В налоговой системе Российской Федерации налог на имущество представлен двумя независимыми видами налогов, регулируемыми разными главами Налогового кодекса РФ (НК РФ):

• Налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ);
• Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ).

Несмотря на общее название, у этих налогов принципиально разные налогоплательщики, объекты налогообложения, методы определения налоговой базы, ставки и порядок расчета. Ниже представлен детальный разбор каждого из них.

Налог на имущество организаций (Гл. 30 НК РФ)

Это региональный налог, вводимый и отменяемый законами субъектов РФ. Основные правила установлены Налоговым кодексом, а ставки, льготы и сроки уплаты, региональными законами.

Налогоплательщики

Налогоплательщиками являются организации — резиденты РФ (кроме тех, кто применяет специальные режимы с освобождением от этого налога) и нерезиденты, осуществляющие деятельность в РФ через постоянное представительство, а также нерезиденты, владеющие недвижимостью в РФ, связанной с постоянным представительством.

Не являются налогоплательщиками:

• Организации, применяющие УСН, ЕСХН, Патентную систему налогообложения (ПСН), АУСН (в части имущества, используемого для деятельности по этим режимам);
• Бюджетные, автономные учреждения (кроме госкорпораций и госкомпаний);
• Определенные категории некоммерческих организаций (религиозные, благотворительные и др. — по перечню ст. 381 НК РФ).

Объекты налогообложения

С 2013 года происходит поэтапный переход к налогообложению только недвижимым имуществом, учтенным на балансе как основные средства.

К объектам относятся:

• Недвижимое имущество (здания, сооружения, сооружения-помещения), учтенное на балансе как основные средства, кадастровая стоимость которого определена на 1 января налогового периода (перечень кадастровых номеров устанавливается региональными законами).
• Имущество, налогооблагаемое по средней годовой стоимости (переходный период): движимое имущество, учтенное как основные средства до (кроме исключений), а также недвижимое имущество, по которому кадастровая стоимость не определена или оно не входит в региональный перечень.

Исключения из объектов налогообложения (ст. 381 НК РФ): земельные участки, водные объекты, леса, транспортные средства (авто, самолеты, суда), космические объекты, линейные сооружения (трубопроводы, ЛЭП) и др., на них действуют иные налоги или платежи.

Налоговая база и порядок расчета

А) Имущество, налогооблагаемое по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода.

Если кадастровая стоимость определена/изменена в течение года, база пересчитывается пропорционально полным месяцам владения с следующего месяца.

Ставка налога устанавливается законом субъекта РФ, но не выше пределов ст. 380 НК РФ:

• 2%, для объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (ТЦ, бизнес-центры, объекты розничной торговли, общепита, офисы и др.);
• 1,5%, для иных объектов (склады, производственные здания, гаражи и т.д.);
• 0,5% — для объектов культурного наследия, имущества, используемого в фармацевтическом производстве, медицинской деятельности и др. (по перечню ст. 380 НК РФ).

Регионы могут устанавливать ставки ниже указанных пределов (вплоть до 0%).

Б) Имущество, налогооблагаемое по средней годовой стоимости (ст. 376 НК РФ)

Налоговая база = Средняя годовая стоимость имущества (сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 1-е число месяца, следующего за налоговым периодом, деленная на 13).

Ставка налога устанавливается регионом, но не выше 2,2%.

Налоговые периоды и отчетные периоды

• Налоговый период: календарный год.
• Отчетные периоды: I квартал, полугодие, 9 месяцев (задаются региональным законом).

Порядок уплаты

1. Авансовые платежи: уплачиваются по результатам отчетных периодов не позднее 30 календарных дней после окончания отчетного периода (срок может быть установлен регионом иначе). Расчет: Налоговая база за отчетный период × Ставка налога. База за отчетный период определяется как 1/4 (1/3) налоговой базы за предшествующий налоговый период (с учетом изменений).
2. Срок уплаты итогового налога: не позднее 30 марта (или иной срок регионального закона).

Льготы

Помимо федеральных исключений из объектов налогообложения, законами субъектов РФ могут устанавливаться налоговые льготы (снижение базы, ставки, освобождение) для определенных категорий организаций (например, МСП, инновационные компании, организации социальной сферы).

Налог на имущество физических лиц (Гл. 32 НК РФ)

Это местный налог, вводимый нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (городов, сел, поселков).

Налогоплательщики

• Физические лица, владеющие на праве собственности (совместной, долевой) налогооблагаемыми объектами.
• С 2020 года налогоплательщиками также признаются владельцы недвижимости, перешедшей к ним на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с момента подписания акта приема-передачи (или с момента истечения срока, установленного договором для передачи).

Объекты налогообложения (ст. 401 НК РФ)

Налогооблагаются недвижимые объекты, находящиеся в собственности, относящиеся к следующим видам:

1. Жилые дома, квартиры, комнаты.
2. Гаражи и машино-места.
3. Единицы незавершенного строительства (жилые и нежилые).
4. Объекты недвижимости, относящиеся к основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (если они не облагаются налогом на имущество организаций).
5. Иные здания, сооружения, помещения (нежилые: офисы, склады, ТЦ и т.д.).
6. Единые недвижимые комплексы (ЕНК).

Важно: Земельные участки, транспортные средства, лодки, мебель, технику и др. движимое имущество, не облагаются этим налогом.

Налоговая база

С 2020 года для большинства объектов (квартиры, дома, гаражи, комнаты, ЕНК) налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода.

Для объектов, по которым кадастровая стоимость не определена (редкие случаи), а также для объектов незавершенного строительства и имущества, используемого в предпринимательстве, — инвентарная стоимость (или балансовая для ИП).

Налоговые вычеты (снижение базы, ст. 403 НК РФ):

Физическим лицам предоставляется вычет в виде уменьшения кадастровой стоимости на площадь:

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома.

Если объект в долевой собственности, вычет предоставляется пропорционально доле. Если у лица несколько объектов одного вида — вычет применяется к одному (на выбор налогоплательщика).

Ставки налога (ст. 406 НК РФ)

Устанавливаются муниципальными нормативными актами в пределах, установленных НК РФ:

• 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест, ЕДС, незавершенного строительства (жилых).
• 0,5% — для иных объектов (нежилые помещения, объекты незавершенного строительства нежилых, имущество ИП/нотариусов/адвокатов, используемое в деятельности).
• 2% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (обычно элитная недвижимость, крупные коммерческие объекты в собственности физлиц).

Муниципалитеты могут устанавливать ставки ниже указанных пределов (вплоть до 0%).

Льготные категории налогоплательщиков (ст. 407 НК РФ)

Федеральным законом установлены категории граждан, полностью освобожденные от уплаты налога на один объект каждого вида (квартиру, дом, гараж, комнату, ЕДС):

• Пенсионеры (по возрасту или выслуге лет);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу»;
• Отдельные категории военнослужащих и сотрудников спецподразделений (в т.ч. участники СВО, по актуальным поправкам).

Условие: объект не должен использоваться для предпринимательской деятельности. Льгота предоставляется по заявлению налогоплательщика (с 2021 г. часто назначается автоматически на основании данных ПФР/СФР).

Порядок расчета и уплаты

1. Расчет производит налоговый орган (ФНС) на основании данных ЕГРН и кадастровой стоимости.
2. Налогоплательщик получает уведомление (бумажное или через ЛК ФНС/Госуслуги).
3. Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (например, за 2025 год платим до ).
4. Декларацию подавать не нужно (кроме случаев, когда налоговый орган не имеет данных об объекте, тогда декларация сдается до 29 февраля).

Ключевые различия: Сводная таблица

Важные нюансы и частые ошибки

Объединенное налоговое платежное поручение (ЕНП/УПН)

С 2023 года оба налога (для организаций — авансы и итог; для физлиц, итоговый платеж) перечисляются через Единый налоговый счет (ЕНС) с указанием соответствующих КБК (кодов бюджетной классификации). Отдельные платежные поручения с детализацией по КБК для каждого налога больше не требуются, достаточно пополнить ЕНС.

Кадастровая стоимость и оспаривание

Для организаций (основной режим) и физлиц база, кадастровая стоимость. Если налогоплательщик не согласен с ней, он может оспорить её в комиссии при Росреестре или в суде. В случае снижения кадастровой стоимости налог пересчитывается налоговым органом автоматически (для физлиц) или по заявлению (для организаций — через уточненную декларацию).

Имущество, переданное в аренду/безвозмездное пользование

• Организации: налогоплательщиком остается собственник (арендодатель). Арендатор не платит налог на имущество организаций за чужое имущество.
• Физлица: налогоплательщиком является собственник. Если квартира сдана в аренду, налог платит хозяин (ставка 0,1%, вычет предоставляется). Если физлицо (ИП) использует квартиру для бизнеса — часть, используемая в бизнесе, облагается по ставке 0,5% (как нежилое), вычет на эту часть не распространяется.

«Налог на роскошь» для физлиц

Повышенная ставка 2% применяется к объектам (квартирам, домам, ЕНК), чья кадастровая стоимость на 1 января налогового года превышает 300 млн рублей. Налог считается только на превышающую сумму или на всю базу (в зависимости от регионального закона, но чаще — на всю базу по ставке 2%).

Имущество в совместной собственности

• Физлица: каждый долевой собственник платит налог пропорционально своей доле. Вычет (20/10/50 кв.м) предоставляется каждому пропорционально доле.
• Организации: если недвижимость в общей долевой собственности нескольких организаций, каждая платит налог пропорционально своей доле в праве общей собственности.

Налог на имущество в РФ имеет четкое разделение по субъектам налогообложения. Для организаций это сложный расчетный налог с декларированием, авансовыми платежами и двойной системой базы (кадастровая/остаточная), требующий внимания к региональному законодательству. Для физических лиц это преимущественно «пассивный» налог: расчет и уведомление приходят от ФНС, платеж производится раз в год до 1 декабря, а система вычетов и федеральных льгот существенно снижает нагрузку на социально уязвимые группы и владельцы стандартного жилья.

Рекомендации:

• Организациям: ежегодно проверять актуальность региональных законов (ставки, отчетные периоды, льготы), своевременно сдавать декларацию и платить авансы через ЕНС.
• Физическим лицам: следить за поступлением уведомлений в ЛК ФНС/Госуслуг, проверять правильность применения вычетов и льгот, своевременно оформлять льготы при смене статуса (наступлении пенсионного возраста, получении инвалидности).

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обращаться к актуальному тексту Налогового кодекса РФ, региональным/муниципальным нормативным актам и консультироваться с профессиональными налоговыми консультантами.