Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов в Российской Федерации‚ регулируемый Главой 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ) (ст. 372–386.1). Понимание того‚ что признается объектом налогообложения‚ неразрывно связано с понятием «основные средства» (ОС) в бухгалтерском учете. В этой статье подробно разберем‚ как определяется налоговая база‚ какое имущество попадает под обложение‚ а какое нет‚ и какие изменения актуальны на 2026 год.

Правовая основа: Статья 374 НК РФ — Объект налогообложения

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ‚ объектом налогообложения признается недвижимое имущество‚ учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке‚ установленном для ведения бухгалтерского учета.

Ключевой момент: С 2013 года (ФЗ от № 338-ФЗ) движимое имущество исключено из объекта налогообложения. Налог платится только на недвижимость‚ зафиксированную на балансе как ОС.

В состав объекта налогообложения входит недвижимое имущество‚ в т.ч.:

• Здания‚ сооружения‚ передаточные устройства;
• Имущество‚ переданное во временное владение‚ пользование‚ распоряжение (аренда‚ безвозмездное пользование);
• Имущество‚ переданное в доверительное управление;
• Имущество‚ внесенное в совместную деятельность;
• Имущество‚ полученное по концессионному соглашению.

Важно: имущество должно быть учете на балансе плательщика (арендодателя‚ доверительного учредителя и т.д.)‚ а не у арендатора или доверительного управляющего.

Что такое основные средства (ОС) в контексте налога на имущество?

Для целей налога на имущество определение ОС берется из бухгалтерского учета (ФСБУ 6/2020 «Основные средства»‚ ранее ПБУ 6/01). Налоговый кодекс не дает своего определения ОС‚ а ссылается на правила бухгалтерского учета.

Критерии признания актива основным средством (ФСБУ 6/2020):

1. Назначение: предназначен для использования в производстве продукции‚ выполнении работ‚ оказании услуг‚ для управленческих нужд или сдачи в аренду.
2. Срок полезного использования: превышает 12 месяцев.
3. Наличие будущих экономических выгод: организация ожидает получить выгоды от использования объекта.
4. Отсутствие намерения перепродажи: объект не приобретен для последующей перепродажи в обычной деятельности.
5. Оценка: стоимость объекта может быть достоверно определена.
6. Порог стоимости: стоимость превышает 40 000 рублей (для организаций‚ не применяющих МСФО; для МСФО порог может отличаться по учетной политике).

Способы определения налоговой базы (Ст. 375 НК РФ)

Налоговая база определяется по-разному в зависимости от типа недвижимости:

А) Остаточная стоимость (п. 1 ст. 375 НК РФ)

Применяется к большинству объектов недвижимости‚ не включенных в перечень кадастровой оценки.

• База = Среднегодовая стоимость имущества.
• Среднегодовая стоимость = Сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 1-е число месяца‚ следующего за окончанием налогового периода‚ деленная на 13.
• Остаточная стоимость берется по данным бухгалтерского учета (первоначальная стоимость минус накопленная амортизация).
• Земельные участки‚ водные объекты‚ леса — не включаются в базу по остаточной стоимости (облагаются отдельно: земельный налог‚ плата за воду/лес).

Б) Кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375 НК РФ‚ ст. 378.2 НК РФ)

Применяется к объектам недвижимости‚ включенным в перечень объектов‚ налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости (утверждается законами субъектов РФ).

• Обычно это: торговые центры‚ офисные здания‚ административно-деловой комплекс (АДК)‚ объекты недвижимости‚ используемые для осуществления игорного бизнеса‚ и некоторые другие.
• База = Кадастровая стоимость на 1-е число налогового (расчетного) периода.
• Если кадастровая стоимость определена в течение периода — пропорционально полным месяцам.

Имущество‚ НЕ признаваемое объектом налогообложения (Ст. 374.1 НК РФ)

Даже если объект числится на балансе как ОС‚ он может быть освобожден от налога. Полный перечень в ст. 374.1 НК РФ. Основные категории:

• Земельные участки‚ водные объекты‚ леса‚ фонды недр;
• Недвижимость‚ относящаяся к объектам культурного наследия (памятники истории и культуры);
• Недвижимость религиозных организаций‚ используемая исключительно в религиозных целях;
• Недвижимость‚ используемая для содержания спецучреждений (педагогических‚ медицинских‚ социальной защиты), если они в собственности РФ/субъектов/муниципалитетов;
• Морские судна‚ суда внутреннего плавания‚ судна смешанного (река-море) плавания‚ воздушные суда (облагаются транспортным налогом);
• Недвижимость‚ используемая для производства лекарственных средств (по перечню Правительства РФ), до (п. 47 ст. 374.1 НК РФ);
• Объекты линейной части ТЭЦ‚ сетей тепло/электроснабжения‚ водоснабжения/водоотведения (п. 48 ст. 374.1 НК РФ);
• Недвижимость‚ созданная/приобретенная за счет грантов/субсидий на инновации (в течение 5 лет);
• Недвижимость участников Сколково‚ резидентов ТОР‚ ПТО‚ АСЕЗ и др. (по специальным режимам).

Особенности учета отдельных категорий имущества

Незавершенное строительство (НЗС)

Объекты НЗС (счет 08) не являются основными средствами до ввода в эксплуатацию и принятия к учету как ОС. Следовательно‚ НЗС не облагается налогом на имущество (Письмо Минфина РФ от № 03-05-05-07/62541). Налог возникает с момента принятия к учету как ОС.

Имущество в консервации

Если ОС переведено в консервацию‚ оно не списывается с баланса и продолжает учитываться как ОС. Амортизация начислена не будет‚ но остаточная стоимость сохраняется. Налог на имущество платится (база — остаточная стоимость)‚ так как объект остается на балансе в составе ОС.

Имущество‚ переданное в аренду

Облагает налог арендодатель (собственник)‚ так как имущество остается на его балансе. Арендатор не включает арендуемое имущество в свои ОС (учитывает на внебалансовых счетах)‚ поэтому налог не платит.

Доверительное управление

Налогоплательщиком является учредитель доверительного управления (собственник)‚ так как имущество остается на его балансе.

Налоговые ставки и расчетные периоды

• Максимальная ставка: 2‚2% (п. 1 ст. 380 НК РФ). Регионы могут устанавливать дифференцированные ставки (например‚ пониженные для высокотехнологичных организаций‚ СМСП и др.).
• Ставка по кадастровой стоимости: устанавливается законами субъектов РФ‚ но не выше 2% (п. 2 ст. 380 НК РФ).
• Налоговый период: календарный год.
• Расчетные периоды: 1 квартал‚ полугодие‚ 9 месяцев (п. 3 ст. 379 НК РФ). Авансовые платежи уплачиваются по результатам расчетных периодов.

Кадастровая оценка: перечень объектов и оспаривание

Перечень объектов‚ подлежащих обложению по кадастровой стоимости‚ утверждается законами субъектов РФ (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Обычно в перечень попадают:

• Торговые центры (ТЦ‚ ТРЦ‚ ТРК);
• Офисные и административно-деловые здания (АДК);
• Объекты общественного питания‚ бытовых услуг‚ гостиниц (в некоторых регионах);
• Объекты игорного бизнеса.

Оспаривание кадастровой стоимости: Плательщик имеет право оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре или в суде. Если стоимость снижена‚ налог пересчитывается с начала налогового периода‚ в котором подана заявка (п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Отчетность и сроки уплаты (актуально на 2026 год)

• Декларация по налогу на имущество: сдается ежегодно не позднее 30 марта года‚ следующего за отчетным (п. 1 ст. 383 НК РФ). Форма утверждена Приказом ФНС РФ от № ЕД-7-21/606@ (с изменениями).
• Авансовые платежи: уплачиваются не позднее 30 календарного дня месяца‚ следующего за окончанием расчетного периода (по итогам 1 кв.‚ полугодия‚ 9 мес.).

Судебная практика и разъяснения ФНС (актуальные моменты)

1. Связь с бухучетом: Суды последовательно подтверждают: если объект не принят к учету как ОС в бухгалтерии (нет приказа о вводе в эксплуатацию‚ нет инвентарного номера‚ нет на счете 01)‚ налоговая инспекция не имеет права исчислять налог (Постановление ВАС РФ от № 10436/05‚ актуально и сейчас).
2. Кадастровая стоимость vs Остаточная: Если объект внесен в перечень кадастровой оценки‚ база определяется исключительно по кадастровой стоимости. Применение остаточной стоимости для таких объектов — ошибка (Письмо ФНС РФ от № БС-4-21/1492@).
3. Имущество на чужой земле: Здание/сооружение‚ стоящее на чужом земельном участке (арендованном)‚ облагается налогом у собственника здания‚ если оно зафиксировано на его балансе как ОС.
4. Объекты космонавигации (ГЛОНАСС): Освобождены от налога (п. 51 ст. 374.1 НК РФ).

Чек-лист бухгалтера/налоговика: проверка правильности расчета

Налог на имущество организаций тесно переплетен с бухгалтерским учетом основных средств. Главный принцип: облагается недвижимость‚ признанная ОС в бухгалтерии и стоящая на балансе организации. Движимое имущество с 2013 года налогом не обложено.

Критически важно ежегодно:

• Сверять реестр ОС с кадастровым переченьем региона;
• Отслеживать изменения в ст. 374.1 НК РФ (новые льготы появляются регулярно);
• Правильно разделять базу: остаточная стоимость для «обычных» объектов и кадастровая — для объектов из перечня;
• Своевременно сдавать декларацию и уплачивать авансовые платежи.

Грамотное управление налогом на имущество требует синхронизации работы бухгалтерии (учет ОС‚ инвентаризация‚ своевременный ввод в эксплуатацию) и налогового учета (расчет базы‚ применение льгот‚ контроль сроков).

Статья подготовлена на основании НК РФ (ред. на )‚ ФСБУ 6/2020‚ разъяснений Минфина и ФНС России‚ судебной практики. Информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.