Квартиры‚ приобретённые в 1990-е годы‚ составляют значительную часть жилого фонда России. У владельцев такой недвижимости регулярно возникают вопросы: какие налоги нужно платить‚ положены ли льготы‚ можно ли получить имущественный вычет и что будет при продаже жилья. Разберём все ситуации подробно.

Налог на имущество физических лиц

Основной налог‚ который платит владелец квартиры‚ купленной в 1996 году‚ — это налог на имущество физических лиц. Он начисляется ежегодно независимо от года покупки жилья. Дата приобретения квартиры на обязанность платить этот налог не влияет: платят все собственники.

Налог рассчитывается одним из двух способов:

• от кадастровой стоимости — применяется в большинстве регионов России;
• от инвентаризационной стоимости — сохраняется в некоторых субъектах РФ.

Ставки налога при расчёте от кадастровой стоимости обычно составляют:

• 0‚1% — для квартир‚ комнат‚ жилых домов‚ гаражей;
• 0‚5% — для прочих объектов;
• до 2% — для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей) и коммерческих объектов.

Муниципалитеты вправе изменять эти ставки‚ поэтому точную величину стоит уточнять в своём регионе.

Налоговые вычеты по налогу на имущество

При расчёте налога автоматически применяются вычеты‚ уменьшающие налогооблагаемую площадь:

• для квартиры, 20 квадратных метров;
• для комнаты — 10 квадратных метров;
• для жилого дома — 50 квадратных метров.

То есть фактически налогом облагается не вся площадь квартиры‚ а только её часть сверх вычета.

Льготы для собственников

От уплаты налога на имущество освобождаются отдельные категории граждан:

• пенсионеры;
• инвалиды I и II групп‚ инвалиды с детства;
• ветераны и участники боевых действий;
• члены семей военнослужащих‚ потерявшие кормильца;
• некоторые другие категории‚ предусмотренные статьёй 407 НК РФ.

Важный нюанс: льгота действует только на один объект каждого вида. Например‚ если пенсионер владеет тремя квартирами и двумя домами‚ он может не платить налог только за одну квартиру и один дом. За остальные объекты налог начисляется в полном объёме.

Льгота применяется только к жилым объектам‚ которые:

• не используются в коммерческой (предпринимательской) деятельности;
• имеют кадастровую стоимость не более 300 млн рублей.

Чтобы налоговая учла льготу‚ рекомендуется подать заявление в инспекцию — один раз‚ указав выбранный объект. Если заявление не подано‚ льгота обычно применяется к объекту с максимальной суммой налога автоматически‚ но лучше проконтролировать это через личный кабинет налогоплательщика.

Налог при продаже квартиры‚ купленной в 1996 году

Здесь у владельцев «старых» квартир самая приятная ситуация. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости не уплачивается‚ если объект находился в собственности дольше минимального предельного срока владения:

• 3 года — если квартира получена по наследству‚ в дар от близкого родственника‚ по приватизации‚ по договору ренты‚ а также если это единственное жильё;
• 5 лет, в остальных случаях.

Квартира‚ купленная в 1996 году‚ находится в собственности почти 30 лет‚ что многократно превышает любой из этих сроков. Поэтому при продаже такой квартиры НДФЛ платить не нужно‚ и декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Это правило действует независимо от суммы сделки: хоть квартира продана за 5 миллионов‚ хоть за 50 — налога не будет‚ поскольку доход от продажи имущества‚ находившегося в собственности дольше минимального срока‚ полностью освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Можно ли получить имущественный вычет за покупку 1996 года?

Это самый сложный вопрос. Имущественный налоговый вычет при покупке жилья в современном виде действует с 2001 года (глава 23 НК РФ). До этого применялся Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц»‚ который также предусматривал льготу при покупке жилья.

На практике возможны такие ситуации:

1. Вычет уже использован в 1990-е или 2000-е годы. Тогда повторно получить его нельзя — право на вычет по жилью‚ купленному до 2014 года‚ предоставлялось один раз в жизни.
2. Вычет не заявлялся. Теоретически право на вычет не имеет срока давности‚ однако вернуть можно налог только за последние три года‚ предшествующие подаче декларации. Если в эти годы у собственника не было доходов‚ облагаемых НДФЛ по ставке 13% (например‚ человек давно на пенсии)‚ фактически вернуть деньги не получится.
3. Собственник работает и платит НДФЛ сейчас. В этом случае стоит обратиться в налоговую инспекцию с документами о покупке 1996 года и уточнить возможность заявления вычета. Практика по таким старым сделкам неоднозначна‚ и многое зависит от сохранности документов и позиции конкретной инспекции.

Обратите внимание: если вычет по старой квартире не использовался‚ а позже приобреталось другое жильё (после 2014 года)‚ вычет можно заявить по новому объекту в пределах лимита 2 млн рублей (возврат до 260 тысяч рублей)‚ а по ипотечным процентам — до 3 млн рублей (возврат до 390 тысяч рублей).

Как законно уменьшить налог на имущество

Даже если льгот нет‚ существуют законные способы снизить платёж:

• Оспорить кадастровую стоимость. Если она завышена относительно рыночной‚ можно подать заявление в комиссию при Росреестре или в суд. После пересмотра налог пересчитают.
• Проверить правильность расчёта. Убедитесь‚ что применён вычет по площади и корректная ставка.
• Оформить льготу‚ если появилось право. Например‚ при выходе на пенсию подайте заявление в ФНС.
• Учесть региональные льготы. Многие муниципалитеты вводят дополнительные послабления для многодетных семей и других категорий.

Порядок уплаты

Налог на имущество уплачивается на основании уведомления из налоговой инспекции. Уведомления приходят по почте или в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Срок уплаты — не позднее 1 декабря года‚ следующего за расчётным. За просрочку начисляются пени.

Подведём итоги для владельца квартиры‚ купленной в 1996 году:

• Налог на имущество платится ежегодно‚ но с вычетом по площади и возможными льготами;
• при продаже квартиры НДФЛ платить не нужно — срок владения многократно превышает минимальный;
• имущественный вычет за покупку 1996 года получить сложно‚ но при наличии облагаемых доходов стоит проконсультироваться в ФНС;
• пенсионеры и другие льготники освобождаются от налога на один объект каждого вида.

Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации‚ рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости или воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика на сайте ФНС России.