Налог на имущество физических лиц (часто называемый «налогом на недвижимость»), это региональный налог, плательщиками которого являются владельцы недвижимых объектов, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С 2015 года расчет производится на основе кадастровой стоимости объекта, а не инвентарной, что существенно изменило подход к определению налоговой базы.

В данной статье подробно разберем формулу расчета на 2026 год, применимые ставки, налоговые вычеты, категории льготников и порядок уплаты.

Нормативная база и налоговый период

Основным документом, регулирующим порядок исчисления и уплаты налога, является Глава 32 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Налоговый период — календарный год (с 1 января по 31 декабря). Отчетные периоды — первый квартал, полугодие, девять месяцев.

Важно: Налоговые уведомления за 2025 год (которые платятся в 2026 году) налоговая служба должна направить не позднее 30 октября 2026 года. Срок уплаты — 1 декабря 2026 года.

Объекты налогообложения (Статья 401 НК РФ)

К объектам налогообложения относятся недвижимые имущества, признанные объектами налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ, включая:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Единицы капитального строительства, используемые для ведения предпринимательской деятельности (если они не учтены в составе имущества организаций);
• Объекты незавершенного капитального строительства (кроме жилых домов);
• Иные объекты, учтенные в ЕГРН как недвижимость (например, единые недвижимые комплексы).

Не облагаются налогом: земельные участки (для них отдельный налог на землю), движимое имущество (авто, яхты — транспортный налог), объекты, исключенные из налогообложения ст. 401 НК РФ (например, объекты культурного наследия при выполнении условий).

Формула расчета налога на недвижимость (Статья 406 НК РФ)

Базовая формула для расчета суммы налога за налоговый период выглядит следующим образом:

Разберем каждый элемент формулы детально.

Кадастровая стоимость (КС)

Определяется по состоянию на 1 января налогового года (для расчета налога за 2025 год — КС на ). Данные берутся из ЕГРН. Если на 1 января КС не определена (объект только введен в реестр), берется стоимость на дату принятия решения о внесении в ЕГРН.

Нюанс 2026 года: В ряде регионов проводилась переоценка кадастровой стоимости. Актуальные данные можно проверить на сайте Росреестра или в личном кабинете налогоплательщика ФНС.

Доля владения

Если объект находится в совместной собственности (например, у супругов или наследников), налог исчисляется пропорционально доле каждого собственника. Доля выражается в виде дроби (например, 1/2, 1/3) или десятичной дроби (0.5, 0.33).

Ставка налога (Статья 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать пределы, установленные НК РФ:

Примечание: Регионы имеют право устанавливать ставки ниже максимальных (например, 0,05% или 0%), а также вводить дополнительные льготы.

Месяцев владения / 12

Коэффициент, учитывающий период владения объектом в налоговом году.

• Месяц приобретения (госрегистрации права) считается полным месяцем владения.
• Месяц прекращения права (продажи, дарения) — не считается месяцем владения продавцом/дарителем (считается у приобретателя).
• Если право возникло и прекратилось в одном месяце, считается 1 месяц владения.

Налоговый вычет (Статья 403 НК РФ) — Ключевой элемент снижения налога

Вычет предоставляется в виде площади объекта, стоимость которой не облагается налогом. Он вычитается из кадастровой стоимости до применения ставки.

Размеры вычетов (независимо от количества объектов одного типа):

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 50 кв. м — для части жилого дома (доли в праве общей долевой собственности на жилой дом).

Формула с учетом вычета по стоимости 1 кв. м:

Важные правила вычета:

1. Вычет предоставляется на один объект каждого типа (одну квартиру, один дом, одну комнату, одно машино-место/гараж, 10 кв.м/20 кв.м соответственно). Если объектов несколько — налогоплательщик выбирает, к какому применить вычет (обычно выгоднее к самому дорогому/большому). На остальные объекты налог платится от полной КС.
2. Если площадь объекта меньше или равна размеру вычета — налог по этому объекту не платится (налоговая база = 0).
3. Вычет на гараж/машино-место (10 кв.м / 20 кв.м) введен с 2020 года.

Пример расчета на 2026 год (за 2025 год)

Исходные данные:

• Квартира в Москве, кадастровая стоимость на : 10 000 000 руб.
• Площадь: 60 кв. м.
• Собственник: один взрослый гражданин (не пенсионер), владеет всей квартирой (доля 1/1) полный год (12 месяцев).
• Ставка для жилья в Москве: 0,1%.

Расчет:

1. Стоимость 1 кв. м = 10 000 000 / 60 = 166 666,67 руб.
2. Стоимость вычета (20 кв. м) = 166 666,67 × 20 = 3 333 333,33 руб.
3. Налоговая база = 10 000 000 − 3 333 333,33 = 6 666 666,67 руб.
4. Налог за год = 6 666 666,67 × 0,1% × 12/12 = 6 666,67 руб.

Льготы и полное освобождение от налога (Статья 407 НК РФ)

Федеральным законом установлены категории граждан, которые полностью освобождены от уплаты налога на один объект каждого вида (квартиру, дом, комнату, гараж/машино-место, объект незавершенкого строительства). Если объектов несколько — налог платится за «лишние» по общим правилам (с вычетом площади);

Основные категории федеральных льготников:

• Пенсионеры по старости (женщины 55+ / мужчины 60+ с соответствующим стажем) — важно: с 2023 года возраст пенсии повышается, льгота дается при достижении пенсионного возраста по переходу.
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Военнослужащие срочной службы (за время службы).
• Награжденные орденами «Слава» и «Герой Советского Союза/РФ».

Нюанс для супругов-пенсионеров: Если квартира в совместной собственности супругов, и оба являются пенсионерами, каждый имеет право на вычет по своей доле. Если только один пенсионер — он получает вычет на свою долю (обычно 1/2), второй платит по общим правилам на свою долю (с вычетом 10 кв.м на его долю).

Региональные льготы

Субъекты РФ имеют право устанавливать дополнительные меры поддержки (например, снижение ставки до 0% для многодетных родителей, ветеранов труда, молодых семей). Обязательно проверяйте Закон вашего региона о налоге на имущество физических лиц.

Особенности 2026 года: Премиальная недвижимость и коэффициенты КТС

В 2026 году (за 2025 год) продолжают действовать повышенные ставки для «премиальной» недвижимости (КС > 300 млн руб.). Ставка 2% применяется к разнице между КС и 300 млн руб.

Также сохраняется механизм коэффициентов снижения налога (КТС — коэффициент налоговой ставки) для определенных категорий жилья (ст. 406 НК РФ), если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную. Коэффициенты (0.2–0.6) применяются к налоговой базе автоматически налоговым органом для:

• Квартир в домах серии «Хрущевка», «Брежневка» и др. (в зависимости от года постройки и износа);
• Комнат в коммунальных квартирах;
• Жилых домов индивидуального строения.

Порядок уплаты и штрафы

1. Уведомление: Приходит в Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИП/ЮЛ или ФЛ), на Госуслугах или по почте (по требованию) не позднее 30 октября года, следующего за налоговым.
2. Срок: 1 декабря (если выходной — первый рабочий день).
3. Способы: ЛК ФНС, Госуслуги, приложение «Налоги ФНС», банковские приложения, почта/банк по квитанции.
4. Просрочка: Начисляются пени (ключевая ставка ЦБ / 300 × дни просрочки × сумма долга). При долге > 10 000 руб. и просрочке > 90 дней, возможен вывоз исполнительного производства.

Как проверить и оспорить налог?

• Личный кабинет ФНС: Раздел «Налоги» → «Налог на имущество». Там видна расшифровка: КС, площадь, вычет, ставка, коэффициенты.
• Ошибка в КС: Можно оспорить кадастровую стоимость через Комиссию при Росреестре или в суде. Если КС снижена — пересчет налога производится за год оспаривания и 3 предыдущих года;
• Ошибка в данных объекта (площадь, тип): Обращение в ФНС с приложением выписки ЕГРН/техпаспорта.
• Не получен вычет: Заявление в ФНС (можно через ЛК) о предоставлении вычета. Пересчет за текущий и 3 прошлых года.

Налог при продаже недвижимости (НДФЛ) — Важное различие

Не путать ежегодный налог на имущество (НИФЛ) с НДФЛ при продаже (доход от отчуждения).

• НИФЛ — платит владелец ежегодно за факт владения (формула выше).
• НДФЛ 13% (30% нерезидентам) — платит продавец, если владел объектом меньше минимального срока (обычно 5 лет, 3 года — для единственного жилья, наследства, приватизации, реновы).

В 2026 году правила минимальных сроков владения не изменились. При продаже до истечения срока можно уменьшить доход на 1 000 000 руб. (вычет) или на документированные расходы на покупку.

Резюме: чек-лист для налогоплательщика в 2026 году

1. Заходите в Личный кабинет ФНС или на Госуслуги в октябре-ноябре 2026 года.
2. Проверяете уведомление: верны ли кадастровая стоимость, площадь, доля, месяцы владения.
3. Проверяете, применен ли налоговый вычет (20/10/50 кв.м) к нужному объекту.
4. Проверяете, применена ли федеральная льгота (если вы пенсионер/инвалид/ветеран), должен быть ноль по одному объекту каждого вида.
5. Проверяете региональные льготы (многодетные, ветераны труда и т.д.).
6. Оплачиваете до 1 декабря 2026 года.

Понимание формулы и своих прав позволяет не переплачивать и своевременно использовать все предусмотренные законом вычеты и льготы. При возникновении спорных ситуаций рекомендуется обращаться в ФНС через Личный кабинет или в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества.