Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов, регулируемых главой 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ)․ Для компаний, владеющих квартирами в Москве (как жилыми, так и переведенными в нежилую фонд), существуют специфические правила определения налоговой базы, ставок и сроков уплаты․ Данная статья подробно разбирает актуальный порядок расчета и уплаты налога на имущество организаций в отношении квартир, расположенных на территории города Москвы, с учетом последних законодательных изменений и судебной практики;

Правовая основа и налогоплательщики

Налогоплательщиками по налогу на имущество организаций признаются российские организации в отношении имущества, учитываемого в составе основных средств, а также имущества, полученного в аренду (на иных условиях) у иностранных организаций и некоммерческих организаций, если иное не предусмотрено НК РФ (ст․ 373 НК РФ)․

Важно: Физические лица (в т․ч․ ИП в отношении имущества, не используемого в предпринимательской деятельности) платят налог на имущество физических лиц (гл․ 32 НК РФ), правила которого кардинально отличаются (налоговая база — кадастровая стоимость, ставки ниже, есть вычеты)․ Данная статья посвящена именно организациям․

Что считается объектом налогообложения?

С 2013 года объектом налогообложения для организаций является только недвижимое имущество, учитываемое как основные средства (ОС) и имеющее кадастровый номер (п․ 1 ст․ 374 НК РФ)․ Квартира, закрепленная за организацией на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения и принятая к учету в ОС, подлежит налогообложению․

• Жилые квартиры: Налогооблагаются, если стоят на балансе организации как ОС (например, служебное жилье, фонд жилья для сдачи внаем)․
• Квартиры с статусом нежилых помещений: Если квартира официально переведена в нежилую фонд (для офиса, магазина, склада), она налогооблагается по общим правилам для нежилых помещений․

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2015 года (переходный период завершился в 2019 г․) налоговая база для практически всего недвижимого имущества организаций определяется на основе кадастровой стоимости (ст․ 375 НК РФ)․ Инвентарная стоимость более не применяется для расчета налога организаций․

Особенности определения кадастровой стоимости в Москве

В Москве государственная кадастровая оценка недвижимости проводится регулярно (ранее — раз в 2 года, сейчас сроки могут корректироваться нормативными актами города)․ Кадастровая стоимость утверждается нормативным правовым актом органа государственной власти города Москвы и вступает в силу с 1 января года, следующего за годом утверждения․

Ключевые моменты для Москвы:

1. Высокая кадастровая стоимость: В Москве кадастровая стоимость квартир, особенно в Центральном административном округе (ЦАО), «Золотой миле» и элитных новостройках, достигает десятков и сотен миллионов рублей․ Это напрямую формирует высокую налоговую базу․
2. Переоценка: При изменении кадастровой стоимости (переоценке) налоговая база пересчитывается с начала года, в котором утверждена новая стоимость (п․ 4 ст․ 375 НК РФ)․
3. Оспаривание: Организация имеет право оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре или в суде․ До принятия решения о снижении налог уплачивается от текущей (завышенной) стоимости․

Квартиры в новостройках, введенных в эксплуатацию после 2024 года

Согласно информации из открытых источников (NewsRoom24․ru от 16 сентября), владельцы квартир в московских новостройках, введенных в эксплуатацию после 2024 года, по итогам 2025 года могут столкнуться с значительным ростом налоговой нагрузки․ Это связано с тем, что на вновь созданные объекты назначается кадастровая стоимость, часто превышающая рыночную на момент ввода в эксплуатацию, и отсутствует льготный период для организаций (в отличие от физических лиц, у которых есть вычеты и льготы)․

«Владельцы квартир в московских новостройках, введенных в эксплуатацию после 2024 года, по итогам 2025-го могут заплатить налог на имущество в среднем в 3,6 раза больше․․․»

Налоговые ставки в Москве

Максимальные ставки устанавливаются НК РФ (ст․ 380), но конкретные ставки утверждаются законами субъектов РФ․ В Москве ставки закреплены Законом города Москвы от № 74 «О налоге на имущество организаций»․

Базовые ставки (действующие в Москве)

• 2,2% — максимальная ставка применяется к недвижимому имуществу, кадастровая стоимость которого превышает 300 млн рублей (ст․ 380 НК РФ, закон города)․ К элитным квартирам в Москве эта ставка применяется практически всегда․
• 1,5% — ставка для имущества, не относящегося к категориям выше (например, квартиры с кадастровой стоимостью до 300 млн руб․, если для них не установлена иная ставка законом города)․
• 0% (освобождение) — для отдельных категорий имущества (например, имущество участников Сколково, резидентов ТОР и др․, при выполнении условий)․

Пример расчета для элитной квартиры:

Собственник квартиры в Хамовниках площадью более 1,2 тыс․ кв․ м (кадастровая стоимость исчисляется миллиардами рублей) по ставке 2,2% будет уплачивать десятки миллионов рублей в год; По данным СМИ за 2025/2026 гг․, рекордная сумма налога за жилье в Москве составила 25,4 млн рублей (квартира в Коробейниковом переулке, 1 / Хамовники)․

Порядок расчета и уплаты налога

Авансовые платежи и налог за год

Организации уплачивают авансовые платежи по результатам каждого отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев — в зависимости от закона города; в Москве установлены квартальные авансовые платежи)․

Формула авансового платежа (п․ 3 ст; 381 НК РФ):

Аванс = (Налоговая база на 1-е число последнего месяца отчетного периода × Ставка / 100) × Коэф․ дней владения / Дней в году − Сумма авансовых платежей за пред․ периоды

Налог за год рассчитывается аналогично, но налоговая база определяется как среднегодовая (сумма налоговой базы на 1-е число каждого месяца / 12 или / количество месяцев владения)․

Сроки уплаты в Москве

• Авансовые платежи: Не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (30 апреля, 31 июля, 31 октября)․
• Налог за год (декларация и оплата сальдо): Не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (декларация сдается до 30 марта)․

Льготы и освобождения для организаций

В отличие от физических лиц, у организаций нет налоговых вычетов (снижения налоговой базы на 20/10/50 кв․ м)․ Льготы предоставляются только по перечню, установленному ст․ 381 НК РФ и законом города Москвы․

Основные категории освобожденного имущества (ст․ 381 НК РФ):

• Имущество, используемое для целей охраны окружающей среды․
• Имущество религиозных организаций, используемое исключительно для религиозных целей․
• Имущество организаций, включенных в реестр МСП (малые предприятия) — но только в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, и если оно не относится к движимому имуществу, учтенному как ОС до 2013 г․ (переходное положение)․ Важно: Квартиры на балансе МСП налогооблагаются по общим правилам, если не попадают под другие исключения․
• Имущество, используемое в деятельности по производству лекарственных препаратов (перечень у Минпромторга)․
• Имущество участников Сколково, резидентов ТОР/СВОП/ТСЭ․

Льготы по решению органа местного самоуправления (ст․ 381 НК РФ): Законом города Москвы могут быть установлены налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков (например, социально-ориентированные НКО, театры, музеи), но они носят локальный характер и требуют проверки актуального закона города․

Специфические ситуации с квартирами

Квартира, сдаваемая в аренду (наем)

Если организация сдает квартиру в аренду, она остается на балансе арендодателя и налогооблагается арендодателем․ Арендатор налог не платит (если только не купил имущество в собственность)․ Доходы от аренды облагаются налогом на прибыль (20%) и НДС (20%, если организация плательщик НДС)․

Квартира, переведенная в нежилую фонд

После перевода в нежилую фонд (через МФЦ/Мосимущество с согласия собственников всего дома) объект меняет функциональное назначение․ Кадастровая стоимость обычно пересчитывается (часто вверх)․ Налоговая база определяется по новой кадастровой стоимости․ Ставка налога остается 2,2% (если стоимость > 300 млн) или 1,5%․

Незавершенное строительство / Объекты без кадастровой стоимости

Если на 1-е число месяца у квартиры нет кадастровой стоимости (например, только принято в эксплуатацию, но не поставлено на кадастровый учет), налоговая база определяется по балансовой (остаточной) стоимости (п․ 5 ст․ 375 НК РФ)․ Это временная мера до назначения кадастровой стоимости․

Актуальная практика и новости (2025–2026 гг․)

Анализ информационного фона за 2025–2026 годы показывает следующие тренды для Москвы:

• Рост кадастровой стоимости: Государственная переоценка недвижимости в Москве (проводится раз в два года, предыдущий тур состоялся ранее) привела к многократному росту кадастровой стоимости элитных квартир․ Это автоматически увеличило налоговую базу для организаций-владельцев․
• Рекордные налоговые счета: Стало известно, кто заплатит самый большой налог на жилье в Москве за 2025 год․ В топ-3 вошли собственники квартир площадью более 1 тыс․ кв․ м в ЦАО (Хамовники, Коробейников переулок)․ Налог на одну такую квартиру достигает 25,4 млн рублей в год․
• Прогноз на 2026 год: Ожидается сохранение высокой нагрузки․ Вопросы роста НДС (с 2025 г․ 20%) косвенно влияют на рыночную стоимость, а значит — на будущие переоценки кадастровой стоимости․

Отчетность

Организации сдают Налоговую декларацию по налогу на имущество организаций (утв․ Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1046@)․

• Форма: Утвержденная ФНС (на 2023–2025 гг․ и далее — актуальную версию нужно проверять на сайте ФНС)․
• Срок сдачи: Не позднее 30 марта года, следующего за отчетным․
• Порядок: Исключительно в электронном виде через оператора ЭДО или личный кабинет налогоплательщика․

Риски и рекомендации для организаций-владельцев квартир в Москве

1. Мониторинг кадастровой стоимости: Регулярно проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра (ПКК); При обнаружении завышения — готовьте пакет документов для оспаривания в комиссии или суде (сроки: в течение 6 месяцев с момента вступления в силу акта об утверждении стоимости для комиссии)․
2. Планирование денежных потоков: Учитывайте квартальные авансовые платежи․ Для элитных объектов они составляют миллионы рублей в квартал․
3. Проверка применения ставки 2,2%: Убедитесь, что налоговый орган правильно применил ставку․ Ставка 2,2% применяется только к имуществу со стоимостью > 300 млн руб․ (перечень имущества по ст․ 380 НК РФ)․ Для квартир дешевле 300 млн руб․ ставка в Москве — 1,5% (если законом города не установлена иная)․
4. Учет в налоговом учете: Налог на имущество относится на прочие расходы (п․ 1 ст․ 264 НК РФ) — уменьшает базу налога на прибыль․ Авансовые платежи учитываются в расходах квартала уплаты, итоговый налог за год — в расходах 4-го квартала․
5. Перевод в нежилую фонд: Оценивайте экономическую целесообразность: рост кадастровой стоимости и налога vs доход от коммерческой аренды․

Налог на имущество организаций для квартир в Москве — это существенная статья расходов, особенно для владельцев элитного жилья и крупных портфелей недвижимости․ Ключевыми факторами являются высокая кадастровая стоимость столичной недвижимости и максимальная ставка 2,2%․ В условиях регулярной переоценки (каждые 2 года) и ввода в строй новых объектов налоговая нагрузка демонстрирует устойчивую тенденцию к росту (в 3,6 раза для новостроек по итогам 2025 г․)․

Компетентное управление налогом требует: своевременного оспаривания кадастровой стоимости, грамотного планирования авансовых платежей, учета налога в налоговом учете по налогу на прибыль и анализа целесообразности содержания объектов на балансе․ Рекомендуется ежеквартально сверять начисления с данными Росреестра и актуальным Законом города Москвы № 74․