Вопрос уплаты налога на имущество при лизинге долгое время вызывал споры между налоговыми органами и бизнесом․ Однако с 1 января 2022 года вступил в силу ясный механизм, закрепленный в п․ 3 ст․ 378 НК РФ․ В данной статье подробно разберем актуальные правила, исключения, порядок расчета и налоговые выгоды лизинга по сравнению с кредитом․

Главное правило: платит собственник (лизингодатель)

Согласно действующему законодательству, налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении недвижимости, переданной в лизинг (аренду), является лизингодатель (арендодатель)․

• Правовая основа: п; 3 ст․ 378 НК РФ в связке с нормами о финансовом лизинге (ст․ 665 ГК РФ)․
• Суть правила: Налог платит тот, у кого на руках право собственности на объект․ Лизингодатель является собственником на протяжении всего срока договора (до момента выкупа лизингополучателем)․
• Независимость от баланса: Даже если лизингополучатель отражает объект как основное средство (ОС) на своем балансе (ППА — принятое к учету имущество в аренде), обязанность по уплате налога на имущество не переходит к нему․ Объект обложения у лизингополучателя отсутствует․

Исключения и нюансы: когда платит лизингополучатель

Существуют ситуации, когда налоговая нагрузка смещается на лизингополучателя:

1. Договоры, заключенные до : По «старым» договорам могут применяться прежние правила․ Если по договору до 2022 года имущество стояло на балансе лизингополучателя, он мог признаваться плательщиком․ При продлении таких договоров после 2022 года действуют новые правила․
2. Неотделимые улучшения: Если лизингополучатель произвел неотделимые улучшения недвижимости (капитальный ремонт, перепланировка, строительство пристроек) и учёл их на балансе как отдельные объекты ОС или ППА, то за эти улучшения налог платит именно лизингополучатель (как собственник улучшений)․
3. Маломерные суда: Аналогичное правило (платит арендодатель) действует и для судов, переданных в аренду/лизинг (п․ 3 ст․ 378 НК РФ), независимо от балансовой принадлежности․

Как лизингодатель рассчитывает налог (база и ставки)

Поскольку лизингодатель, плательщик, он определяет налоговую базу по общим правилам (ст․ 375 НК РФ), но с особенностями для сдаваемых в аренду объектов:

• Кадастровая стоимость: Для объектов, учтенных в реестре (торговые центры, офисы, АЗС и др․), база — кадастровая стоимость на 1 января налогового периода․
• Среднегодовая остаточная стоимость: Для остальных объектов (не вошедших в перечень кадастровых) база определяется как среднегодовая остаточная стоимость по бухгалтерскому учету․
• Ставки: Устанавливаются региональными законами (максимум 2,2% для кадастровых объектов, до 2,2% для остальных)․ Льготы по категориям плательщиков или видам имущества применяет лизингодатель․

Налоговые выгоды лизинга для бизнеса (лизингополучателя)

Хотя налог на имущество платит лизингодатель, экономический бремене часто ложится на лизингополучателя через лизинговые платежи․ Тем не менее, лизинг дает существенные налоговые преимущества по налогу на прибыль и НДС․

Налог на прибыль: полное списание платежей в расходы

Вся сумма лизинговых платежей (за исключением выкупной стоимости) включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп․ 10 п․ 1 ст․ 264 НК РФ)․

• Списываются: амортизационная часть, вознаграждение лизингодателя, страховка, услуги․
• Важно: Выкупная стоимость (остаточная стоимость при выкупе) не включается в расходы текущего периода․ Она увеличивает начальную стоимость ОС при переходе права собственности и амортизируется дальше․
• Преимущество перед кредитом: По кредиту в расходы идут только проценты (с ограничениями по ставке по ст․ 269 НК РФ) и амортизация․ По лизингу — почти весь платеж․

НДС: механизм вычета и кэш-флоу

Лизингополучатель платит НДС в составе каждого лизингового платежа и имеет право на его вычет (предъявление счета-фактуры от лизингодателя)․

• Сумма НДС за весь срок лизинга больше, чем НДС от стоимости оборудования при покупке за свои/кредитные средства, так как база НДС включает не только стоимость имущества, но и вознаграждение лизингодателя, страховку, комиссии․
• Это дает эффект «отсрочки» НДС: вы платите его частями по мере платежей, а не сразу целиком при закупке․

Инвестиционный налоговый вычет (ИНВ) — неприменим

Важно помнить: инвестиционный налоговый вычет по лизингу не применяется (Письмо Минфина от № 03-03-06/1/72537)․ Лизингополучатель не может уменьшить авансовые платежи по налогу на прибыль за счет стоимости лизингового имущества;

Бухгалтерский и налоговый учет: ключевые различия

Стратегия «Снижение налога на имущество» через лизинг

Хотя формально плательщиком является лизингодатель, грамотная структура сделки позволяет оптимизировать общую налоговую нагрузку группы компаний или конкретного бизнеса:

1. Перенос базы на лизингодателя: Если у лизингополучателя высокая нагрузка на имущество (много ОС на балансе), вынос объекта в лизинг снимает с него базу по налогу на имущество (если объект не в перечне кадастровых, где база — кадастра, а кадастра нет/низкая)․
2. Льготы лизингодателя: Лизингодатель может применять региональные льготы (сниженные ставки, нулевую ставку, уменьшение базы), которых нет у лизингополучателя (например, для МСП, инвестиционных проектов, спецзон)․
3. Гибкость платежей: Лизинговые платежи адаптируются под денежные потоки бизнеса (сезонность, шаговые платежи), что позволяет равномерно распределять налоговую нагрузку по налогу на прибыль․
4. Списание ВСЕЙ суммы платежа: В отличие от кредита, где «тело» долга не является расходом, в лизинге почти 100% денежного оттока (кроме выкупа) уходит в расходы сразу, снижая налог на прибыль (20%)․

Чек-лист: что проверить при заключении договора лизинга

• Дата договора: После — действует правило «платит лизингодатель»․ До 2022 г․ — проверить старые правила и балансовую принадлежность․
• Вид имущества: Недвижимость (здания, сооружения) — под правило ст․ 378 НК РФ․ Движимое имущество (оборудование, транспорт) — не облагается налогом на имущество ни у кого (с 2013 г․ налог только на недвижимость)․
• Кадастровый учет: Есть ли объект в перечне кадастровых? От этого зависит база (кадастра vs остаточная стоимость)․
• Выкупная стоимость: Четко зафиксирована в договоре? Она исключается из расходов лизингополучателя․
• Улучшения: Кто и как учитывает неотделимые улучшения? Кто платит налог по ним?
• Страхование: Кто платит страховку? Обычно лизингополучатель, но в расходы лизингодателя она не идет (это расходы лизингополучателя)․

Резюме

С 2022 года ситуация прояснилась окончательно: налог на имущество по лизинговой недвижимости платит лизингодатель․ Лизингополучатель получает мощный инструмент налогового планирования: полное списание платежей в расходы по налогу на прибыль, равномерное вычет НДС и снятие с себя базы по налогу на имущество․

Это делает финансовый лизинг одним из самых эффективных инструментов обновления основных фондов и недвижимости для российского бизнеса в текущих реалиях․ При структурировании сделки ключевое внимание стоит уделить разделению платежа на амортизационную часть, вознаграждение и выкупную стоимость для корректного налогового учета․

Статья подготовлена на основании НК РФ (ст․ 374, 375, 378, 264), ГК РФ (ст․ 665), разъяснений ФНС и Минфина РФ (актуально на 2026 год)․ Данная информация носит справочный характер․ Для принятия решений рекомендуется консультироваться с профессиональным налоговым советником․