Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) — распространённый способ передачи нежилой недвижимости между родственниками, дружественными компаниями или учредителем и организацией. Однако «бесплатность» такой сделки не означает отсутствия налоговых последствий. Разберём подробно, какие налоги возникают у сторон договора, кто и в каком порядке их уплачивает.
Правовая природа договора безвозмездного пользования
Отношения сторон регулируются главой 36 Гражданского кодекса РФ (ст. 689–701 ГК РФ). По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть её в том же состоянии.
Предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи, обладающие индивидуально-определёнными признаками, в т.ч. нежилые помещения, здания, сооружения. Ключевой признак договора — отсутствие платы за пользование. Если в договоре фактически предусмотрены арендные платежи, налоговый орган может переквалифицировать сделку, доначислить налоги, пени и штрафы.
Налог на имущество: кто платит
Важно понимать: передача помещения в безвозмездное пользование не меняет собственника. Поэтому налог на имущество по общему правилу продолжает уплачивать владелец помещения:
- собственник — физическое лицо уплачивает налог на имущество физических лиц на основании уведомления из налоговой инспекции (глава 32 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой либо инвентаризационной стоимости объекта;
- собственник — организация уплачивает налог на имущество организаций (глава 30 НК РФ), если объект учитывается на балансе в качестве основного средства.
При этом судебная практика подтверждает: включение в договор безвозмездного пользования условия о возмещении ссудополучателем ссудодателю затрат по уплаченным налогам на имущество и земельного налога не противоречит действующему законодательству. То есть стороны вправе договориться, что фактическое налоговое бремя несёт пользователь помещения, хотя налогоплательщиком перед бюджетом остаётся собственник.
Льготы для физических лиц
Отдельные категории граждан (в частности, пенсионеры) могут быть освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении нежилого помещения при соблюдении условий статьи 407 НК РФ. Если у налогового органа имеются необходимые сведения о праве на льготу, налогоплательщик подлежит освобождению от уплаты налога.
Внереализационный доход ссудополучателя
Главное налоговое последствие возникает у той стороны, которая получает помещение в безвозмездное пользование. Согласно пункту 8 статьи 250 НК РФ, доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признаются внереализационными доходами.
Право безвозмездного пользования помещением — это имущественное право, имеющее денежную оценку. Судебная практика (в т.ч. позиции, отражённые в Информационном письме Президиума ВАС РФ от № 98) подтверждает: сумма экономической выгоды от безвозмездного пользования нежилыми помещениями квалифицируется как внереализационный доход, учитываемый при исчислении налога на прибыль.
Доход определяется исходя из рыночной арендной платы за аналогичное помещение в той же местности и признаётся ежемесячно в течение всего срока пользования.
Налогообложение в зависимости от статуса ссудополучателя
Организация на общей системе (ОСНО)
Рыночная стоимость аренды включается во внереализационные доходы и облагается налогом на прибыль. Расходы на содержание помещения (коммунальные услуги, текущий ремонт), если они возложены на ссудополучателя, могут учитываться при налогообложении при наличии документального подтверждения и связи с деятельностью.
Организация или ИП на УСН
ФНС России неоднократно разъясняла: безвозмездное пользование имуществом при упрощённой системе налогообложения является доходом. Налогоплательщик на УСН (независимо от объекта «доходы» или «доходы минус расходы») обязан ежемесячно включать в доходы рыночную стоимость аренды аналогичного помещения.
Пример. ООО «Дело» применяет УСН «Доходы». Оно получило нежилое помещение площадью 30 м² в Москве в безвозмездное пользование. Если рыночная арендная ставка составляет, условно, 1 500 руб. за м² в месяц, то ежемесячный внереализационный доход составит 45 000 руб., с которого уплачивается налог по ставке 6%.
Индивидуальный предприниматель
ИП, получивший помещение в безвозмездное пользование, также признаёт доход в виде рыночной арендной платы и уплачивает с него НДФЛ (на ОСНО) либо налог по УСН или АУСН, в зависимости от применяемой системы налогообложения.
Важное ограничение: ИП не вправе применять патентную систему налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения, полученного по договору безвозмездного пользования, поскольку субаренда такого имущества не относится к видам деятельности на ПСН в части собственного или арендованного имущества.
Физическое лицо
Если помещение безвозмездно получено гражданином от организации или ИП, экономическая выгода может рассматриваться как доход, облагаемый НДФЛ. При передаче имущества между близкими родственниками и членами семьи налоговых последствий по НДФЛ, как правило, не возникает.
НДС при безвозмездной передаче
Безвозмездная передача имущества в пользование может признаваться объектом обложения НДС как безвозмездная реализация (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости услуг по предоставлению имущества в пользование. Ссудодателю — плательщику НДС следует учитывать этот риск и при необходимости начислять налог.
Практические рекомендации
- Оформляйте договор письменно с указанием характеристик помещения, срока пользования, распределения расходов на содержание и коммунальные услуги.
- Не включайте скрытые платежи. Если по «безвозмездному» договору фактически перечисляются суммы, налоговая инспекция переквалифицирует сделку в аренду с доначислением налогов, пеней и штрафов.
- Определяйте рыночную арендную ставку документально (отчёт оценщика, данные о ценах на аналогичные объекты) — это основание для расчёта внереализационного дохода.
- Ежемесячно признавайте доход у ссудополучателя — организации или ИП на ОСНО, УСН, АУСН.
- Помните о взаимозависимости. Сделки между взаимозависимыми лицами (учредитель — организация) находятся под особым контролем налоговых органов.
- Предусмотрите возмещение налогов собственника в тексте договора, если стороны договорились об этом — такое условие законно.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением не освобождает стороны от налоговых обязательств. Собственник продолжает уплачивать налог на имущество, а ссудополучатель — организация или предприниматель — обязан ежемесячно включать в состав внереализационных доходов рыночную стоимость аренды аналогичного помещения и уплачивать с неё налог в соответствии со своей системой налогообложения. Грамотное оформление договора и корректный налоговый учёт позволят избежать претензий налоговых органов, доначислений и штрафных санкций.