Вопрос о том, с какой площади рассчитывается налог на имущество физических лиц — жилой или общей, — является одним из самых частых у налогоплательщиков. Короткий ответ: налоговая база формируется от кадастровой стоимости всего объекта, а налоговые вычеты (льготы по площади) предоставляются именно от общей площади квартиры, дома или комнаты. Жилая площадь в расчете налога напрямую не используется.

В данной статье подробно разберем механику расчета налога на недвижимость за 2025–2026 годы, размеры вычетов, ставки и нюансы для разных типов объектов.

Основной принцип: общая площадь как база для вычетов

Согласно статье 403 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налогоплательщики имеют право на налоговые вычеты, которые уменьшают налоговую базу (кадастровую стоимость). Важно понимать:

• Налог считается от полной кадастровой стоимости объекта (квартиры, дома, комнаты, гаража, машино-места).
• Вычет предоставляется в виде площади (в квадратных метрах), которая вычитается из общей площади объекта.
• Стоимость «вычетных» метров рассчитывается пропорционально: (Площадь вычета / Общая площадь) × Кадастровая стоимость.

Размеры налоговых вычетов по типам недвижимости (ст. 403 НК РФ)

Закон устанавливает фиксированные нормы вычетов, которые применяются к одному объекту каждого типа в собственности налогоплательщика. Если объектов несколько (например, две квартиры), вычет дается только на один (обычно самый дорогой, выбор за налогоплательщиком).

Дополнительные вычеты за детей (п. 5 ст. 403 НК РФ)

С 2021 года введены дополнительные вычеты для родителей (усыновителей), опекунов несовершеннолетних детей. Они применяются к одному объекту (квартире, комнате или дому) в дополнение к базовому вычету:

• Квартира / Комната / Доля в квартире: 5 кв. м общей площади на каждого ребенка.
• Жилой дом / Доля в доме / Часть дома: 7 кв. м общей площади на каждого ребенка.

Ставки налога на имущество физических лиц (ст. 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ (городов федерального значения, районов, населенных пунктов), но в пределах, установленных НК РФ.

• 0,1% (базовая ставка): Жилища (квартиры, комнаты, дома, доли в них), единые недвижимые комплексы, приусадебные дома, дачные дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства (жилые).
• 0,5%: Иные объекты недвижимости (нежилые помещения: офисы, торговые площади, склады и т.д.).
• До 2% (повышенная): Для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (ставка устанавливается региональным законом, но не выше 2%).
• До 2%: Для объектов, включенных в региональные реестры объектов, на которые распространяется повышенная ставка (обычно это дорогое коммерческое имущество или элитное жилье);

Формула расчета и пример (на основе данных 2025–2026 гг.)

Налог рассчитывает налоговый орган (ФНС) и присылает уведомление. Самостоятельно платеж в банк переводить до получения уведомления не нужно (кроме случаев авансовых платежей для организаций, физлица платят раз в год).

Формула:

Налог = (Кадастровая стоимость − Стоимость вычета) × Ставка × Доля владения × (Месяцев владения / 12) × Кф (если менялась ставка/стоимость в году)

Пример расчета для квартиры (из открытых источников):

• Общая площадь квартиры: 201 кв. м.
• Кадастровая стоимость: 24,12 млн руб. (условно 120 000 руб./кв.м).
• Базовый вычет: 20 кв. м.
• Ставка: 0,1%.

1. Налогооблагаемая площадь: 201 − 20 = 181 кв. м. (В примере из интернета указано 130 кв.м, вероятно, учтены дополнительные вычеты или доля владения).
2. Стоимость 1 кв. м: 24,12 млн / 201 = 120 000 руб.
3. Стоимость вычета: 20 кв. м × 120 000 = 2,4 млн руб. (или 8,52 млн руб. за 71 кв. м, как в примере с учетом детей/доли).
4. Налоговая база: 24,12 млн − 2,4 млн = 21,72 млн руб. (в примере: 15,6 млн руб.).
5. Налог: 21,72 млн × 0,1% = 21 720 руб; (в примере: 15 600 руб.).

Примечание: В примере из интернета (Ольга, 201 кв.м) налог составил 15 600 руб. при налоговой базе 15,6 млн. Это означает, что вычет составил около 71 кв. м (базовые 20 + 51 кв.м доп., например, за детей или при владении долей). Экономия от вычета: ~8 520 руб.

Особенности для Единого недвижимого комплекса (ЕНК)

Если дом и земельный участок объединены в ЕНК (единый объект недвижимости), налог считается иначе:

• Предоставляется вычет 1 000 000 рублей от кадастровой стоимости всего комплекса.
• Ставка — 0,1%.
• Вычеты по площади (50 кв. м на дом) в этом случае не применяются, так как работает денежный вычет 1 млн руб.

Пересчет кадастровой стоимости в 2024 году

Важный момент: в 2024 году проведена массовая переоценка кадастровой стоимости недвижимости. Она была приближена к рыночной цене (около 80–100% от рыночной). Это привело к росту налоговой базы и, как следствие, к увеличению сумм налоговых уведомлений, полученных в 2025 году (за 2024 год) и 2026 году (за 2025 год).

Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, ее можно оспорить:

1. В комиссии при Росреестре (административный порядок).
2. В суде (судебный порядок).

Срок обжалования: в течение 6 месяцев с момента вступления в силу результатов определения стоимости (обычно с 1 января года, следующего за годом утверждения).

Сроки уплаты налога

• Налоговый период: Календарный год (январь — декабрь).
• Срок уплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
• За 2024 год — платить до .
• За 2025 год — платить до .
• Уведомление приходит заранее (обычно в октябре–ноябре) в личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ на сайте ФНС или Госуслуги) и/или по почте.

Кто освобожден от уплаты налога (Льготные категории, ст. 407 НК РФ)

Полное освобождение от налога на один объект каждого вида имеют:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 60+, мужчины 65+).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Ветераны и участники ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Награжденные медалью «За оборону Ленинграда», «За победу над Германией» и др. (полный список в ст. 407 НК РФ).

Важно: Льгота дается на один объект по выбору налогоплательщика. Если у пенсионера квартира и дом — он выбирает, за что не платить (обычно за более дорогой). На второй объект налог платится по общим правилам (с вычетом 20/50 кв.м).

Как проверить расчет ФНС?

1. Заходите в Личный кабинет физлица на сайте ФНС (lkfl.nalog.ru) или через Госуслуги.
2. Открываете раздел «Налоги» → «Налог на имущество».
3. Смотрите «Расчет налога» (доступен по кнопке в уведомлении). Там указаны: кадастровая стоимость, площадь, вычет в кв.м, вычет в рублях, налоговая база, ставка, итоговая сумма.
4. Сверьте общую площадь в уведомлении с выпиской из ЕГРН. Ошибки в площади — частая причина завышения налога.
5. Проверьте, применился ли вычет (20/10/50 кв.м) и вычеты за детей.
6. Если нашли ошибку — подавайте заявление на уточнение сведений через ЛК или в любом отделении ФНС (без госпошлины).

Налог на недвижимость считается от общей площади, а не жилой. Ключевой момент для экономии — правильное применение налоговых вычетов (20 кв.м на квартиру, 50 кв.м на дом, 10 кв.м на комнату + 5/7 кв.м на каждого ребенка). Кадастровая стоимость, утвержденная в 2024 году, стала основой для налогов 2025–2026 гг., поэтому суммы в уведомлениях могли вырасти.

Расчет производит налоговая инспекция, ваша задача, вовремя проверить уведомление в Личном кабинете и оплатить налог до 1 декабря. При обнаружении неточностей (неверная площадь, не учтен вычет, неверная доля) — обращайтесь в ФНС для пересчета.