2020 год стал важным этапом в налогообложении недвижимости, полученной по договору дарения. С 1 января 2019 года в силу вошли изменения в Налоговый кодекс РФ (ст. 214.10 НК РФ), которые кардинально изменили порядок определения налоговой базы при получении жилья в дар, а также сохранились специфические правила продажи такого имущества. В данной статье подробно разберем, когда нужно платить НДФЛ за получение квартиры в дар, как считается налог при ее последующей продаже и какие льготы предусмотрены законодательством на 2020 год.

Налог при получении квартиры в дар (НДФЛ для одаряемого)

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доход в виде имущества, полученного по договору дарения, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

Кто относится к близким родственникам?

• Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
• Полнородственные и неполнородственные братья и сестры;
• Дедушки, бабушки и внуки;
• Супруги.

Важно: Тетя, дядя, двоюродные братья/сестры, свекровь, теща, зять, невестка, а также гражданский муж/жена — НЕ являются близкими родственниками по Налоговому кодексу. При дарении от этих лиц налог платится обязательно.

Изменение 2020 года: Налоговая база от кадастровой стоимости

Самое главное изменение, вступившее в силу с 1 января 2020 года (ст. 214.10 НК РФ): налоговая база для одаряемого (не являющегося близким родственником) определяется исходя из кадастровой стоимости объекта на дату принятия дарения.

Ранее базой являлась стоимость, указанная в договоре. Теперь налоговая инспекция сверяет договоренную цену с кадастровой:

• Если кадастровая стоимость не превышает стоимость в договоре более чем в 5 раз — база = стоимость в договоре.
• Если кадастровая стоимость превышает стоимость в договоре более чем в 5 раз — база = кадастровая стоимость.

Ставки НДФЛ при получении в дар (не близкие родственники)

Примечание: Информация в открытых источниках иногда указывает на ставку 13% для всех, однако ст. 224 НК РФ устанавливает ставку 30% для нерезидентов. Ставка 13%/15% применяется только к резидентам.

Исключения и судебная практика: признание членами семьи

Судебная практика (в т.ч. решения за 2019–2020 годы, напр., дело А70-7983/2019) позволяет признать лиц, не входящих в список ст. 217 НК РФ, членами одной семьи с дарителем. Для этого нужно доказать в суде:

1. Совместное проживание на протяжении длительного времени;
2. Ведение общего хозяйства (общий бюджет, уход за больными родственниками и т.д.).

Если суд признает тетю, свекровь или гражданского мужа членом семьи дарителя — НДФЛ с получения дарения платить не придется.

Налог при продаже подаренной квартиры

Если одаряемый решает продать полученную квартиру, налоговые последствия зависят от минимального срока владения, после истечения которого продажа освобождается от НДФЛ и подачи декларации (если доход не превышает 1 млн руб.).

Минимальные сроки владения в 2020 году:

• 3 года — если квартира получена в дар от близких родственников (а также при наследовании, приватизации, договоре ренты, разводе супругов).
• 5 лет — во всех остальных случаях (дарение от неблизких родственников/посторонних, покупка, строительство и т.д.).

Продажа до истечения минимального срока

Если срок не истек, продавец обязан:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
2. Уплатить налог до 15 июля.
3. Декларация подается обязательно, даже если налог к уплате равен нулю (исключение — продажа за ≤ 1 млн руб., тогда декларация не нужна).

Способы уменьшения налоговой базы при продаже

Налоговая база = Доход от продажи – Вычет/Расходы. Можно выбрать один из вариантов:

А. Имущественный вычет (до 1 000 000 руб.)

Вычитается из дохода от продажи. Не требует подтверждения документами о затратах. Вычет предоставляется один раз в жизни на продажу жилья (но можно использовать частично на несколько объектов до исчерпания лимита).

Б. Вычет на документированные расходы на приобретение

Для подаренной квартиры в расходы можно включить:

• НДФЛ, уплаченный одаряемым при получении дарения (если он был);
• Нотариальные расходы, госпошлину за регистрацию права, оплату услуг оценщика/переводчика, понесенные одаряемым.

Нюанс: Если квартира получена от близкого родственника (НДФЛ не платился), расходы обычно минимальны (только госпошлина/нотариус). В этом случае выгоднее использовать вычет 1 млн руб.

В. Вычет на покупку нового жилья (ст. 220 НК РФ)

Если в одном налоговом периоде (году) вы продали подаренную квартиру и купили другую жилую недвижимость, можно уменьшить доход от продажи на расходы на покупку (в пределах 2 млн руб. за жизнь); Условие: право на вычет не использовалось ранее полностью.

Ставка НДФЛ при продаже

• 13% — для налоговых резидентов РФ (доход до 5 млн руб./год) / 15% (часть дохода свыше 5 млн руб.).
• 30%, для нерезидентов РФ.

Алгоритм действий в 2020 году

1. Получение в дар от близкого родственника: Никаких налогов, деклараций 3-НДФЛ не подается. Продажа без налога через 3 года.
2. Получение в дар от неблизкого родственника/постороннего:
   • Даритель подает документы в Росреестр.
   • Одаряемый получает выписку ЕГРН.
   • Одаряемый подает 3-НДФЛ до 30.04 следующего года, платит 13% (резидент) с базы = кадастровая стоимость (с учетом правила 5-кратного превышения).
   • Продажа без налога возможна через 5 лет.
3. Продажа до истечения срока (3 или 5 лет): Подача 3-НДФЛ, применение вычета 1 млн руб. или расходов, уплата 13%/30%.

Резюме: ключевые изменения 2020 года

• Кадастровая стоимость стала основой для расчета налога при дарении от неблизких родственников (ст. 214.10 НК РФ).
• Сохранилась дифференциация сроков владения: 3 года для близких родственников и 5 лет для остальных.
• Механизм уменьшения базы при продаже через вычеты (1 млн руб., расходы, покупка нового жилья) работает стандартным образом.
• Для резидентов ставка при продаже — 13% (15% на сверхдоходы), для нерезидентов — 30%.

Рекомендация: Перед оформлением дарения или продажей подаренной квартиры в 2020 году обязательно закажите выписку ЕГРН для проверки кадастровой стоимости и проконсультируйтесь с налоговым специалистом для выбора оптимального способа уменьшения налоговой базы.