Ситуация, когда здание закрыто, не эксплуатируется и не приносит дохода, знакома многим собственникам коммерческой недвижимости: магазин прекратил работу, арендаторы съехали, объект пустует. Возникает закономерный вопрос — нужно ли продолжать платить налог на имущество? Разберёмся в этом подробно с учётом позиций Минфина, ФНС и судебной практики.
Общее правило: закрытие здания не освобождает от налога
Ключевой принцип, который необходимо понимать каждому владельцу недвижимости: обязанность по уплате налога на имущество не зависит от того, приносит объект доход или нет. Налог на имущество — это имущественный налог, объектом обложения которого выступает сам факт владения недвижимостью, а не получение от неё прибыли.
Это означает, что если здание:
- закрыто на ремонт или реконструкцию;
- пустует из-за отсутствия арендаторов;
- не используется по решению собственника;
- находится в аварийном состоянии,
— налог всё равно начисляется в общем порядке. Такую позицию подтверждает, в частности, Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 19 ноября 2021 г. № 03-05-04-01/93549, касающееся неиспользуемого здания с признаками аварийного состояния: само по себе прекращение эксплуатации не отменяет обязанность платить налог.
Как определяется налоговая база
Для организаций
Налоговой базой по налогу на имущество организаций может выступать:
- Среднегодовая стоимость имущества, учитываемого на балансе в качестве основных средств (ст. 375 НК РФ);
- Кадастровая стоимость — для отдельных объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ (торговые центры, административно-деловые центры, нежилые помещения под офисы, торговлю, общепит и бытовое обслуживание).
Если объект включён в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, ставка может достигать 2% от кадастровой стоимости. Именно с такой ситуацией часто сталкиваются владельцы закрытых магазинов: здание не работает, а налог исчисляется от полной кадастровой стоимости.
Для физических лиц и ИП
Физические лица уплачивают налог на имущество физических лиц в соответствии со ст. 401 НК РФ, по жилым домам, квартирам, гаражам, объектам незавершённого строительства и иным зданиям, сооружениям и помещениям. Индивидуальные предприниматели, владеющие нежилыми помещениями, используемыми в предпринимательской деятельности, уплачивают налог исходя из кадастровой стоимости, даже если применяют УСН.
Когда налог платить действительно не нужно
Существуют законные основания, при которых обязанность по налогу прекращается или не возникает:
- Выбытие объекта с баланса. Если здание выведено из состава основных средств (списано, переведено на забалансовый учёт в соответствии со стандартами бухучёта), налог по среднегодовой стоимости не начисляется. Судебная практика подтверждает: если факт прекращения эксплуатации документально подтверждён и объект правомерно учтён на забалансовом счёте, доначисления налога неправомерны.
- Кадастровая стоимость не определена. Если объект потенциально подпадает под обложение по кадастровой стоимости, но такая стоимость не установлена, обязанности по уплате налога не возникает.
- Снос или разрушение объекта. После прекращения существования объекта и снятия его с кадастрового учёта налогообложение прекращается.
- Объект не соответствует критериям ст. 378.2 НК РФ. Если здание фактически не является торговым или административно-деловым центром (например, это складское здание), суды признают отсутствие обязанности платить налог по кадастровой стоимости.
Законные способы снизить налоговую нагрузку
Оспаривание кадастровой стоимости
Наиболее распространённый инструмент. Если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, её можно оспорить через комиссию при Росреестре или в суде. Успешное оспаривание напрямую снижает налоговую базу.
Изменение фактического использования объекта
Если здание исключено из регионального перечня объектов ст. 378.2 НК РФ (например, доказано, что оно не используется и не предназначено для торговли или офисов), налог может исчисляться по среднегодовой стоимости, что зачастую выгоднее.
Проверка региональных льгот
Субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные льготы и пониженные ставки. Стоит изучить региональное законодательство — для отдельных категорий налогоплательщиков и объектов могут действовать преференции.
Корректный бухгалтерский учёт
Если эксплуатация здания прекращена, важно правильно оформить это документально: приказ о консервации, акты о состоянии объекта, перевод на забалансовый учёт в соответствии с ФСБУ. Это поможет отстоять позицию при претензиях налоговых органов.
Типичные ошибки собственников
- Просто перестать платить налог, полагая, что закрытие здания освобождает от обязанности — это ведёт к пеням, штрафам и взысканию задолженности;
- Не отслеживать включение объекта в региональный перечень по кадастровой стоимости;
- Отсутствие документального подтверждения прекращения эксплуатации;
- Игнорирование возможности оспорить кадастровую стоимость в установленные сроки.
Закрытое, неиспользуемое или даже аварийное здание не освобождается от налога на имущество автоматически, налог привязан к объекту, а не к доходу от него. Однако у собственника есть реальные законные инструменты снижения нагрузки: оспаривание кадастровой стоимости, исключение объекта из перечня по ст. 378.2 НК РФ, корректное списание с баланса и применение региональных льгот. В спорных ситуациях судебная практика нередко встаёт на сторону налогоплательщиков, если их позиция подтверждена документально. Перед принятием решений рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом и изучить актуальные разъяснения Минфина и ФНС России.