Налог на имущество организаций является одним из основных региональных налогов в Российской Федерации. С 2013 года в силу перехода на кадастровую оценку для определенных категорий объектов порядок определения налоговой базы кардинально изменился. В данной статье подробно рассматриваются правила исчисления налога именно по недвижимому имуществу юридических лиц, актуальные на 2026 год с учетом судебной практики и изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ).

Плательщики налога и объекты налогообложения

Кто является плательщиком

Плательщиками налога на имущество организаций признаются организации — резиденты РФ (кроме указанных в ст. 381 НК РФ) и нерезиденты, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства, а также нерезиденты, владеющие недвижимым имуществом, расположенным на территории РФ (п. 1 ст. 373 НК РФ).

Что относится к объектам налогообложения (недвижимое имущество)

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, объектами налогообложения являются недвижимые вещи, закрепленные за организацией на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Ключевой критерий: недвижимость определяется в соответствии с гражданским законодательством (ст. 130 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся:

• Земельные участки (но они облагаются отдельно — земельным налогом, поэтому из базы налога на имущество исключены);
• Помещения (здания, сооружения, строения);
• Объекты незавершенного строительства (при условии, что они отвечают признакам недвижимости);
• Иные вещи, прочно связанные с землей (перемещение которых невозможно без непропорционального ущерба их назначению).

Определение налоговой базы: Кадастровая стоимость vs Балансовая стоимость

Это центральный вопрос налогообложения. Способ определения базы зависит от категории недвижимости.

Имущество, облагаемое по кадастровой стоимости (ст. 375 НК РФ)

К данной категории относятся объекты недвижимости, включенные в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и относящиеся к следующим видам:

1. Торговые центры (объекты торговли), административно-деловой центры (офисы);
2. Объекты недвижимости, используемые для предоставления в аренду (или субаренду) для розничной торговли, размещения торговых автоматов, павильонов, ларьков, осуществления общественного питания, потребительских услуг, гостиничных услуг;
3. Объекты недвижимости, используемые для размещения игорного бизнеса (казино, игорные зоны);
4. Объекты иностранных организаций, не связанные с постоянным представительством в РФ;
5. Объекты, определенные законами субъектов РФ (в пределах их полномочий).

Налоговая база для этих объектов определяется как их кадастровая стоимость, зафиксированная в ЕГРН на 1 января налогового периода (года).

Имущество, облагаемое по средней годовой балансовой (резервной) стоимости (ст. 376 НК РФ)

На балансовой стоимости облагается все остальное недвижимое имущество, не вошедшее в список ст. 375 НК РФ. К нему относятся:

• Производственные здания, цеха, склады, ангары;
• Сооружения и строения (за исключением используемых в коммерческих целях по ст. 375);
• Объекты незавершенного строительства производственного назначения;
• Недвижимость, используемая для собственных нужд организации (офисы, где не сдаеться в аренду под торговлю/питание).

Порядок расчета средней годовой стоимости (п. 3 ст. 376 НК РФ):

1. Определить остаточную стоимость каждого объекта на 1-е число каждого месяца налогового периода и на последний день налогового периода.
2. Сложить полученные суммы.
3. Разделить сумму на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на 1 (обычно 13).

Формула: (Сумма остаточных стоимостей на 1-е число каждого месяца + остаточная стоимость на 31 декабря) / 13.

Налоговые ставки и льготы

Ставки налога

Максимальные ставки устанавливаются НК РФ (ст. 380), точные значения фиксируются законами субъектов РФ:

• 2,2% — для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости (ст. 375 НК РФ);
• 2,2% — максимальная ставка для имущества, облагаемого по балансовой стоимости (ст. 376 НК РФ). Субъекты могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества, но не выше 2,2%.

Основные налоговые льготы (перечень неисчерпывающий, ст. 381 НК РФ)

Законодательствами субъектов РФ могут предоставляться льготы (полное освобождение или снижение базы/ставки) для:

• Организаций, входящих в реестр МСП (малые предприятия — по имуществу, внесенному в реестр МСП, за исключением ст. 375 НК РФ);
• Сельскохозяйственных производителей (по имуществу, используемому в производстве/переработке/реализации сельхозпродукции);
• Образовательных, медицинских, научных, культурных организаций (бюджетных/автономных);
• Организаций, осуществляющих деятельность на территориях опережающего социально-экономического развития (ТОСЭ) и в СВОП (свободных таможенных зонах);
• Объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Порядок исчисления и уплаты налога

Авансовые платежи

Организации исчисляют и перечисляют авансовые платежи по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев (п. 3 ст. 382 НК РФ). Законами субъектов РФ может устанавливаться иная периодичность (например, ежемесячно), но не реже раза в квартал.

Порядок расчета авансового платежа (п. 4 ст. 382 НК РФ):

• По кадастровой стоимости: 1/4 кадастровой стоимости × ставка налога (для квартала). Для полугодия и 9 месяцев — пропорционально времени владения в отчетном периоде.
• По балансовой стоимости: Средняя стоимость имущества за отчетный период × ставка налога × коэффициент (доля отчетного периода в году).

Сложные вопросы и судебная практика (актуальное на 2026 год)

Разграничение недвижимого и движимого имущества

Споры часто возникают при классификации сложных технических комплексов, трубопроводов, линий электропередач, наземных сооружений.

Позиция ВС РФ (Обзор судебной практики № 4/2026 и ранее): решающим критерием является классификация объекта в бухгалтерском учете (как основное средство — недвижимость или движимость) в сочетании с признаками ст. 130 ГК РФ (прочная связь с землей, невозможность перемещения без ущерба). Если в бухучете объект учтен как ОС — недвижимость, а по сути является движимым (или наоборот), налоговые органы и суды смотрят на фактические признаки (фундамент, капитальность, возможность демонтажа).

Модернизация, реконструкция и техническое перевооружение

Пример из практики: «В здании арматурного цеха заменили кровлю, поставили новые ворота».

• Капитальный ремонт (восстановление изношенных элементов до исходного состояния) — затраты включаются в расходы на производство и реализацию (уменьшают налог на прибыль), не увеличивают остаточную стоимость ОС для налога на имущество.
• Модернизация/Реконструкция (изменение технических характеристик, увеличение площади, высоты, грузоподъемности) — затраты увеличивают первоначальную стоимость ОС с момента окончания работ (п. 18 ПБУ 6/01, п. 3 ст. 257 НК РФ). Соответственно, растет налоговая база по балансовой стоимости.

Критерий: привели ли работы к изменению технического паспорта/кадастрового номера/характеристик объекта.

Момент возникновения налоговой обязанности по вновь созданным объектам

Проблема: когда начать платить налог по только что построенному объекту?

• По кадастровой стоимости: с момента внесения сведений в ЕГРН (государственной регистрации права). Кадастровая стоимость определяется на дату регистрации.
• По балансовой стоимости: с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве основного средства (п. 4 ст. 379 НК РФ). Важно: принятие к учету должно произойти до ввода в эксплуатацию.

Передача имущества между госорганами/бюджетными учреждениями

Случай: «Орган исполнительской власти передал другому органу объект имущества. Расчет авансовых платежей за 2026 год».

Плательщиком налога является организация, на балансе которой объект числится на 1-е число соответствующего месяца (для балансовой стоимости) или владеет им на праве собственности/хозведения (для кадастровой). При передаче в течение года:

• Передавший платит за месяцы владения до передачи.
• Получатель платит за месяцы владения после принятия на баланс (с 1-го числа следующего месяца).

Налоговая декларация и отчетность

• Форма декларации: Утверждена Приказом ФНС РФ от № ЕД-7-21/1047@ (с изменениями).
• Срок сдачи: Не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (п; 1 ст. 383 НК РФ).
• Порядок сдачи: Исключительно в электронном виде через оператора ЭДО или личный кабинет налогоплательщика (для организаций).

В декларации заполняются отдельные листы для расчета базы по кадастровой стоимости (Раздел 1) и по балансовой стоимости (Раздел 2).

Особенности для сельхозпроизводителей

Согласно ст. 381 НК РФ и законам регионов, сельхозпроизводители (со долей дохода от продажи своей продукции > 70%) имеют право на льготу по имуществу, используемому при производстве, первичной и последующей (промышленной) переработке и реализации этой продукции.

Требуется вести раздельный учет имущества, используемого в льготной деятельности, и имущества, используемого в иных целях (например, сдаче в аренду торговых площадей — такое имущество переходит в категорию ст. 375 НК РФ и облагается по кадастровой стоимости без льготы).

Резюме: чек-лист для налоговика организации

1. Инвентаризация: Разделите весь баланс ОС на «Недвижимость (ст. 375 НК РФ)», «Недвижимость (ст. 376 НК РФ)», «Движимость (не облагается)».
2. Кадастровая стоимость: Проверьте актуальность кадастровых стоимостей в ЕГРН на 01.01 текущего года. При необходимости оспаривайте в комиссии/суде до конца года.
3. Бухучет: Обеспечьте корректное отражение модернизаций/реконструкций (повышение первоначальной стоимости) и капитальных ремонтов (расходы текущего периода).
4. Авансовые платежи: Своевременно рассчитывайте и платите авансы по установленным регионалом срокам (обычно 30-е число месяца, следующего за отчетным кварталом).
5. Льготы: Подтвердите право на льготы (реестр МСП, статус сельхозпроизводителя, перечень имущества) и примените их при расчете базы.
6. Декларация: Сдайте декларацию до 30 марта следующего года.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обращаться к действующим нормам НК РФ, региональным законам и актуальной судебной практике.