Важно сразу уточнить терминологию: при купле-продаже недвижимости платится не «налог на имущество» (который уплачивается ежегодно за владение), а налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного дохода от продажи. Статья актуальна на 27 сентября 2026 года и учитывает изменения Федерального закона от № 259-ФЗ, вступившие в силу с 2025 года.

Общие принципы налогообложения

• Объект налогообложения: доход от продажи недвижимости (квартир, домов, дач, гаражей, земельных участков, коммерческих помещений).
• Ставка налога:
  • 13% — для налоговых резидентов РФ (доход до 5 млн руб. в год).
  • 15% — для резидентов (часть дохода свыше 5 млн руб. в год).
  • 30% — для нерезидентов РФ (граждане, пребывающие в РФ менее 183 дней в году).
• Освобождение от налога: если недвижимость находилась в собственности минимальный срок владения (3 или 5 лет).
• Снижение налога: если срок владения меньше минимального, можно применить налоговые вычеты.

Минимальные сроки владения для освобождения от НДФЛ

Это ключевой параметр. Если на день продажи срок владения превышает установленный законом минимум — налог не платиться, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Срок 3 года (преимущественное право)

Применяется, если недвижимость получена:

1. По наследству (включая завещание).
2. В результате приватизации.
3. По договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, усыновители/усыновленные).
4. По договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
5. В рамках реновации (срок считается с момента приобретения выкупленной/снесенной квартиры).
6. С 2025 года (ст. 259-ФЗ): Квартира, купленная на материнский (семейный) капитал — срок считается с момента приобретения жилья родителями (даже если доли детям выделены позже).
7. С 2025 года: Единый порядок исчисления срока для взрослых и детей (ранее у детей мог быть свой срок).

Срок 5 лет (общее правило)

Применяется во всех остальных случаях, в т.ч. при:

• Покупке за собственные средства (ипотека, накопления).
• Дарении от неродственников или дальних родственников.
• Обмене (бартере), для полученного объекта.
• Строительстве индивидуального жилого дома (срок с момента ввода в эксплуатацию/госрегистрации).
• Приобретении в рамках долевого участия (ДДУ), с момента госрегистрации перехода права (подписания акта приема-передачи).

Изменения 2025 года (ФЗ-259): что нужно знать

Федеральный закон от № 259-ФЗ существенно скорректировал правила с 1 января 2025 года:

• Единый срок для семьи: Устранена разница в исчислении сроков для взрослых и несовершеннолетних детей. Теперь для всех единый минимум — 3 или 5 лет.
• Маткапитал: Срок владения квартирой, приобретенной за счет маткапитала, исчисляется с момента приобретения права родителями (покупателями), а не с момента выделения долей детям.
• Автоматический расчет: Налоговая служба получает данные о сделках из Росреестра. Если вы освобождены по сроку — декларацию подавать не нужно, уведомление от ФНС не придет.

Как снизить налог, если срок владения меньше минимального

Если продать раньше 3 или 5 лет — налоговая база (доход) можно уменьшить одним из двух способов (выбрать более выгодный):

Вариант А: Имущественный налоговый вычет (Стандартный)

• Размер: до 1 000 000 рублей на продавца (на один объект недвижимости за налоговый период).
• Особенность: Если доля в собственности, вычет пропорционален доле (но не более 1 млн руб.).
• Пример: Продали квартиру за 4 млн руб., владеете 2 года. Налоговая база = 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 руб. Налог (13%) = 390 000 руб.
• Важно: Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастровой стоимости (п. 1 ст. 214.10 НК РФ).

Вариант Б: Вычет на документированные расходы на покупку

• Суть: Вычитаете из дохода реально потраченные деньги на покупку этой же недвижимости.
• Документы: Договор купли-продажи, чеки, платежные поручения, акты приема-передачи, договоры подряда (если строили).
• Пример: Купили за 3,5 млн, продали за 4 млн (владели 2 года). База = 4 000 000 – 3 500 000 = 500 000 руб. Налог = 65 000 руб. (выгоднее 1 млн вычета).
• Можно совмещать: расходы на покупку + расходы на улучшение (капитальный ремонт), но в сумме не более дохода от продажи.

Сравнительная таблица выбора вычета

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Если налог к уплате есть (срок владения меньше минимального и вычеты не покрыли доход полностью):

1. Подача декларации 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
   • Продажа в 2024 г. → декларация до .
   • Продажа в 2025 г. → декларация до .
   • Продажа в 2026 г. → декларация до .
2. Уплата налога: до 15 июля того же года.
   • Продажа в 2024 г. → оплата до .
   • Продажа в 2025 г. → оплата до .
   • Продажа в 2026 г. → оплата до .

ФНС напоминает (информация от ): «Если срок владения составляет менее 5 или 3 лет, до 30 апреля 2026 г. нужно подать декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля 2026 г. уплатить налог» (актуально для сделок 2025 года).

Особые случаи и нюансы

Продажа доли в праве общей долевой собственности

• Вычет 1 млн руб. предоставляется на каждого продавца (на каждую долю).
• Если продают несколько собственников по одному договору — у каждого свой вычет 1 млн.
• Право преимущественной покупки у соучастников не влияет на налог.

Реновация (переселение из аварийного/сносимого фонда)

Минимальный срок владения новой квартирой, полученной при реновации, считается с момента приобретения старой квартиры. Это позволяет часто сразу продать новую квартиру без налога (если старую владели > 3 или 5 лет).

Квартира, купленная на маткапитал (с 2025 года)

Родители могут продать такую квартиру без налога по истечении 3 лет с момента покупки родителями (а не с момента выделения долей детям). При этом обязательно условие: приобрести новую квартиру не ниже стоимости/площади и выделить доли детям в новом жилье.

Цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости

Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости (на дату продажи), налоговая база определяеться исходя из 70% от кадастровой стоимости (п. 1 ст. 214.10 НК РФ). Вычеты (1 млн или расходы) применяются к этой скорректированной базе.

Пошаговая инструкция: что делать при продаже

1. Определите дату возникновения права: посмотрите выписку из ЕГРН (дата регистрации права) или старый свидетельство/договор с отметкой Росреестра.
2. Рассчитайте срок владения на день продажи: сравните с минимальным (3 или 5 лет) по основанию приобретения.
3. Сценарий А: Срок выдержан (≥ 3 или 5 лет).
   • Налог не платите.
   • Декларацию 3-НДФЛ не подаете.
   • Документы на покупку/продажу храните 3 года (на случай проверки).
4. Сценарий Б: Срок НЕ выдержан (< 3 или 5 лет).
   • Соберите документы на покупку (договор, чеки, акты) — для вычета «расходы».
   • Рассчитайте налог по двум вариантам: (Доход ⎯ 1 млн) * 13% ИЛИ (Доход ‒ Расходы) * 13%. Выберите минимум.
   • Заполните декларацию 3-НДФЛ (через личный кабинет ФНС, налог.ГОВ.РФ, сторонние сервисы или в налоговой).
   • Подайте декларацию до 30 апреля след. года.
   • Оплатите налог до 15 июля след. года (реквизиты в ЛК ФНС или через Госуслуги/банк).

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Если продал за ту же сумму, что купил — налога нет». Факт: Налог есть, если срок не выдержан. Вычет на расходы покроет налог только если есть документы на все расходы.
• Миф: «Договор дарения от тети/дяди дает срок 3 года». Факт: Только от близких родственников (ст. 214.7 НК РФ). Тетя/дядя — не близкие родственники → срок 5 лет.
• Ошибка: Не подать декларацию, решив, что налога нет (например, цена < 1 млн). Риск: Штраф 1000 руб. за несдачу + 20-40% от неуплаченного налога. Если доход < 1 млн — декларацию подать нужно, чтобы закрепить за собой вычет 1 млн (иначе ФНС может выставить налог от всей суммы). Примечание: с 2025 года ФНС может заполнить декларацию за вас автоматически, но ответственность за сдачу лежит на налогоплательщике.
• Ошибка: Указать в договоре заниженную цену. Последствие: Налог считают от 70% кадастровой стоимости + риск оспаривания сделки покупателем.

Резюме

Налогообложение продажи недвижимости в 2024–2026 годах строится на двух столпах: минимальный срок владения (3 или 5 лет) и налоговые вычеты (1 млн руб. или реальные расходы). Ключевые изменения 2025 года (ФЗ-259) упростили правила для семей с детьми и маткапиталом, унифицировав сроки для всех членов семьи.

Главное правило: Перед сделкой проверьте дату приобретения в выписке ЕГРН. Если срок выдержан — продавайте спокойно. Если нет — готовьте документы на покупку заранее, чтобы максимально снизить налоговую базу.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.