Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

2015 год стал переломным для налогообложения недвижимости физических лиц в Российской Федерации. С 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от № 379-ФЗ, который отменил действовавший с 1991 года Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» и ввел в Налоговый кодекс РФ Главу 32 «Налог на имущество физических лиц» (ст. 401–410 НК РФ). Главной сутью реформы стал переход от налогообложения по инвентаризационной стоимости к налогообложению по кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ключевые изменения, вступившие в силу с

Новая налоговая база: Вместо инвентаризационной стоимости (которая была значительно ниже рыночной) базой стал кадастровый ценой объекта, определяемая в ходе государственной кадастровой оценки.
Постепенный переход (период 2015–2020 гг.): Резкий скачок налога был сглажен механизмом «переходного периода». В 2015 году новые правила применили только в 28 субъектах РФ (включая Москву, Санкт-Петербург, Московскую область и др.). В остальных регионах старый порядок (по инвентаризационной стоимости) действовал до включения региона в перечень или до 2020 года.
Налоговые вычеты: Впервые на законодательном уровне были закреплены вычеты из кадастровой стоимости для жилых помещений (квартиры, комнаты, жилые дома).
Коэффициент-дефлятор: Для сглаживания роста налога в период перехода вводился коэффициент-дефлятор (ст. 404 НК РФ), снижающий налоговую базу в первые годы применения новых правил.
Ставки налога: Установлены предельные ставки в зависимости от вида недвижимости (от 0,1% до 2%).

Объекты налогообложения и налогоплательщики

Налогоплательщики: Физические лица, являющиеся собственниками недвижимости (на праве собственности, оперативного управления или вечного пользования).

Объекты налогообложения (ст. 401 НК РФ):

Жилые дома, квартиры, комнаты.
Гаражи и машино-места.
Объекты незавершенного строительства (жилые).
Иные здания, сооружения, помещения (нежилые: офисы, торговые площади, дачные дома без признаков жилого и т.д.).
Единые недвижимые комплексы.

Важно: Земельные участки не входят в объект налогообложения по Гл. 32 НК РФ (на них платится отдельный земельный налог). Не налогооблагаются также объекты, переданные в аренду/займ, если арендатор/заемщик не является налоговым агентом (но с 2015 г. ответственность за расчет и удержание легла на ФНС).

Механизм расчета налога за 2015 год

Расчет производится индивидуально по каждому объекту недвижимости. Общая формула (ст. 406 НК РФ):

Налог = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) × Доля в праве собственности × Ставка налога × Коэффициент-дефлятор × Месяцев владения / 12

Кадастровая стоимость

Определяется по результатам государственной кадастровой оценки на 1 января налогового периода (для 2015 г., на ). Сведения содержатся в ЕГРН. Если на оценки не было, применялась стоимость, определенная по результатам первой же оценки, но не ранее даты введения объекта в учет.

Налоговые вычеты (ст. 403 НК РФ), ключевое нововведение 2015 года

Вычеты уменьшают кадастровую стоимость объекта (налоговую базу). Они предоставляются на один объект каждого вида:

Квартира / Жилой дом / Часть дома / Комната: вычет 20 кв. м (для комнаты — 10 кв. м).
Объект незавершенного строительства (жилый): вычет 20 кв. м.
Гараж / Машино-место: вычет 10 кв. м (пересчитывается в стоимость через 1 кв. м).
Иные объекты (нежилые): вычет 50 кв. м (введен позже, в 2015 г. для нежилых вычет не применялся, база бралась полностью).

Пример: Кадастровая стоимость квартиры 50 кв.м. = 3 000 000 руб. Стоимость 1 кв.м. = 60 000 руб. Вычет = 20 кв.м. × 60 000 = 1 200 000 руб. Налоговая база = 1 800 000 руб.

Коэффициент-дефлятор (ст. 404 НК РФ)

Вводился для плавного перехода к полной кадастровой ставке. Устанавливался законами субъектов РФ для каждого года переходного периода. В 2015 году (первый год перехода) коэффициент обычно устанавливался минимальным (например, 0,2 или 0,3), что означало оплату только 20–30% от расчетного по новой формуле налога.

Формула с дефлятором: Налог = (База ‒ Вычет) × Ставка × Дефлятор × Доля × Месяцы/12.

Налоговые ставки (ст. 406 НК РФ)

Предельные ставки устанавливались законами субъектов РФ в пределах НК РФ:

0,1%: Жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства (жилые), объекты с кадастровой стоимостью до 300 млн руб. (список в п. 1 ст. 406 НК РФ).
0,5%: Иные объекты недвижимости (нежилые помещения, дачные дома без признаков жилого и т.д.).
2%: Объекты с кадастровой стоимостью более 300 млн руб. (п. 2 ст. 406 НК РФ), а также объекты, определенные законами субъектов (торговые центры, офисы и т.п.).

Региональный аспект: 28 субъектов-пилотов

Согласно приказам ФНС России и законам субъектов, с расчет по кадастровой стоимости стартовал в 28 регионах. Ключевые из них:

г. Москва (Закон г. Москвы от № 51)
г. Санкт-Петербург
Московская область
Республика Татарстан, Башкортостан и др. (полный список утверждался приказом Минэкономразвития).

В остальных субъектах в 2015 году налог все еще рассчитывался по старым правилам (инвентаризационная стоимость × ставки до 2%). Переход на новые правила там происходил позже (2016–2020 гг.).

Порядок уплаты и уведомления

С 2015 года ответственность за расчет налога и направление уведомлений полностью перешла к Федеральной налоговой службе (ФНС). Налогоплательщику не нужно было самостоятельно подавать декларацию (3-НДФЛ) и считать налог.

Срок уплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (за 2015 год — до ).
Уведомление: Налоговый орган направляет уведомление не позднее 30 октября (в 2016 г. — к ).
Онлайн-калькуляторы: ФНС запустила сервисы на сайте nalog;ru (личный кабинет налогоплательщика) для предварительного расчета налога за 2015 год.

Льготные категории налогоплательщиков (ст. 407 НК РФ)

Право на полную освобождение от налога (на один объект каждого вида) сохранялось за категориями:

Пенсионеры по старости (женщины — 55 лет, мужчины — 60 лет).
Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица.
Лица, تعرضшие воздействию радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
Военнослужащие срочной службы.
Иные категории, установленные ст. 407 НК РФ.

Примечание: Льга применяется автоматически на основании данных, имеющихся у ФНС (Пенсионного фонда). Если льга не учтена в уведомлении, нужно обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и подтверждающими документами.

Особенности заполнения декларации 3-НДФЛ (если требовалась)

В общем случае декларацию по имущественному налогу физлиц сдавать не нужно. Однако в 2015 году могли возникнуть ситуации, требующие подачи уточненных расчетов или деклараций (например, при продаже недвижимости, владении менее 3/5 лет для получения вычета на НДФЛ, или если ФНС не учла льготу/объект). Декларация 3-НДФЛ сдавалась до 30 апреля 2016 г., налог (НДФЛ) платился до 15 июля 2016 г.

Пример расчета налога за 2015 год (для региона-переходного)

Исходные данные: Квартира в собственности 100%, кадастровая стоимость 3 000 000 руб., площадь 50 кв.м., ставка 0,1%, дефлятор 0,2 (20%), владение 12 месяцев. Льгот нет.

Стоимость 1 кв.м.: 3 000 000 / 50 = 60 000 руб.
Налоговый вычет (20 кв.м.): 20 × 60 000 = 1 200 000 руб.
Налоговая база: 3 000 000 – 1 200 000 = 1 800 000 руб.
Налог без дефлятора: 1 800 000 × 0,1% = 1 800 руб.

Для сравнения: По старому методу (инвентаризационная стоимость ~500 000 руб., ставка 0,1%) налог составил бы 500 руб. В данном случае новый расчет с дефлятором оказался даже ниже, но при росте кадастровой стоимости и снижении дефлятора в последующие годы налог растал бы значительно.

Частые ошибки и споры 2015 года

Отсутствие кадастровой стоимости на : Если оценка проводилась позже, налог за 2015 г. пересчитывался постфактум после внесения стоимости в ЕГРН.
Неучет вычетов: ФНС не всегда автоматически применяла вычет 20/10 кв.м., если в ЕГРН не было точных данных о площади или виде помещения.
Двойное налогообложение: Ошибки при наличии долевой собственности (вычет делится пропорционально доле).
Коэффициент-дефлятор: В некоторых регионах законы о дефляторе принимались с опозданием, что создавало путаницу в уведомлениях.

Резюме: итоги 2015 года

2015 год стал годом запуска новой системы налогообложения недвижимости физических лиц. Главные итоги:

Заложена база перехода на кадастровую стоимость (справедливее, но дороже для собственников дорогой недвижимости).
Введены социально значимые вычеты (20 кв.м. на жилье), снижающие налоговую нагрузку на средний класс.
Механизм дефляторов сработал как амортизатор резкого роста платежей в пилотных регионах.
Административная нагрузка на граждан снижена: расчет и уведомление взяла на себя ФНС.
Полный переход всех регионов на новые правила завершился только к 2020 году.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и отражает законодательство, действовавшее в 2015 году (НК РФ в ред. ФЗ от № 379-ФЗ). Для расчета актуальных налоговых обязательств обращайтесь к действующей редакции Налогового кодекса РФ и уведомлениям ФНС текущего года.