Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка,, это один из ключевых местных налогов в Украине, который затрагивает практически каждого собственника квартиры, дома или коммерческого помещения. Несмотря на то, что налог считается «малым», ошибки в понимании правил начисления или сроков оплаты могут привести к начислению пени и штрафов. В этой статье мы подробно разберем, кто платит, за какие объекты, как рассчитывается сумма, какие существуют льготы и как произвести оплату актуальными способами на 2026 год.

Законодательная база и суть налога

Правовым основанием является Налоговый кодекс Украины (НКУ), в частности статья 266 (раздел XI «Местные налоги и сборы»). Важно сразу сделать ключевое различие:

Налог на недвижимое имущество (ст. 266 НКУ), платится за здания/сооружения (квартиры, дома, офисы, гаражи).
Налог на землю (ст. 265 НКУ) — платиться отдельно за земельный участок под и вокруг недвижимости.

Данный налог является местным: доходы от него полностью поступают в соответствующий местный бюджет (городской, поселковый, сельский совет), а ставки и льготы (в установленных пределах) устанавливаются местными радами.

Кто является плательщиком?

Согласно п. 266.1.1 НКУ, плательщиками являются:

Физические лица (резиденты и нерезиденты), владеющие недвижимостью на праве собственности.
Юридические лица (резиденты и нерезиденты), имеющие на балансе объекты недвижимого имущества.

Важный нюанс: Налог платит собственник, а не арендатор. Если вы сдаете квартиру в аренду, обязанность по уплате налога на недвижимость лежит на вас. Арендатор платит только налог на доходы физлиц (ПДФО/военный сбор) с полученного дохода, если он зарегистрирован как ФОП или платит через налоговую налоговую накладную (для физлиц-арендодателей).

Объекты налогообложения: что облагается, а что нет

Объекты определены в п. 266.2.1 НКУ. Налог платится за:

Жилая недвижимость:

Квартиры;
Жилые дома (включая коттеджи, дачные и садовые дома, п. 14.1.129 НКУ);
Комнаты;
Доли в праве общей собственности на указанные объекты.

Нежилая недвижимость:

Офисные и торговые помещения;
Склады и производственные здания;
Гаражи (капитальные);
Гостиницы, рестораны и иные объекты не жилого фонда (п. 14.1.129-1 НКУ).

Что НЕ облагается налогом (исключения):

Земельные участки (облагаются отдельным налогом по ст. 265 НКУ);
Объекты незавершенного строительства (до ввода в эксплуатацию и оформления прав);
Временные сооружения (некапитальные постройки);
Недвижимость, признанная непригодной для проживания/эксплуатации (по акту комиссии).

Налоговая база: как считаются «лишние» квадратные метры

Это самый важный момент для физлиц. Налог платится НЕ за всю площадь, а только за ту часть, которая превышает безналоговый минимум (льготные «метры»).

Пределы не налогооблагаемой площади (п. 266.3.3 НКУ):

Тип недвижимости	Льготная площадь (м²)
Квартира	60 м²
Жилой дом	120 м²
Совокупное владение (квартира + дом и т.д.)	180 м²

Примеры расчета базы:

Одна квартира 85 м²: Налоговая база = 85 ౼ 60 = 25 м².
Дом 150 м²: Налоговая база = 150 ౼ 120 = 30 м².
Квартира 60 м² + Дом 100 м² (сумма 160 м²): Не превышает лимит 180 м². Налоговая база = 0 м² (налог не платится).
Квартира 70 м² + Дом 130 м² (сумма 200 м²): Превышение = 200 — 180 = 20 м². Налог платится за 20 «лишних» метров. Распределить их между объектами может налоговая на свое усмотрение (обычно пропорционально).

Для юридических лиц льготных «метров» нет — налоговая база равна всей общей площади объекта (п. 266.3.3 НКУ).

Площадь определяется по техническому паспорту (БТИ) и свидетельству о праве собственности. Данные автоматически тянутся из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Ставки налога: сколько платить за 1 м²

Максимальную ставку устанавливает НКУ (п. 266.4 НКУ), но конкретную цифру утверждает местная рада (городской, поселковый, сельский совет) до 15 февраля текущего года;

Максимальные ставки (в % от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года):

До 1%, для жилых зданий (квартир, домов);
До 3% — для нежилых зданий (офисов, складов, гаражей и т.д.).

Расчет ставки на 2026 год (платеж в 2027 г.):

База — минимальная зарплата на года. Допустим, МЗП = 8000 грн (точная цифра известна в январе 2026).

Макс. ставка за жилье: 8000 * 1% = 80 грн/м² в год.
Макс. ставка за нежилье: 8000 * 3% = 240 грн/м² в год.

Реальная ставка в вашем городе/селе может быть ниже (например, 0.5% или 1.5%). Уточните её на сайте вашей городской/районной рады или в местном отделении ГНС (Государственной налоговой службы).

Порядок и сроки оплаты: физлица vs юрлица

Здесь кроется главная путаница.

Для физических лиц:

Самостоятельно налог не начисляют и декларацию не подают.
Налоговую накладную (решение об начислении) формирует и направляет ГНС (контролирующий орган) на основании данных Реестра прав.
Срок оплаты: в течение 60 календарных дней со дня получения налоговой накладной (п. 266.7 НКУ). Обычно накладные приходят летом-осенью (июль-октябрь).
Если накладная не пришла — не значит, что не надо платить. Лучше обратиться в ГНС за справкой о задолженности или проверить в личном кабинете налогоплательщика (cabinet.tax.gov.ua).

Для юридических лиц:

Начисляют налог самостоятельно (квартально).
Подают налоговую декларацию по форме № 1ДФ (или через ЕСВ/электронный кабинет) ежеквартально до 40-го дня за кварталом.
Оплачивают авансовые платежи ежеквартально до 50-го дня за кварталом (1-е кв. — до 20 мая, 2-е, до 20 августа, 3-е — до 20 ноября, 4-е — до 20 февраля след. года).
Годовая декларация сдается до 28/29 февраля следующего года.

Льготы и полное освобождение от налога

Согласно п. 266.2.2 НКУ, полностью освобождаются от налога (независимо от площади) следующие категории собственников/объектов:

Объекты в собственности госорганов, коммунальных некомерческих учреждений;
Недвижимость в зоне отчуждения/безусловного отселения (ЧАЭС);
Детские дома семейного типа, общежития;
Жилье, непригодное для проживания (по заключению МСЭ/комиссии);
Недвижимость детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей (до 23 лет);
Недвижимость лиц с инвалидностью I и II групп, инвалидов детства, участников ВВII, лиц, пострадавших от ЧАЭС;
Многодетные семьи (3 и более детей до 18/23 лет);
Промышленные/аграрные здания, не сдаваемые в аренду;
Объекты общественных объединений инвалидов, религиозных, образовательных, спортивных, санаторно-курортных учреждений (при целевом использовании);
Временные сооружения малого и среднего бизнеса.

Важно: Льгота предоставляется на один объект каждого вида (одну квартиру ИЛИ один дом). Если у инвалида есть две квартиры — льгота распространяется на одну (обычно с большей налоговой базой), за вторую платит по общему правилу. Для применения льготы физлицо должно подать заявление в ГНС (один раз, далее продлевается автоматически при наличии оснований).

Способы оплаты налога в 2026 году

Оплатить можно любым удобным способом, используя реквизиты из налоговой накладной (для физлиц) или самостоятельно заполняя платежку (юрлица/самозанятые).

Основные каналы:

Личный кабинет налогоплательщика (КНП): Раздел «Расчеты с бюджетом» -> «Оплата налогов». Автозаполнение реквизитов. Оплата картой, Google/Apple Pay.
Приложение «Дія» (Diia): Сервисы -> Налоги -> Оплатить налог на недвижимость. Очень удобно для физлиц.
Банковские приложения (Приват24, mono, Sense, Ощад 24/7 и др;): Раздел «Платежи» -> «Налоги и сборы» -> «Налог на недвижимость». Нужен код КАТОТТГ (или старый КОАТУУ) и номер налоговой накладной (для физлиц) или свой РНОКПП/ЄДРПОУ.
Терминалы самообслуживания / Кассы банков / Укрпочта.

Ключевые реквизиты для платежки (пример):

Код бюджетной классификации (КБК): 18010600 (Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка — местный бюджет). Уточняйте в накладной!
Классификатор административно-территориальных объектов (КАТОТТГ): Код вашей громады/города (новый стандарт с 2023 г.).
Назначение платежа: «Налог на недвижимое имущество за 2026 р. по накладной № [номер] от [дата]» (для физлиц) или «Авансовый платеж за 1 кв. 2026 р.» (для юрлиц).
РНОКПП (ИНН) плательщика.

Ответственность за неуплату

Пени (п. 123 НКУ): Начисляются за каждый день просрочки по ставке НБУ (ключова політика) + 0.5% (в сумме не более 100% от суммы долга).
Штраф за неуведомление о новом объекте (юрлица/ФОП): 10% от суммы недоначисленного налога (п. 122 НКУ).
Принудительное взыскание: Через суд/госприставов — арест счетов, имущества, запрет на выезд за границу (при крупных долгах).

Частые ошибки и советы (Чек-лист)

Не ждите накладную у порога. Проверьте наличие долгов в Личном кабинете ГНС или приложении «Дія» в мае-июне. Если накладная потерялась почтой — пени все равно идут.
Проверяйте площадь в накладной. Ошибки БТИ/Реестра случаются. Если площадь завышена — пишите заявление в ГНС на перерасчет с приложением копии техпаспорта.
Учитывайте долю в собственности. Если квартира в совместной собственности (например, супругов 1/2 каждый), налоговая база (лишние метры) делится пропорционально долям. Накладные приходят на каждого совладельца.
Своевременно оформляйте льготы. Купили квартиру инвалиду I группы? Подайте заявление в ГНС в месяц приобретения — налог не начислят с следующего года.
Не путаем с налогом на землю. Приходят две разные накладные (часто в разное время). Оплачивайте обе.
Продажа недвижимости в течение года. Налог платит тот, кто был собственником на 1 января отчетного года (п. 266.5 НКУ). Если продали в марте 2026 — за 2026 платит продавец (собственник на ). В договоре купли-продажи часто прописывают компенсацию этой части покупателем.

Актуальные изменения и прогнозы на 2026-2027 годы

Рост МЗП: Ежегодный рост минимальной зарплаты автоматически увеличивает максимальную ставку налога. Готовьтесь к росту платежа на 15-20% ежегодно.
Цифровизация: ГНС активно переводит всех на электронное взаимодействие. Бумажные накладные постепенно уходят в прошлое. Настройте уведомления в КНП и «Дії».
Военный сбор: Напоминаем, что с 2024 года введен военный сбор 1.5% (с 2025, 5% для физлиц) на доходы, но он не применяется к налогу на недвижимость (это разные платежи).
Кадастровая оценка: Обсуждается переход на налогообложение по кадастровой стоимости вместо площади. На 2026 год механизм сохраняется площадным, но реформа может войти в силу в ближайшие годы.

Налог на недвижимость в Украине — это обязательный ежегодный платеж за «лишние» квадратные метры жилья (свыше 60/120/180 м²) и за всю площадь коммерческой недвижимости. Главные правила просты: не начисляйте его сами (если физлицо), ждите накладную от ГНС, проверяйте площадь и ставку вашей громады, платите в течение 60 дней через «Дію» или банк, и не забывайте о льготах, если вы к ним имеете право.

Своевременная оплата избавит от пени, судов и проблем при продаже недвижимости (справка об отсутствии задолженностей перед нотариусом обязательна).

Данная статья носит информационный характер. Нормы законодательства могут меняться. Для решения конкретных спорных вопросов обращайтесь к налоговому консультанту или в местное отделение Государственной налоговой службы. Актуальность информации: 2026 год.