На конец сентября 2026 года налоговые службы и бизнес находятся в активной фазе перехода к новым правилам налогообложения имущества организаций. Ключевым событием, определяющим повестку дня, является вступление в силу с 1 января 2027 года Федерального закона от № 425-ФЗ, кардинально меняющего подход к определению налоговой базы. Параллельно завершилась кампания по сдаче деклараций за 2025 год, а в 2026 году применяются переходные нормы с учетом последних кадастровых переоценок.

Срок представления налоговой декларации по налогу на имущество организаций за 2025 год истек 25 февраля 2026 года. Налоговые органы (ФНС России напоминала об этом в феврале 2026 г.) также направили уведомления о суммах налога, подлежащих уплате за 2025 год.

Основные моменты, актуальные для закритичного периода:

• Налоговая база: Определялась по кадастровой стоимости для объектов, внесенных в перечень кадастрового учета (кадастровый перечень), и по балансовой (резервной) стоимости — для остальных объектов.
• Авансовые платежи: Уплата производилась по результатам I, II, III кварталов на основании средней стоимости имущества.
• Льготы: Применялись региональные налоговые льготы (ст. 381 НК РФ), включая льготы для МСП, организаций, пострадавших от санкций, а также в связи с пандемией/СВО (если регионы не отменили данные меры).

Важно: ФНС рассмотрела обращения по вопросам заполнения декларации за 2025 год, уточняя порядок отражения объектов незавершенного строительства (ОНС) и имущества, переданного в аренду.

Особенности налогообложения в 2026 году (текущий период)

В 2026 году сохраняется «старая» модель (гл. 30 НК РФ в редакции до изменений № 425-ФЗ), однако с существенными корректировками, вызванными кадастровыми переоценками.

Кадастровая переоценка и рост налоговой базы

Государственная переоценка недвижимости, проведенная в 2024–2025 годах (в частности, в Москве), привела к многократному росту кадастровой стоимости элитных квартир, офисных и торговых помещений. Поскольку налоговая база для «кадастровых» объектов определяется именно по этой стоимости (с учетом коэффициента дефлятора), организации-плательщики столкнулись с резким увеличением авансовых платежей и итогового налога за 2026 год.

Что нужно проверить сейчас:

1. Актуальную кадастровую стоимость на дату (данные Росреестра/ФНС).
2. Правильность применения коэффициента дефлятора (утверждается Минэкономразвития ежегодно).
3. Наличие судебных споров о кадастровой стоимости — при признании судом иной стоимости налог пересчитывается в порядке ст. 376 НК РФ.

Объекты незавершенного строительства (ОНС)

Согласно позиции ФНС и судебной практике (ссылка на РАПСИ от 30 апреля 2026 г.), объекты незавершенного строительства, в отношении которых определена и утверждена в установленном порядке кадастровая стоимость, подлежат налогообложению по кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость ОНС не определена, налоговая база формируется по балансовой стоимости.

Изменения в НДС и влияние на имущественный налог

Рост ставки НДС с 2025 года (20%) косвенно влияет на имущественный налог: увеличение входящего НДС при строительстве/приобретении имущества повышает его балансовую (резервную) стоимость, что актуально для объектов, не попавших в кадастровый перечень.

Реформа 2027 года: Федеральный закон № 425-ФЗ от

Это главное событие для налогового учета имущества. Закон подписан в ноябре 2025 года, но ключевые нормы вступают в силу с 1 января 2027 года. В марте 2026 года ФНС направила письмо БС-36-21/2057 от с рекомендациями по подготовке к переходу.

Главный принцип: единая налоговая база, кадастровая стоимость

С 2027 года балансовая (резервная) стоимость полностью исключается из расчета налога на имущество организаций. Налоговая база для всех налогооблагаемых объектов будет определяться исключительно по кадастровой стоимости.

Последствия:

• В налоговый учет вовлекаются объекты, ранее облагавшиеся по балансу (стандартные производственные здания, сооружения, гаражи, заборы и т.д., не вошедшие в кадастровый перечень).
• Необходимость присвоения кадастровых номеров и определения кадастровой стоимости для всего недвижимого имущества на балансе.

Новый перечень освобожденных от налогообложения объектов (ст. 381 НК РФ в новой редакции)

Закон сужает круг налогоплательщиков и объектов налогообложения. Освобождаются от налога (не признаются объектом налогообложения):

• Недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если его кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб. (показатель будет индексироваться ежегодно).
• Объекты, используемые для обеспечения деятельности организаций, включенных в реестр МСП (при выполнении условий).
• Имущество, используемое в целях охраны окружающей среды, гражданской обороны и т.д.
• Важно: Исключается норма об освобождении движимого имущества (оборудования), учтенного в составе основных средств — с 2027 года налог платится только на недвижимость.

Ставки налога и порядок расчета

• Максимальная ставка сохраняется на уровне 2,2%.
• Регионы могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества (производственное, социальное, офисное и т.д.).
• Вводится механизм «налога на вложенный доход» для объектов, по которым нет кадастровой стоимости (временная мера до ввода в кадастр).

Объекты незавершенного строительства (ОНС) с 2027 года

ОНС также облагаются по кадастровой стоимости. Если стоимость не определена — применяется порядок определения налоговой базы на основе документов о затратах (проектно-сметная документация, акты выполненных работ), но не дольше чем до определения кадастровой стоимости.

План действий бухгалтера и налоговика на осень 2026 – начало 2027 года

На основании рекомендаций ФНС (письмо от ) и практики (в т.ч. продуктов «КонсультантПлюс: Готовые решения (Проф). Имущественные»), рекомендуется следующий алгоритм:

Этап 1. Инвентаризация имущества (срочно)

• Составить полный реестр недвижимого имущества на балансе (здания, сооружения, помещения, ОНС).
• Проверить наличие кадастровых номеров для каждого объекта.
• Выделить объекты без кадастрового номера — их необходимо поставить на кадастровый учет до .

Этап 2. Работа с кадастровой стоимостью

• Запросить актуальные выписки из ЕГРН для всех объектов.
• Оценить финансовое влияние: сравнить текущий налог (по балансу/кадастру 2026) с прогнозным налогом 2027 года (по кадастру для всех).
• При завышенной кадастровой стоимости — подготовить пакет документов для оспаривания в комиссии или суде (сроки оспаривания не удлиняются).

Этап 3. Анализ применения льготы «до 300 млн руб.»

• Рассчитать суммарную кадастровую стоимость имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
• Если сумма < 300 млн руб. — организация полностью выходит из плательщиков налога на имущество с 2027 года (кроме земельного/транспортного налогов).
• Если сумма > 300 млн руб. — налог платится только на превышение или на всю сумму (в зависимости от регионального закона, устанавливающего порядок применения вычета).

Этап 4. Обновление учетной политики и ПО

• Внести изменения в учетную политику на 2027 год (раздел налоговый учет): порядок определения налоговой базы, ставки, льготы.
• Проверить настройки 1С / иных программ: настройка регистров накопления «Налог на имущество», автоматического заполнения декларации нового формата (формат утвердит ФНС к концу 2026 г.).

Этап 5. Авансовые платежи за 2027 год

Первый авансовый платеж за 2027 год (за I квартал) придется уплатить не позднее 28 апреля 2027 года. База — 1/4 налоговой базы, определенной по кадастровой стоимости на . Необходимо заранее заложить средства в бюджете налогоплательщика.

Риски и частые ошибки перехода

Период с сентября 2026 по декабрь 2027 года является критическим для налогового учета имущества. Завершение кампании 2025 года, расчет авансов за 2026 год на фоне роста кадастровой стоимости и одновременная подготовка к тотальному переходу на кадастровую оценку с 2027 года (ФЗ-425) требуют от финансовых директоров и главных бухгалтеров системной работы.

Ключевые приоритеты на текущий момент:

1. Завершить кадастровую регистрацию всех объектов недвижимости.
2. Проверить и при необходимости оспорить кадастровую стоимость до .
3. Смоделировать налоговую нагрузку 2027 года с учетом новой льготы «300 млн руб.» и региональных ставок.
4. Обновить учетную политику и настроить ПО под новый формат декларации.

Своевременная подготовка по рекомендациям ФНС (письмо БС-36-21/2057) позволит избежать штрафов, пени и хаоса при сдаче первой декларации по новым правилам в 2028 году (за 2027 год).

Статья подготовлена на основе нормативных актов (НК РФ, ФЗ-425), разъяснений ФНС России (письмо БС-36-21/2057 от ), судебной практики и открытых информационных источников по состоянию на . Материал носит информационный характер и не является правовым консультированием.