно (Loi de Finances). Для решения конкретных спорных вопросов рекомендуется обратиться к налоговому советнику (expert-comptable) или адвокату по налоговому праву (avocat fiscaliste).