Нежилая недвижимость, офисы, склады, торговые помещения, гаражи, производственные здания — является объектом налогообложения как для организаций, так и для физических лиц. Разберёмся, кто и в каком порядке платит налог на такие объекты, какие ставки применяются и какие существуют особенности.
Что относится к нежилой недвижимости
К объектам нежилой недвижимости относятся:
- офисные и административные здания и помещения;
- торговые объекты (магазины, павильоны, торговые центры);
- складские помещения;
- производственные цеха и сооружения;
- гаражи и машино-места;
- иные здания, строения и помещения, не предназначенные для проживания.
Налог для организаций
Организации уплачивают налог на имущество организаций. Объектом налогообложения выступает недвижимость, учитываемая на балансе в качестве основных средств.
Налоговая база
База определяется двумя способами:
- По среднегодовой стоимости — применяется по умолчанию для большинства объектов.
- По кадастровой стоимости, для отдельных категорий объектов: административно-деловых и торговых центров, нежилых помещений, предназначенных под офисы, торговлю, общепит и бытовое обслуживание, если они включены в региональный перечень.
Ставки
Максимальная ставка по среднегодовой стоимости — 2,2%, по кадастровой стоимости — 2%. Конкретные ставки устанавливаются законами субъектов РФ и могут быть ниже.
Особенности для «упрощенцев» (УСН)
Компании и предприниматели на упрощённой системе налогообложения в общем случае освобождены от налога на имущество. Однако есть исключение: налог придётся платить, если объект облагается по кадастровой стоимости и включён в соответствующий региональный перечень.
Минфин России неоднократно разъяснял эту позицию. Так, в письме от № 03-05-05-01 ведомство указало, при каких условиях применяющая УСН компания должна платить налог на имущество по гаражу: обязанность возникает, если объект включён в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
А в письме от № 03-05-05-01/26056 Минфин окончательно расставил точки над i: даже если в ЕГРН ваше помещение числится как склад или иное нежилое помещение, ключевое значение имеет его фактическое использование и наличие в региональном перечне. Если помещение фактически используется под офисы, торговлю или бытовое обслуживание и отвечает критериям регионального закона, налог уплачивается по кадастровой стоимости независимо от применяемого налогового режима.
Налог для физических лиц
Граждане, владеющие нежилой недвижимостью (гаражами, машино-местами, коммерческими помещениями), уплачивают налог на имущество физических лиц. Налог рассчитывает налоговая инспекция, а владелец получает уведомление и платит его до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
Ставки зависят от кадастровой стоимости и типа объекта:
- до 0,1% — для гаражей и машино-мест (регионы могут снижать ставку до нуля или повышать, но не более чем в три раза);
- до 2% — для торговых и офисных объектов, включённых в региональный перечень, а также для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей;
- до 0,5% — для прочих объектов.
Льготы и освобождения
Налоговым кодексом и региональным законодательством предусмотрены льготы для отдельных категорий налогоплательщиков:
- пенсионеры, инвалиды и некоторые другие категории граждан могут быть освобождены от налога по одному объекту каждого вида (в т.ч. по одному гаражу);
- организации, применяющие специальные режимы (УСН, ЕСХН), освобождены от налога по объектам, облагаемым по среднегодовой стоимости;
- регионы вправе вводить дополнительные льготы, например для социально значимых объектов.
Практические рекомендации
- Проверьте региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости,, он ежегодно публикуется уполномоченным органом субъекта РФ.
- Следите за фактическим использованием помещения: как подчеркнул Минфин, назначение по ЕГРН не всегда определяет порядок налогообложения.
- Оспаривайте кадастровую стоимость, если считаете её завышенной, — это напрямую влияет на сумму налога.
- Своевременно заявляйте льготы, подавая заявление в налоговый орган.
Налогообложение нежилой недвижимости имеет множество нюансов, связанных со способом определения налоговой базы, применяемым налоговым режимом и региональным законодательством. Владельцам коммерческой недвижимости важно отслеживать разъяснения Минфина и ФНС, а также изменения в законах своего региона, чтобы корректно исполнять налоговые обязанности и не переплачивать.